Affitti brevi 2024: nuove regole e la guida dell'Agenzia delle Entrate
Con la Legge di Bilancio 2024 cambiano le regole dell'affitto breve: scopriamo tutte le principali novità approfondendo la guida dell'Agenzia delle Entrate
Alessia Mancini
Content manager e blogger
- Affitto breve: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2024
- Affitti brevi: cosa cambia per gli intermediari
- Affitti brevi: le novità sulla cedolare secca
Con l’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2024, il panorama fiscale e regolamentare per proprietari, locatari e intermediari ha subito importanti modifiche. In risposta a questi cambiamenti, l’Agenzia delle Entrate ha recentemente pubblicato una guida dettagliata per aiutare tutti gli attori coinvolti ad orientarsi nel nuovo scenario.
Approfondiamo le principali novità introdotte per il 2024 nel settore degli affitti brevi, analizzando in particolare le modifiche alla cedolare secca, le nuove regole per gli intermediari, e le implicazioni per i proprietari di immobili.
Affitto breve: cosa cambia con la Legge di Bilancio 2024
La Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023) ha introdotto significative modifiche alla normativa sugli affitti brevi, influenzando il quadro fiscale delineato dal decreto legge n. 50/2017. Queste novità riguardano principalmente l’aliquota dell’imposta sostitutiva e gli obblighi degli intermediari non residenti.
Le locazioni brevi, introdotte nel 2017, si riferiscono a contratti di affitto per immobili ad uso abitativo con durata non superiore a 30 giorni. Questi accordi, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, non richiedono registrazione se non redatti come atto pubblico o scrittura privata autenticata.
Una caratteristica chiave di questo regime è la possibilità di applicare la cedolare secca, un’opzione fiscale vantaggiosa già disponibile per altri tipi di locazioni. Questa si estende anche ai redditi derivanti da sublocazioni, concessioni in godimento oneroso da parte del comodatario, e locazioni brevi che includono servizi accessori come pulizia o fornitura di biancheria. La normativa si applica sia ai contratti diretti tra proprietario e locatario, sia a quelli mediati da intermediari immobiliari o piattaforme online. Per questi ultimi, la legge prevede specifici adempimenti.
È importante sottolineare che dal 2021, l’applicabilità della cedolare secca alle locazioni brevi è limitata a un massimo di quattro appartamenti per anno. Oltre questa soglia, l’attività viene considerata imprenditoriale, indipendentemente da chi la esercita.
Affitti brevi: cosa cambia per gli intermediari
Una delle principali modifiche riguarda la ritenuta sui canoni. Per evitare complicazioni amministrative, la legge ha stabilito che la ritenuta rimanga fissata al 21% e sia sempre applicata a titolo di acconto, indipendentemente dal regime fiscale scelto dal beneficiario.
I contribuenti sono ora tenuti a calcolare l’imposta dovuta (ordinaria o sostitutiva) entro il termine per il saldo delle imposte sui redditi. Dovranno poi versare l’eventuale differenza, dopo aver dedotto le ritenute d’acconto subite. Questi dati dovranno essere riportati nella dichiarazione dei redditi.
Per quanto riguarda gli intermediari non residenti, la legge ha definito regole specifiche:
- I soggetti non residenti con una stabile organizzazione in Italia devono seguire gli stessi obblighi degli intermediari residenti.
- Gli operatori residenti nell’UE senza stabile organizzazione in Italia possono adempiere direttamente agli obblighi o nominare un rappresentante fiscale in Italia.
- I soggetti extra-UE con una stabile organizzazione in un paese UE devono adempiere tramite tale organizzazione.
- Gli operatori extra-UE senza stabile organizzazione nell’UE devono nominare un rappresentante fiscale in Italia.
- Per i soggetti extra-UE senza stabile organizzazione nell’UE che non nominano un rappresentante fiscale, si applica una responsabilità solidale per le società del loro gruppo residenti in Italia.
Queste nuove disposizioni mirano a garantire una maggiore equità fiscale e a facilitare il controllo delle attività degli intermediari nel settore degli affitti brevi, adattando la normativa alle sfide poste dalla globalizzazione del mercato immobiliare.
Affitti brevi: le novità sulla cedolare secca
La principale novità della Legge di Bilancio 2024 riguarda l’aliquota dell’imposta sostitutiva. Per chi opta per la cedolare secca, l’aliquota standard è ora fissata al 26%. Tuttavia, il legislatore ha previsto un’importante eccezione: l’aliquota rimane al 21% per i redditi derivanti da contratti di locazione breve relativi a una sola unità immobiliare per ciascun periodo d’imposta.
Questa opzione di aliquota ridotta è a discrezione del contribuente, che deve indicare l’unità immobiliare prescelta nella dichiarazione dei redditi del periodo d’imposta di riferimento. Questa scelta permette ai piccoli proprietari o a chi affitta sporadicamente di mantenere un regime fiscale più vantaggioso.
Per tutti gli altri aspetti relativi alla gestione fiscale di questi redditi, come dichiarazione, liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso, si applicano le stesse norme previste per la cedolare secca sugli affitti tradizionali. Questo vale per i contratti stipulati direttamente tra il locatore (sia esso proprietario, sublocatore o comodatario) e i locatari.
In ogni caso, per valutare attentamente la strategia fiscale alla luce di queste nuove disposizioni, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, come un amministratore di condominio o un esperto di amministrazione immobiliare.
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