Accatastamento di un immobile non ultimato: quando è possibile?
Accatastare un immobile è una prassi obbligatoria ai fini fiscali, ma come effettuare l'accatastamento di un immobile non ultimato? Ecco cosa dicono le norme
Alessia Mancini
Content manager e blogger
- Cosa significa accatastamento di un immobile?
- Come accatastare un immobile in corso di costruzione?
- IMU fabbricato accatastato ma non ultimato: va pagata?
L’accatastamento di un immobile rappresenta un passaggio obbligato nel percorso di regolamentazione e gestione del patrimonio immobiliare. Tuttavia, come va gestito l’accatastamento nel caso di un immobile non ancora completato? In questo caso va comunque pagato l’IMU? Diamo una risposta a queste domande prendendo in considerazione le normative vigenti e le procedure relative all’accatastamento di immobili non ancora ultimati.
Cosa significa accatastamento di un immobile?
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Prima di comprendere se e quando sia possibile accatastare un immobile non ultimato, partiamo dal significato di immobile accatastato.
L’accatastamento di un immobile è un procedimento fondamentale nel contesto della gestione e della regolamentazione del patrimonio immobiliare. Questo processo, amministrato dalle autorità comunali o da enti preposti, consiste nell’iscrizione del fabbricato o dell’unità immobiliare in un registro comunale, noto come catasto. In parole semplici, l’accatastamento è l’atto formale di registrazione di un’unità immobiliare presso il catasto del comune di appartenenza. Tale registrazione fornisce una serie di informazioni cruciali, tra cui la tipologia dell’immobile, la sua ubicazione, la sua consistenza e altre caratteristiche rilevanti.
Perché l’accatastamento è così importante? Prima di tutto, costituisce una base essenziale per il calcolo delle tasse e delle imposte locali, poiché fornisce un quadro chiaro della proprietà immobiliare all’interno del territorio comunale. Inoltre, l’accatastamento facilita l’identificazione e la regolamentazione degli immobili, contribuendo così alla gestione ordinata del territorio e alla pianificazione urbana.
In ultima analisi, accatastare un immobile comporta anche la classificazione della sua categoria di appartenenza tra le unità immobiliari presenti. Questo servizio non è limitato solo alle nuove costruzioni, ma è esteso anche ai proprietari di immobili in fase di ristrutturazione o a coloro che non hanno mai dichiarato al Catasto la propria unità immobiliare. È importante sottolineare che l’accatastamento non conferisce né modifica il diritto di proprietà sull’immobile.
Come accatastare un immobile in corso di costruzione?
Nel processo di categorizzazione degli immobili, le categorie catastali svolgono un ruolo essenziale nel distinguere le proprietà in base a caratteristiche e requisiti comuni. Una categoria di particolare rilievo è il gruppo F, che comprende le unità immobiliari urbane non idonee a produrre reddito, anche solo temporaneamente, e pertanto non sono associate a una rendita catastale.
Questo gruppo, in particolare la categoria F3, riguarda gli edifici costruiti da imprese edili destinati alla vendita, ma non ancora ultimati. Si tratta di una classificazione temporanea (per questo si parla di classi fittizie) che contraddistingue le nuove costruzioni non ancora completate. Tale temporaneità, solitamente di sei o dodici mesi, è legata al previsto completamento dell’accatastamento definitivo entro questo periodo, con l’assegnazione della categoria e della rendita definitiva all’immobile.
Per prolungare questo periodo previsto per un’unità immobiliare accatastata come F3 in corso di costruzione, è necessario presentare una specifica dichiarazione al comune, confermando il mancato completamento dell’edificio. L’accatastamento di un immobile non ultimato in categoria F3 comporta implicazioni significative in termini di tassazione. Scopriamo il perché.
IMU fabbricato accatastato ma non ultimato: va pagata?
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Una recente pronuncia della Cassazione ha ribadito che l’imposta sugli immobili, IMU o ICI, non è applicabile a quelli non ancora completati, quindi in fase di costruzione, anche se sono stati accatastati in categorie fittizie, come ad esempio la F3. Ciò perché, ai fini fiscali, è determinante solo l’accatastamento effettivo.
In pratica, secondo le normative catastali, un edificio deve essere accatastato nel gruppo A (abitazioni di tipo civile) entro trenta giorni dalla sua abitabilità o disponibilità per l’uso previsto. Tuttavia, se l’accatastamento dell’immobile avviene senza una dichiarazione di fine lavori, il fabbricato viene considerato completato e quindi l’IMU sarà dovuta a partire da quel momento, calcolata in base alla rendita catastale.
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Domande frequenti:
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Quando si può non accatastare un immobile?
Le costruzioni non soggette all'obbligo di dichiarazione al Catasto dei Fabbricati sono quelle incapaci di generare reddito, tra cui rientrano i seguenti manufatti registrati al Catasto dei Terreni: strutture con una superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati e serre destinate alla coltivazione e alla protezione delle piante su terreno naturale.
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Come accatastare un immobile in corso di costruzione?
Un immobile in corso di costruzione deve essere accatastato nella categoria F3, che riguarda gli edifici costruiti da imprese edili destinati alla vendita, ma non ancora ultimati. Si tratta di una classificazione temporanea (per questo si parla di classi fittizie) che contraddistingue le nuove costruzioni non ancora completate. Tale temporaneità, solitamente di sei o dodici mesi, è legata al previsto completamento dell'accatastamento definitivo entro questo periodo, con l'assegnazione della categoria e della rendita definitiva all'immobile.
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Come accatastare un immobile vecchio?
Per procedere alla registrazione di un immobile nel registro del catasto, è necessario avvalersi dei servizi di un tecnico abilitato. Questo professionista si occuperà di due attività fondamentali: redigere la planimetria dell'immobile e preparare la pratica DOCFA per determinare la rendita catastale assegnata.
