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Come calcolare le provvigioni per l'agenzia immobiliare

Le agenzie immobiliari guadagnano grazie alle provvigioni: come calcolarne il valore e altri consigli.

Le agenzie immobiliari ricavano i loro guadagni grazie alle provvigioni, sia sulle vendite, sia sugli affitti: rappresentano il valore del servizio offerto. Usualmente esse si dividono fra gli agenti del venditore e quelli del compratore, ed equivalgono a una percentuale variabile sul valore dell'immobile. La provvigione può variare in genere dal 5% al 7% del valore dell'immobile, a cui va aggiunta l'IVA (l'aliquota attualmente è al 21% della provvigione), ma in casi particolari si può salire fino al 10%. L'oscillazione dipende prevalentemente dall'andamento del mercato azionario. Una formula spesso usata è una percentuale pari al 3% per il rappresentante dell'acquirente e un altro 3% per l'agente del venditore. Se chi compra non si avvale di un agente, sarà lui a incassare l'intera cifra.
Stabilirne preliminarmente l'ammontare con l'agenzia è di fondamentale importanza, per non rischiare di ritrovarvi poi davanti al giudice. In caso di mancato accordo fra le parti, questi deciderà infatti secondo l'esistenza di tariffe professionali, determinate dalle Camere di Commercio, o secondo gli usi locali. In mancanza della possibilità di rifarsi a questi criteri, il giudice deciderà secondo equità. La legge non richiede una forma particolare per la validità dell'accordo, ma si consiglia di indicare la percentuale con chiarezza e per iscritto nei cosiddetti incarichi di mediazione. Tenete presente che la provvigione si basa sul valore reale dell'immobile, non sul prezzo concordato dalle parti (Cass. n. 12236/2007), anche se ovviamente questi possono coincidere.

Per calcolare la provvigione munitevi di carta, penna e calcolatrice, ma la consulenza di un esperto come un commercialista, un avvocato o un agente immobiliare può essere utile. Non incide sul calcolo la maggiorazione dovuta all'esistenza di un mutuo o di altro tipo di vincolo di pagamento: la commissione si paga sul prezzo totale dell'immobile. Dunque, una volta stabilito l'importo della provvigione, per il calcolo bisogna sottrarre tale cifra al prezzo dell'immobile antecedentemente ai proventi. Per fare un semplice esempio, una casa dal valore di 500.000 euro su cui va pagata una commissione del 5%, frutterà 10.000 euro di provvigioni. Se l'immobile costa 200.000 euro e la provvigione è fissata dalle parti al 4%, l'importo sarà di 8.000 euro. Nel caso di un immobile dato in affitto, bisogna calcolare il valore complessivo del contratto di locazione, e la provvigione varia generalmente fra il 4% e il 6% di tale importo. Le agenzie immobiliari sono disposte a ridimensionare le loro richieste quando la casa rimane invenduta o sfitta per un lungo lasso di tempo, oppure quando appartiene a un mercato ritenuto ristretto.
Altra cosa importante da ricordare: facendosi rilasciare la fattura, la cifra potrà essere parzialmente detratta in sede di dichiarazione dei redditi, solo però se si tratta dell'acquisto della prima casa. Il diritto dell'agenzia alla provvigione si prescrive nel termine di un anno dalla conclusione dell'affare, recita l'articolo 2950 del Codice Civile. Se entro tale termine non vengono messi in essere atti tali da sospendere la prescrizione, l'agenzia immobiliare perde ogni diritto a incassare la commissione. Quando inizia a decorrere questo lasso di tempo? Sempre secondo il Codice Civile, l'anno comincia dal momento in cui tale diritto è esigibile, cioè, in caso di contratti standard, dal momento della conclusione dell'affare - o, più precisamente, da quando la conclusione dell'affare risulti conosciuta o conoscibile dall'agente immobiliare.
Nel caso sfortunato in cui, a causa di un contenzioso, si dovesse intentare una causa, come già detto si può fare riferimento agli usi locali.Il giudice però è tenuto a conoscere la legge, ma non è obbligato a conoscere anche gli usi, dunque essi devono essere dimostrati dalla parte che li invoca con apposita documentazione. Recentemente la Suprema Corte di Cassazione si è trovata a dover dare torto a un'agenzia immobiliare che reclamava, successivamente alla conclusione dell'affare, una provvigione pari al 2% del valore dell'immobile, in conformità agli usi locali, perché quest'ultima non era stata in grado di provare l'esistenza di quest'uso. La Suprema Corte, che ha ribaltato la sentenza della Corte d'appello, ha affermato che se le parti non ne hanno stabilito la misura e se neppure è provata l'esistenza di tariffe professionali o di usi locali, la provvigione dovuta al mediatore deve essere determinata dal giudice secondo equità (Cass. n. 13656/2012).
In conclusione, se volete comprare casa e vi affidate a un'agenzia immobiliare, tenete presente che, a fronte del servizio che il mediatore vi rende, ci sarà da pagare una provvigione, anche piuttosto rilevante, e che, sebbene per calcolarla sia sufficiente una semplice operazione matematica da quinta elementare, una buona conoscenza degli articoli dedicati del Codice Civile, o l'aiuto di un professionista, possono tirarvi fuori da un potenziale guaio. Ricordate inoltre di mettere tutto in chiaro e per iscritto, di farvi emettere e rilasciare la fattura e di includerla nella vostra dichiarazione dei redditi per una detrazione.

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