Appartamento vuoto in condominio? Quali sono le responsabilità del proprietario
Chi risponde dei danni se l'appartamento è vuoto? La legge non fa sconti: scopri le responsabilità del proprietario in condominio.
Alessia Mancini
Content manager e blogger
- Quali sono le responsabilità del proprietario quando la casa è vuota
- Infiltrazioni e balconi: dove il rischio è più alto
- Cosa conviene fare prima di partire
Partire per le vacanze non sospende le responsabilità legate alla propria casa. Il proprietario di un appartamento rimane custode del suo immobile anche quando è lontano: se durante l’assenza si rompe una tubazione, si stacca un pezzo di balcone o un’infiltrazione raggiunge l’appartamento di sotto, può essere chiamato a rispondere dei danni. Vale la pena sapere cosa prevede la legge e come prevenire conseguenze spiacevoli.
Quali sono le responsabilità del proprietario quando la casa è vuota
Secondo l’art. 2051 del Codice civile, chi ha il controllo di un bene è tenuto a fare in modo che quel bene non causi danni a terzi. Non è necessario che il proprietario sia presente al momento del guasto, ma ciò che conta è il rapporto tra lui e la cosa che ha causato il danno. La Cassazione è costante su questo punto: l’unica esimente è il caso fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile che abbia interrotto il nesso causale tra la cosa e il danno.
In condominio il principio acquista peso ulteriore perché i guasti interni a un appartamento si propagano con facilità: acqua, umidità e strutture danneggiate tendono a coinvolgere le unità vicine e le parti comuni. L’assenza dal domicilio, da sola, non è una giustificazione sufficiente.
Infiltrazioni e balconi: dove il rischio è più alto
Le perdite d’acqua sono il problema più frequente durante i periodi di assenza prolungata. Quando una perdita origina da impianti o manufatti di proprietà esclusiva, la responsabilità ricade sul proprietario. Se invece il danno dipende da elementi comuni come il tetto o il lastrico solare, il discorso cambia. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 10 maggio 2016) hanno chiarito che in presenza di infiltrazioni provenienti da un lastrico di uso esclusivo la responsabilità può gravare sia sul proprietario sia sul condominio, in proporzione alla rispettiva sfera di controllo.
I balconi aggettanti meritano un’attenzione specifica. La Cassazione (sez. II, n. 15913 del 2007) ha ribadito che le parti strutturali dei balconi aggettanti appartengono al proprietario dell’unità cui accedono. Partire con parapetti, frontalini o rivestimenti ammalorati significa rischiare di rispondere dei danni causati dal distacco di frammenti o dalle infiltrazioni che ne derivano.
Cosa conviene fare prima di partire
Chiudere il rubinetto generale dell’acqua è la misura più efficace e spesso quella più trascurata. Vale la pena verificare anche lo stato di caldaia, scarichi e impianti elettrici, soprattutto in abitazioni datate o rimaste inutilizzate a lungo. Gli oggetti su balconi e terrazze, dai vasi alle tende da sole, andrebbero messi in sicurezza in previsione di perturbazioni estive.
Non esiste un obbligo di legge di avvisare l’amministratore della propria partenza, ma farlo è una scelta prudente, soprattutto quando ci sono problemi già noti o manutenzioni in corso. Lasciare un recapito aggiornato e affidare a un vicino di fiducia un controllo periodico dell’appartamento può fare la differenza in caso di emergenza, limitando i danni e di conseguenza le responsabilità.
Per approfondire: Impianto allarme casa: tipi, prezzi, bonus per rendere la tua abitazione sicura
Vuoi proteggere la tua casa quando sei assente?
Un impianto d’allarme è il primo strumento concreto per tenere sotto controllo l’appartamento anche da lontano, riducendo i rischi di danni e intrusioni. Su PagineGialle Casa puoi confrontare i professionisti della tua zona e richiedere fino a 5 preventivi gratuiti e personalizzati. Compila il form: ricevi le offerte direttamente via email.
Domande frequenti:
-
È obbligatorio avvisare l'amministratore di condominio prima di partire?
No, non esiste alcun obbligo di legge in questo senso. È però una scelta prudente, soprattutto se nell'edificio sono in corso lavori o se l'appartamento ha già mostrato problemi agli impianti. Lasciare un recapito all'amministratore o a un vicino di fiducia consente di intervenire rapidamente in caso di emergenza, riducendo i danni e di conseguenza l'entità di eventuali risarcimenti.
-
Chi paga i danni se una tubazione si rompe mentre l'appartamento è vuoto?
Il proprietario. L'art. 2051 del Codice civile stabilisce che chi ha la custodia di un bene risponde dei danni che quel bene causa a terzi, indipendentemente dalla sua presenza. L'unica eccezione riconosciuta dalla giurisprudenza è il caso fortuito: un evento del tutto imprevedibile e inevitabile, difficile da dimostrare in presenza di impianti datati o mal mantenuti.
-
Cosa si rischia se l'infiltrazione parte dal lastrico solare di uso esclusivo?
La responsabilità può essere ripartita tra il proprietario e il condominio. Le Sezioni Unite della Cassazione (sentenza n. 9449 del 2016) hanno stabilito che, quando il lastrico è di uso esclusivo ma svolge anche funzione di copertura per le unità sottostanti, il costo dei danni si divide in proporzione alle rispettive sfere di controllo: un terzo al proprietario e due terzi al condominio, salvo diversa ripartizione accertata in giudizio.
