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Tutto quello che c'è da sapere sull'amministratore di condominio

Le amministrazioni immobiliari possono essere effettuate sia da privati che da agenzie immobiliari: ecco quali sono i compiti e i poteri previsti dalla legge

L'amministrazione immobiliare è una funzione che normalmente è svolta dalle agenzie immobiliari specializzate, ma può essere anche di competenza di uno dei condomini. Secondo la normativa italiana, diviene obbligatorio effettuare la nomina della figura dell'amministratore nel momento in cui sussistano più di 8 condomini all'interno dello stabile e, in caso di inerzia, è previsto l'automatico intervento da parte delle autorità giudiziarie. L'art.71 bis Disp. Att. Cod. Civ., introdotto dalla legge 220/2012, ha elencato delle condizioni necessarie affinché possa essere incaricato un soggetto interno o esterno al condominio. I requisiti per la nomina sono: - il godimento dei pieni diritti civili; - la mancata condanna per delitti non colposi e contro la Pubblica Amministrazione; - non devono essere state applicate misure preventive divenute in seguito definitive; - non si deve essere inabilitati o interdetti; - non deve risultare il proprio nome all'interno dell'elenco dei protesti cambiari.
A tali requisiti prettamente soggettivi, se ne aggiungono ulteriori due formativi: l'incaricato all'amministrazione immobiliare deve aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e deve aver seguito e completato il corso abilitante in materia. Quest'ultima prerogativa viene meno nel caso in cui il soggetto venga individuato tra i condomini. Una volta nominato, l'incarico ha una durata annuale ed è prevista la possibilità di rinnovarlo nel caso in cui non venga revocato. Durante la durata della nomina, vi sono compiti ben precisi da svolgere tra cui la manutenzione degli spazi comuni, la gestione delle spese per i servizi condominiali e la vigilanza sul rispetto delle norme. Inoltre, è di sua competenza convocare periodicamente l'assemblea: questa dovrà tenersi almeno una volta all'anno e 180 giorni prima della data di decadenza dell'incarico. L'obiettivo dell'assemblea sarà quello di assumere le deliberazioni, che si riterranno valide nel momento in cui si registri il consenso di almeno la metà dei partecipanti, facendo riferimento alle tabelle millesimali. Una volta assunta la decisione assembleare, sarà dovere dell'amministratore procedere con la concretizzazione di quanto stabilito, a prescindere dalla sua posizione a riguardo.

Tra i compiti riguardanti l'amministrazione immobiliare vi è anche quello della gestione della contabilità. Come è ben noto, a ciascun condomino spetta il pagamento di determinate quote volte al beneficio di alcuni servizi comuni (acqua, pulizia, ecc...): tali spese saranno ritirate dall'amministratore, il quale dovrà tenere traccia dei flussi monetari. Annualmente, infatti, sarà suo dovere presentare ai condomini dello stabile un prospetto sulla gestione, nel quale risultano le entrate e le uscite dal conto corrente condominiale e le eventuali somme di denaro a credito o a debito nei confronti dei singoli. Inoltre, la legge prevede la tenuta di quattro registri: - il registro anagrafico, dove sono indicate le informazioni catastali di ciascun proprietario; - il registro dei verbali, nel quale sono indicate le deliberazioni assunte durante l'assemblea; - il registro di nomina e revoca degli amministratori; - il registro di contabilità. Tali documenti potranno essere consultati in qualunque momento dai condomini, i quali hanno diritto anche di essere informati sullo stato dei pagamenti.
Inoltre, rientrano tra le competenze previste della legge, la possibilità di fare causa al singolo condomino nel caso in cui questo presenti dei comportamenti morosi. Secondo l'iter legislativo, prima di procedere per vie giudiziarie, l'amministratore sarà tenuto a sollecitare il pagamento almeno due volte. Diversa è invece la situazione legata alle multe: inizialmente il legislatore aveva ammesso il potere di sanzionare i comportamenti scorretti fino ad un massimo di 200€, ma la normativa più recente ha eliminato tale possibilità. C'è anche da sottolineare che, contrariamente a ciò che accade negli spazi comuni, l'amministratore non potrà essere interpellato per questioni che riguardano gli ambienti privati dei condomini, con l'obiettivo di porre fine ad eventuali liti tra vicini.
Le amministrazioni condominiali, specie se vengono svolte da agenzie immobiliari, prevedono il sostentamento di costi non indifferenti da parte dei condomini. Il compenso per la nomina è, infatti, piuttosto variabile, in quanto può seguire dei criteri differenti a seconda dei casi. Normalmente, nell'ipotesi in cui l'amministratore condominiale sia iscritto ad un albo, come quello dei geometri o degli architetti, si suole utilizzare il tariffario della categoria professionale di riferimento. In altre situazioni, il criterio che può incidere sulla determinazione del costo del servizio può essere anche legato alle dimensioni del condominio o all'ammontare complessivo dei flussi monetari che normalmente si registrano nell'arco di un anno. Inoltre, ci sono diverse modalità di compensazione: si può dunque scegliere una tariffa per la singola attività svolta, come ad esempio l'assemblea; decidere a monte una somma forfettaria per l'anno di mandato oppure prevedere dei surplus nel momento in cui si effettuino lavori straordinari.

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