Cosa fare se l'amministratore di condominio non risponde?

• Contattare l’amministratore di condominio in modo corretto
• Segnali di inadempienza dell’amministratore di condominio
• Cosa puoi fare se l’amministratore non risponde
• Quando è il momento di cambiare amministratore?

Hai provato a contattare il tuo amministratore di condominio per una perdita d’acqua, una spesa straordinaria o semplicemente perché hai dubbi sulle spese ma non risponde?

Nonostante i tanti tentativi di parlarci, sia di persona che al telefono, lui sembra sparito del tutto. Purtroppo, il tuo non è un caso isolato, ma fortunatamente ci sono delle azioni che puoi compiere per rimediare fin da subito. Ecco come comportarti, quali sono i tuoi diritti di condomino e quando è il caso di sostituirlo.

Contattare l’amministratore di condominio in modo corretto

Innanzitutto, devi valutare se si tratta di una momentanea difficoltà oppure di una vera e propria inadempienza da parte sua. Normalmente, l’amministratore di condominio ha un suo ufficio con relativi orari di ricevimento, perciò il primo consiglio è quello di effettuare una telefonata e avere un appuntamento nei suoi orari di ricevimento. Gli amministratori professionali dispongono anche di un servizio di segreteria che gestisce il calendario di appuntamenti in modo da organizzare al meglio ogni tipo di incontro.

In alternativa, puoi contattare l’amministratore via e-mail: la risposta dovrebbe arrivare in pochi giorni.

Una cosa è certa: il professionista non può ignorare sistematicamente le richieste dei condomini, soprattutto se riguardano problemi urgenti o documenti obbligatori.

Se tarda a rispondere, richiede più solleciti o – ancora peggio – sparisce del tutto, allora si potrebbe trattare di un caso di inadempienza dell’amministratore di condominio.

Segnali di inadempienza dell’amministratore di condominio

Oltre a tardare nelle risposte, l’amministratore può dare chiari segnali di inadempienza, ciò accade quando non convoca l’assemblea condominiale, non aggiorna il registro di contabilità o non fornisce i bilanci.

Inoltre, un chiaro segnale di inadempienza accade quando non interviene in caso di guasti urgenti nelle parti comuni del condominio, come quando ci sono frontalini dei balconi pericolanti, rifiuta di condividere preventivi o contratti dei fornitori.

Facciamo un esempio: immaginiamo che tu viva in un condominio con gravi infiltrazioni nel vano scale. Decidi quindi di scrivere un’email all’amministratore che non risponde dopo circa tre giorni lavorativi, perciò invii tre messaggi in segreteria che, dopo settimane di silenzio, rimangono senza risposta. A questo punto intervisti gli altri condomini e anche loro hanno fatto diversi tentativi ma non hanno ricevuto risposta.

Cosa puoi fare se l’amministratore non risponde

Controlla il termine entro cui l’amministratore di condominio è obbligato a rispondere, lo trovi nel Regolamento di condominio e generalmente la scadenza è di 15 giorni.

Se questo termine è stato superato abbondantemente e non hai potuto contattarlo in alcun modo invia una richiesta scritta tramite PEC o raccomandata con ricevuta di ritorno, specificando il problema, i tentativi di contatto già effettuati e la richiesta di risposta entro sette giorni lavorativi.

Inviare una PEC insieme ad altri condomini

Nella PEC usa un tono gentile, un linguaggio chiaro e documenta tutto, allegando testi delle email inviate oppure gli screen dei messaggi WhatsApp rimasti senza risposta.

Il secondo passo da fare, soprattutto se il problema riguarda tutto il condominio, è coinvolgere anche gli altri condomini e inviare una PEC o una raccomandata con le firme di tutte le persone interessate. Per agevolare le comunicazioni nel condominio si può creare il gruppo WhatsApp, questi strumenti sono cruciali per mantenere i contatti e non bisogna ignorare che la comunicazione in un palazzo è un plus importante che può facilitare la vita di tutti.

Convocare un’assemblea straordinaria

Secondo l’art. 66 delle Disposizioni attuative del Codice Civile, se l’amministratore non risponde, almeno due condomini che rappresentano un sesto del valore dell’edificio possono convocare l’assemblea, invitando anche il professionista, dove è possibile votare per la revoca, proporre un nuovo amministratore oppure chiedere spiegazioni a quello in carica.

Chiedere la revoca all’autorità giudiziale

Se l’assemblea non si riesce a convocare o se l’amministratore continua a non adempiere ai suoi doveri, puoi chiedere la revoca al giudice, presentando ricorso al tribunale. È un passo importante, ma a volte necessario. Per questa procedura ti serviranno i seguenti documenti:

• Copia del contratto dell’amministratore
• Tutte le comunicazioni a cui non ha risposto
• Prove dei disservizi e malfunzionamenti ignorati in condominio

Quando è il momento di cambiare amministratore?

Cambiare amministratore non è un passo da prendere alla leggera, ma diventa necessario se si compromette la gestione del condominio o se il rapporto di fiducia si è rotto.

Per sostituire l’amministratore di condominio è necessaria la votazione della maggioranza dei condomini e almeno 500 millesimi durante l’assemblea convocata in via straordinaria. Queste regole sono presenti nel Codice Civile e nel Regolamento di Condominio.

Nel frattempo è fondamentale cercare fin da subito il sostituito, chiedendo informazioni e preventivi ad altri amministratori di condominio presenti nella propria zona.

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