Legionella in condominio: chi deve fare i controlli e quando sono obbligatori

• Quando è obbligatorio il controllo della legionella in condominio
• Chi fa i controlli per la Legionella
• Quali sono gli obblighi dell'amministratore di condominio in caso di Legionella

La legionella in condominio fa paura, ed è giusto prenderla sul serio. Dal 19 luglio 2025 il D.Lgs. 102/2025 ha reso obbligatoria la valutazione del rischio anche sugli impianti idrici condominiali, coinvolgendo direttamente l’amministratore. Ecco quando scattano i controlli, chi deve eseguirli e cosa succede se l’amministratore non li fa.

Quando è obbligatorio il controllo della legionella in condominio

Il controllo scatta perché l’art. 4, comma 2, lettera e), e l’Allegato I, Parte C, del D.Lgs. 102/2025 includono anche gli impianti idrici interni condominiali tra le strutture soggette a valutazione del rischio. Non esiste una soglia fissa uguale per tutti gli edifici: a incidere sono l’età delle tubature, la presenza di serbatoi o autoclavi e le temperature dell’acqua calda sanitaria, dato che il batterio si sviluppa soprattutto tra i 20 e i 50 gradi.

Il rischio aumenta negli edifici datati, con impianti poco manutenuti o con un numero elevato di unità immobiliari. Va considerato con particolare attenzione anche quando nel condominio sono presenti attività come studi medici o centri estetici, perché espongono persone più vulnerabili. In questi casi la valutazione tecnica diventa il punto di partenza per stabilire se e con quale frequenza effettuare le analisi di laboratorio.

Chi fa i controlli per la Legionella

I campionamenti spettano a un tecnico abilitato incaricato dall’amministratore, che si occupa sia della valutazione del rischio sia dei prelievi da inviare a un laboratorio certificato. Non è quindi un’attività che l’amministratore può svolgere in autonomia né delegare a personale non qualificato. Il professionista individua i punti più critici dell’impianto, in genere i tratti più lontani dalla produzione di acqua calda e i serbatoi di accumulo, e stabilisce nella relazione tecnica ogni quanto ripetere le verifiche. Per condomini di grandi dimensioni o con uso promiscuo è comunque prudente orientarsi verso controlli con cadenza almeno annuale, salvo indicazioni diverse motivate dal tecnico incaricato.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio in caso di Legionella

L’amministratore di condominio è tenuto ad affidare l’incarico a un professionista qualificato e a conservare la documentazione relativa alla valutazione del rischio e ai risultati delle analisi, che confluiscono in un piano di autocontrollo dello stabile. Deve inoltre informare l’assemblea sugli esiti dei controlli e sugli eventuali interventi necessari per riportare l’impianto in sicurezza, ad esempio la pulizia dei serbatoi o la modifica delle temperature di esercizio. Seguire con puntualità le indicazioni del tecnico non è solo una buona pratica gestionale, ma anche la condizione che tutela l’amministratore da responsabilità in caso di controlli o di problemi sanitari legati all’acqua dello stabile.

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