Cosa vuol dire immobile non mutuabile e cosa fare

• Cosa significa immobile mutuabile
• Chi deve risolvere i problemi di mutuabilità
• Cosa fare se l'immobile non è mutuabile
• Come acquistare un immobile non mutuabile

Hai trovato la casa giusta, hai avviato la pratica in banca, e poi arriva la notizia che blocca tutto: l’immobile non è mutuabile. Cosa significa? In parole semplici, la banca si rifiuta di finanziare l’acquisto perché la casa presenta difformità urbanistiche o catastali che non la rendono idonea a garanzia di un mutuo ipotecario. Non è una situazione rara, e non sempre è definitiva: in molti casi si può risolvere, ma bisogna sapere come muoversi.

Cosa significa immobile mutuabile

Un immobile è mutuabile quando è tutto in regola, ovvero la documentazione corrisponde a come è fatto davvero l’appartamento, i lavori eseguiti nel tempo sono stati autorizzati, e la categoria catastale è quella giusta per uso abitativo. Prima di concedere il mutuo, la banca manda un perito a verificare proprio questo, e se qualcosa non quadra, il finanziamento viene negato.

Il problema più comune di negazione del mutuo è l’abuso edilizio, anche parziale: una stanza ampliata, una parete spostata, un bagno aggiunto, un locale trasformato da cantina ad abitazione. Lavori magari fatti decenni fa dal proprietario precedente, che non ha mai aggiornato le planimetrie né chiesto i permessi al Comune. Il risultato è che sulla carta l’appartamento risulta diverso da com’è nella realtà.

Vale la pena capire la differenza tra due tipi di irregolarità. La difformità catastale significa che la planimetria depositata all’Agenzia delle Entrate non corrisponde allo stato reale dell’immobile. La difformità urbanistica, più grave, significa che i lavori non sono mai stati autorizzati dal Comune. Entrambe possono bloccare il mutuo, ma si risolvono in modo diverso. Le conseguenze non riguardano solo il finanziamento. Chi compra un immobile non mutuabile non può accedere alle agevolazioni prima casa e non può trasferirvi la residenza finché le irregolarità non vengono sanate.

Chi deve risolvere i problemi di mutuabilità

Shutterstock

La responsabilità di regolarizzare le difformità che ostacolano il mutuo ricade sul venditore. È il proprietario che deve consegnare all’acquirente un immobile conforme sotto il profilo urbanistico e catastale, e in caso contrario spetta a lui avviare le pratiche necessarie prima della compravendita.

In questa fase il ruolo del tecnico abilitato è fondamentale. La richiesta di sanatoria deve essere redatta da un tecnico abilitato, solitamente un geometra o un architetto, e deve contenere una relazione tecnica descrittiva dell’opera irregolare e la planimetria dell’immobile. È il tecnico a valutare la natura della difformità, a stabilire se è sanabile, a individuare il titolo edilizio corretto da presentare e a stimare costi e tempi.

La verifica della conformità urbanistica si effettua recandosi presso l’Ufficio Tecnico del Comune competente e richiedendo l’accesso agli atti tramite apposito modulo. L’accesso è consentito al proprietario o a un tecnico formalmente incaricato, e i tempi variano sensibilmente da Comune a Comune. In certi casi si attendono settimane, in altri anche diversi mesi.

Cosa fare se l’immobile non è mutuabile

Il primo passo è capire di che tipo di difformità si tratta, perché non tutte hanno la stessa gravità e non tutte si risolvono allo stesso modo. Le difformità non rilevanti, che riguardano variazioni inferiori al 2% delle misure progettuali su altezza, cubatura o superficie, non richiedono alcuna regolarizzazione. Gli abusi minori, cioè modifiche su elementi non essenziali della costruzione, si sanano con una CILA in sanatoria. Le difformità parziali più significative richiedono invece una SCIA in sanatoria, mentre per gli abusi totali occorre il permesso di costruire in sanatoria, che viene concesso solo se l’intervento è compatibile con gli strumenti urbanistici vigenti.

Per le opere interne, la pratica in sanatoria è tendenzialmente più semplice: basta presentarla e pagare una sanzione di circa 1.000 euro. Per difformità esterne come finestre o tettoie, il costo si alza e si parla di 1.500 o 2.000 euro con una SCIA in sanatoria. Una volta conclusa la regolarizzazione, l’immobile torna mutuabile e la compravendita può procedere. Il consiglio pratico è non firmare nulla prima di aver verificato la situazione urbanistica e catastale: avere la certezza che tutto sia a posto prima del preliminare evita blocchi, rinegoziazioni e contenziosi.

Come acquistare un immobile non mutuabile

Shutterstock

Se la difformità non è sanabile o i tempi della regolarizzazione sono incompatibili con le esigenze dell’acquirente, esistono due strade alternative:

• la più diretta è l’acquisto senza mutuo, finanziando l’operazione con liquidità propria. Non è alla portata di tutti, ma in certi contesti, come gli immobili all’asta o le trattative private a forte sconto, può essere una soluzione concreta. In questi casi il prezzo di acquisto riflette spesso le criticità dell’immobile, e il margine per intervenire successivamente può essere significativo;
• un’altra opzione è concordare contrattualmente che il venditore regolarizzi le difformità prima del rogito, con un’eventuale sospensiva che tuteli l’acquirente nel caso in cui la sanatoria non vada a buon fine. In fase di preliminare è possibile inserire clausole che condizionano il perfezionamento della vendita al conseguimento della conformità urbanistica.

Vale anche la pena sapere che la definizione di “non mutuabile” è variabile a seconda degli istituti di credito: ciò che una banca giudica ostativo, un’altra potrebbe valutarlo diversamente. In presenza di difformità lievi, vale la pena confrontare le posizioni di più istituti prima di rinunciare. In ogni caso, farsi affiancare da un tecnico di fiducia già nella fase di trattativa è la scelta più prudente: costa poco e può evitare problemi molto più costosi.

Stai cercando casa o vuoi vendere un immobile?

Affidati a un’agenzia immobiliare della tua zona che conosca bene il mercato locale e sappia guidarti anche nei casi più complessi. Su PagineGialle Casa puoi richiedere fino a 5 preventivi gratuiti e personalizzati. Compila il form online e ricevi le proposte direttamente via email, il tutto senza impegno!