Si può costruire una casa prefabbricata su un terreno agricolo? Norme, limiti e quando serve il notaio

Casa prefabbricata su terreno agricolo? Si può fare, ma solo se hai determinati requisiti: ecco quali sono e quando è obbligatorio rivolgerti al notaio

• Quando è possibile costruire su un terreno agricolo
• Quando è obbligatorio il permesso di costruire?
• Quando è necessario il notaio
• Un esempio pratico

• Quando è possibile costruire su un terreno agricolo
• Quando è obbligatorio il permesso di costruire?
• Quando è necessario il notaio
• Un esempio pratico

Hai trovato un terreno agricolo in una zona tranquilla e stai pensando di posizionarci una casa prefabbricata in legno? Prima di iniziare i lavori, è importante capire cosa prevede la normativa italiana: non sempre è possibile costruire in zona agricola e, in molti casi, è necessario rispettare precisi requisiti urbanistici ed edilizi. Vediamo insieme quando si può costruire, quali sono i vincoli da considerare e quando serve il supporto di un notaio.

Quando è possibile costruire su un terreno agricolo

In linea generale, un terreno agricolo non è destinato all’edificazione residenziale, ma a finalità produttive legate all’agricoltura. Tuttavia, la costruzione di una casa prefabbricata può essere ammessa in alcuni casi particolari:

• Se sei un imprenditore agricolo da almeno tre anni iscritto alla Camera di Commercio, puoi costruire una casa rurale a servizio dell’attività agricola, purché giustificata da esigenze aziendali.
• Se il Comune prevede nel Piano Regolatore Generale (PRG) o nel Piano di Governo del Territorio (PGT) una possibilità edificatoria anche per terreni agricoli.
• Se il terreno agricolo ha una superficie minima stabilita dal Comune (di solito tra 3.000 e 10.000 mq) e viene rispettata la volumetria massima edificabile (es. 0,03 mc/mq).

In ogni caso, non è la natura “prefabbricata” a fare la differenza, ma il fatto che l’immobile abbia carattere permanente e venga ancorato al suolo: in questo caso è equiparato a una costruzione tradizionale e richiede il permesso di costruire.

Perciò se stai pensando di installare una casa prefabbricata in un terreno agricolo devi innanzitutto rivolgerti all’Ufficio Tecnico del comune per assicurarti di essere in regole. Se la normativa locale lo consente dovrai preparare tutta la documentazione necessaria e in particolare il permesso di costruire.

Quando è obbligatorio il permesso di costruire?

Molti pensano che per installare una casa prefabbricata o una struttura modulare non serva alcun titolo abilitativo. In realtà, secondo la normativa italiana, quando la casa prefabbricata è fissata stabilmente al suolo serve sempre il permesso di costruire, sia che si trovi su un terreno edificabile che su un terreno agricolo.

In particolare, il permesso di costruire è obbligatorio se l’abitazione:

• è ancorata al terreno tramite fondazioni, platee o basamenti in cemento
• è collegata ai servizi pubblici come rete idrica, elettrica, fognaria o del gas
• ha destinazione d’uso residenziale permanente, anche se costruita in legno o con elementi prefabbricati.

In questi casi, la legge considera la casa prefabbricata un edificio a tutti gli effetti, soggetto alla normativa urbanistica ed edilizia del Comune. Non è rilevante che si tratti di una casa mobile o prefabbricata: ciò che conta è l’impatto permanente sul territorio.

Perciò se la struttura è approvata dal Comune bisogna presentare un progetto edilizio firmato da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra). Oltre a presentare il permesso di costruire bisogna assicurarsi di rispettare le norme locali del Piano Regolatore o del PGT, in particolare su distanza dai confini, altezze massime, superficie coperta e vincoli paesaggistici o agricoli.

Quando è necessario il notaio

Il notaio entra in gioco sia durante l’acquisto del terreno, sia quando si acquista la casa prefabbricata.

Infatti, al momento dell’acquisto del terreno agricolo, sarà proprio questo professionista a redigere l’atto di compravendita dopo ave verificato la destinazione urbanistica ed eventuali vincoli.
Se vendi o acquisti come persona fisica non agricoltore, potresti avere limitazioni e il notaio valuterà la compatibilità dell’operazione con la normativa vigente.

Inoltre, se acquisti una casa prefabbricata già installata su un terreno agricolo, il notaio deve verificare che esista il titolo edilizio (permesso di costruire), l’agibilità e che la casa sia regolarmente accatastata come abitazione. Se l’acquisto riguarda solo la struttura prefabbricata non ancora installata, non è richiesto l’intervento del notaio, ma servirà comunque un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) per presentare il progetto edilizio. Se ciò che ti serve è una semplice casetta da giardino, magari per riporre gli attrezzi, da non fissare al terreno e senza utente, in questo caso non ti servirà il notaio e non dovrai presentare alcun permesso.

Un esempio pratico

Marco è un imprenditore agricolo e vuole acquistare un terreno agricolo di 6.000 mq per costruirci una casa prefabbricata in legno, da usare come abitazione principale durante la gestione dell’azienda agricola.
Innanzitutto, Marco per acquistare il terreno si deve rivolgere al notaio obbligatoriamente e pagare le relative spese notarili. Il professionista redige l’atto notarile di compravendita.
Successivamente, Marco vorrà costruire sul terreno agricolo una casa prefabbricata dove vivere per gestire al meglio la sua azienda. Deve innanzitutto verificare al Comune se ci sono i presupposti per farlo e poi avrà bisogno del permesso di costruire sempre dal Comune.

Se la casa viene installata in modo permanente (con fondazioni e allacci), al termine dei lavori il tecnico incaricato presenta la fine lavori e la richiesta di agibilità. Inoltre, la casa viene accatastata come immobile residenziale. Se in un secondo momento Marco vorrà vendere o ipotecare la casa servirà nuovamente il notaio per redigere un atto apposito.
Le spese del notaio dipendono da diversi fattori come il valore del terreno e la complessità della pratica. Per esempio, l’atto notarile di compravendita potrebbe costare da 1000 a 2000 euro.
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