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Tutto quello che c'è da sapere sull'amministratore di condominio

Le amministrazioni immobiliari possono essere effettuate sia da privati che da agenzie immobiliari: ecco quali sono i compiti e i poteri previsti dalla legge

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Amministratore di condominio: chi è, cosa fa, come diventarlo

Con l’entrata in vigore, il 18 giugno 2013, della legge di riforma del condominio (n. 220 dell’11/12/2012), l'amministratore di condominio è diventata sempre più una figura professionale e di fatto un impiego a tutti gli effetti di legge. Trattasi quindi di un compito da non sottovalutare che comporta rischi e responsabilità, e a cui è bene approcciarsi con una certa preparazione.

L'amministratore condominiale è un ruolo previsto dal Codice Civile, in particolare gli articoli 1129, 1130 e 1131 si riferiscono alla figura dell’amministratore in quanto rappresentante legale, quindi l'amministratore ha responsabilità civile e penale nei confronti del condominio ed è in grado di agire in giudizio sia contro gli stessi condomini sia contro terzi.

Non esiste alcun albo professionale per gli amministratori di condominio, ma associazioni sindacali di categoria. E' importante sapere che un amministratore di condominio è obbligatorio solo quando un immobile supera il numero di otto condomini.

Requisiti necessari per la nomina dell'amministratore di condominio

Per la nomina dell'amministratore di condominio è richiesto un numero di voti che deve rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà (ovvero 500 millesimi) dell’intero valore dell’edificio. L’incarico di amministratore ha una durata di 12 mesi e il secondo anno, salvo delibera di revoca, è rinnovato in automatico.

Nel caso del raggiungimento dei voti necessari alla nomina, il nuovo amministratore dovrà fornire dati anagrafici e professionali, il codice fiscale (nel caso di una società anche sede legale e denominazione), il luogo dove vengono conservati i registri, nonché giorni e orari in cui ogni condomino interessato può prenderne agevolmente visione.

Nel caso di mancata nomina per maggioranza non raggiunta dell'assemblea condominiale non sono previste sanzioni, ma anche un singolo condomino, così come l’amministratore dimissionario, qualora ne considerassero la necessità, possono rivolgersi all'autorità giudiziaria e chiederne la nomina.

Quali sono i compiti di un amministratore di condominio

I compiti dell’amministratore sono indicati all'art. 1130 del Codice Civile e includono eseguire le deliberazioni dell’assemblea, curare la tenuta dei vari registri (contabilità, anagrafe condominiale, verbali delle assemblee, nomina e revoca dell’amministratore); conservare tutta la documentazione relativa alla propria gestione, fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni.

Per quanto riguarda la revoca e cessazione dell’incarico, l’amministratore può essere revocato in qualsiasi momento dall'assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina. La revoca dell'incarico può essere richiesta per svariate motivazioni come la mancata comunicazione all'assemblea di eventuali citazioni in giudizio; ripetute mancate convocazioni dell’assemblea; mancata esecuzione delle delibere votate dall'assemblea o mancata apertura del conto corrente condominiale.

Il compenso di un amministratore di condominio

Come previsto dall'art. 1129 del Codice civile, all'atto della nomina o del suo rinnovo, in mancanza di un tariffario di riferimento, l’amministratore deve obbligatoriamente specificare il compenso per l’attività svolta. L’importo incluso di Iva deve comprendere tutte le voci di spesa, dalla formazione professionale alla cancelleria.

La retribuzione dell’amministratore è sancita nell'articolo 1709 del Codice Civile, e viene determinata secondo le tariffe professionali (anche se l’Antitrust si è espressa contro l’applicazione di tariffari) oppure in base ad accordi alternativi come ad esempio confermare la precedente retribuzione. C'è anche la possibilità che l'amministratore eletto rinunci al compenso, nel caso si tratti di un condomino, ma qualunque decisione deve essere presa previa deliberazione dell'assemblea condominiale. Al momento della nomina dell’amministratore, l’assemblea decide anche la forma del compenso che può essere a tariffa o forfettizzato.

Come si diventa amministratore di condominio?

La legge stabilisce specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore di condominio tra questi è necessario non avere condanne per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio; non risultare annotati nell'elenco dei protesti cambiari; aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado; aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere successivamente attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. La perdita dei requisiti causa l'immediata cessazione dell’incarico.

Per poter esercitare la professione di amministratore condominiale bisogna frequentare un corso di formazione iniziale di almeno 72 ore e superare un esame finale, successivamente è necessario frequentare un corso o più corsi di aggiornamento annuali per un totale complessivo di almeno 15 ore l’anno. Tutti i corsi devono essere realizzati in conformità con il "Decreto Ministero Giustizia 13 agosto 2014, n. 140".

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