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Mutuo per la ristrutturazione della casa: ecco come funziona

Ristrutturare un immobile costruito 30-40 fa può essere indispensabile. Esistono però mutui dedicati proprio alla ristrutturazione di casa: ecco come funzionano e come ottenerli.

Mutuo per la ristrutturazione della casa: ecco come funziona
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Sempre più spesso ci si trova di fronte alla necessità di intervenire sulle nostre case per sistemare facciate, tetti, vecchi impianti o serramenti, oppure semplicemente per ammodernare ambienti costruiti con logiche ormai obsolete, sia per quanto riguarda la distribuzione dei locali e i materiali impiegati, che dal punto di vista energetico.

Questo tipo di interventi può diventare molto costoso, soprattutto se incidono radicalmente sulla struttura dell'immobile e, dunque, c’è la necessità di rivolgersi alle banche per ottenere l'erogazione di uno specifico mutuo per la ristrutturazione.

Si tratta di un finanziamento per un importo massimo pari all'80% del valore di mercato che si stima l'immobile potrà raggiungere una volta completati i lavori di ristrutturazione.

Per fare un esempio, se la casa oggi vale 100 e a lavori finiti varrà 200, il mutuo coprirà costi di ristrutturazione pari all'80% di 200, ossia 160.

I documenti necessari

L'iter istruttorio da seguire per ottenere un mutuo di questo tipo è identico a quello del classico mutuo per l'acquisto. Il mutuo viene naturalmente richiesto da chi è già proprietario dell'immobile, sia esso prima o seconda casa, con lo scopo di ristrutturare, ampliare o terminare la costruzione della propria abitazione.

Gli interventi di ristrutturazione possono riferirsi:

  • alla manutenzione ordinaria
  • alla manutenzione straordinaria
  • a grandi opereCiò incide sulla documentazione da presentare alla banca, unitamente a quanto necessario ad attestare le proprie capacità reddituali e, dunque, la propria solvibilità per tutta la durata del finanziamento, che può variare da 5 a 30 anni.

Se infatti in caso di interventi di manutenzione ordinaria (rifare la cucina, ad esempio) sarà sufficiente un preventivo lavori dettagliato o ancora meglio con un computo metrico estimativo, in caso di manutenzione straordinaria andranno presentati anche il progetto edilizio e la domanda di autorizzazione edilizia da chiedere al Comune, oppure la denuncia di inizio attività.

Per la ristrutturazione edilizia con grandi opere, infine, oltre al preventivo è richiesta la presentazione del permesso di costruzione ed il pagamento al Comune di un contributo.

Come funziona

La somma richiesta per il mutuo di ristrutturazione della prima o seconda casa potrà essere erogata in un'unica soluzione oppure "a stato avanzamento lavori" (SAL).

I mutui ristrutturazione erogati in un'unica soluzione solitamente riguardano interventi minori, mentre i mutui erogati a SAL sono solitamente erogati in caso di importanti interventi di rifacimento degli immobili.

In questo caso la banca, anziché mettere immediatamente a disposizione del cliente l'intero importo, svincola mano a mano le somme necessarie a pagare i lavori fino a quel momento svolti, a fronte della presentazione della relativa fattura e, generalmente, a seguito di un sopralluogo di un tecnico di fiducia che verifica l'effettiva esecuzione dei lavori.

In questo modo la banca riduce il rischio che le somme richieste per ristrutturare l’immobile vengano improvvisamente destinate a fini diversi e, inoltre, limita la propria esposizione in caso di insolvenza del cliente, in quanto l'importo erogato nelle prime fasi è ridotto, ed aumenta man mano che lo stato dell’immobile migliora e genera un incremento del proprio valore commerciale.

Durante l’erogazione delle singole tranche, il mutuatario corrisponde una rata mensile pari ad 1/12 dell’interesse annuo stabilito in contratto, calcolato sulle somme effettivamente percepite.

Soltanto al termine dei lavori e con la presentazione del certificato di fine lavori, viene erogata l’ultima tranche che consente alla banca di far partire il piano d’ammortamento vero e proprio.

I tempi per effettuare i lavori possono variare a seconda dell’istituto di credito cui ci si rivolge, ma generalmente non superano i 18 mesi. Decorso tale periodo limite, se il mutuatario non ha finito i lavori, il mutuo va in ammortamento comunque per un importo pari alla somma degli importi effettivamente erogati durante le tranche.

Le detrazioni fiscali

La legge di Bilancio consente di usufruire fino al 31 dicembre 2018 di una detrazione fiscale del 50% sui lavori di ristrutturazione di un immobile entro il limite di spesa di € 96.000, che può arrivare fino al 65% per le spese riguardanti interventi improntati al risparmio energetico ed all'efficienza energetica.

Fino alla stessa data sarà possibile beneficare anche del bonus mobili, cioè di una detrazione del 50% su una spesa massima di 10.000 euro per unità immobiliare da ripartire in 10 rate annuali destinata all’acquisto di mobili, e di un'ulteriore agevolazione sempre della stessa percentuale per l’acquisto di elettrodomestici di classe A+ (oppure di classe A nel caso dei forni) finalizzati all’arredo di una casa oggetto di ristrutturazione.

Fino al 31 dicembre 2021, invece, si può ottenere una detrazione d’imposta per l’adozione di misure antisismiche sugli edifici costruiti nelle zone a maggior rischio di terremoti. Si parte da un minimo di 50% per un soglia massima di spesa di 96.000 euro da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese, sino ad una riduzione massima pari al 70% o all'80% se si certifica il miglioramento di una o due classi sismiche.

I lavori di ristrutturazione edilizia negli immobili adibiti ad abitazione godono, inoltre, dell’aliquota Iva agevolata al 10%.

Tutte queste agevolazioni spettano a qualsiasi contribuente assoggettato all'Irpef, non solo ai proprietari degli immobili ma anche a chi possiede i diritti reali di godimento sugli immobili e sostiene le spese della ristrutturazione.

Mutuo ristrutturazione casa in affitto: è possibile?

Discorso diverso per quanto riguarda, invece, il mutuo per la ristrutturazione di una casa in affitto: conviene procedere con una stima dell'immobile (prima e dopo la ristrutturazione) dopo aver avuto il benestare del proprietario, così da percepire il valore extra acquisito una volta che si lascia la casa. A questo, però, andrà detratta la cifra relativa all'"usura" dell'immobile, usato durante l'affitto. Trattandosi comunque di discorsi delicati (e complicati), è sempre consigliabile contattare un esperto in ristrutturazioni, prima di procedere.

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