Interventi edilizi sbagliati in condominio: si può chiedere risarcimento?

• Ristrutturazione condominio: chi paga per i danni ai privati?
• Risarcimento danni per lavori in condominio: un caso specifico
• Danni da ristrutturazione: in quali casi è il condominio a risarcire?

Quando si svolgono lavori edilizi in un condominio, è essenziale che tutto vada per il verso giusto: in gioco c’è soprattutto la sicurezza e l’integrità delle unità abitative e degli spazi comuni. Tuttavia, purtroppo, non sempre le cose si svolgono senza intoppi, e possono verificarsi errori, danni o problematiche legate all’inefficienza dell’impresa incaricata dei lavori.

In questi casi, sorge una domanda cruciale: è possibile chiedere un risarcimento per i danni o i disagi subiti a causa di interventi edilizi sbagliati in condominio? E chi ne risponde? Scopriamolo approfondendo le basi giuridiche, le circostanze in cui è possibile richiedere un risarcimento e quali azioni possono essere intraprese per tutelare i propri interessi.

Ristrutturazione condominio: chi paga per i danni ai privati?

Quando si affrontano lavori in un condominio, che siano legati al Superbonus, Ecobonus, Sismabonus o a qualsiasi altro intervento di straordinaria manutenzione, ciò che preoccupa è il possibile verificarsi di incidenti o danni. Tra i casi più comuni, figurano danneggiamenti accidentali causati dagli operai durante i lavori, che interessano parti dell’edificio di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come impianti, balconi o terrazzi.

In queste situazioni, la questione cruciale è: chi è responsabile di risarcire i danni, l’impresa esecutrice o il condomino che ha commissionato i lavori?

Non esiste una risposta universale, poiché ogni caso va esaminato attentamente, considerando le circostanze specifiche e le responsabilità di ciascuna parte coinvolta. In genere, le imprese che ottengono l’appalto agiscono con un alto grado di autonomia durante l’esecuzione dei lavori, mentre al condominio spetta principalmente il ruolo di vigilanza. Di norma, la responsabilità civile per i danni causati ricade sull’impresa appaltatrice: solo in alcune circostanze eccezionali, il risarcimento dei danni può essere imputato al bilancio del condominio.

La regola generale prevede che l’impresa incaricata di eseguire lavori straordinari in condominio operi in base a un contratto di appalto in cui viene stabilita l’autonomia organizzativa durante l’esecuzione dei lavori. È proprio da questa autonomia organizzativa che deriva la responsabilità dell’impresa.

Risarcimento danni per lavori in condominio: un caso specifico

Purtroppo, non è raro che i condomini possano subire i danni causati dell’inefficienza o dell’imperizia da parte dell’impresa incaricata di lavori di ristrutturazione condominiale. Uno di questi casi illustra in maniera esemplare la questione.

In questo caso specifico, una ditta appaltatrice aveva assunto l’incarico di eseguire i lavori di rifacimento del tetto condominiale. Tuttavia, uno dei condomini ha subito danni considerevoli nel proprio appartamento a causa di infiltrazioni d’acqua, causate dalla mancanza di adeguate misure preventive nel tetto oggetto dei lavori. La ditta responsabile della manutenzione del tetto condominiale non aveva preso le precauzioni necessarie per evitare che si verificasse un danno così rilevante a seguito delle precipitazioni che hanno causato le infiltrazioni dal tetto.

Il Tribunale di Piacenza, in una sentenza del 1997, ha stabilito in modo chiaro che la responsabilità per i danni ricade sull’appaltatore. La motivazione di questa decisione è chiara: una volta che un’impresa accetta un appalto, essa diventa responsabile della disponibilità dell’immobile e di tutti gli aspetti legati ai lavori. In altre parole, l’appaltatore assume la responsabilità della corretta esecuzione dei lavori e deve mettere in atto le precauzioni necessarie per evitare danni ai condomini.

Danni da ristrutturazione: in quali casi è il condominio a risarcire?

Di norma, quando si verificano danni causati da lavori di ristrutturazione in condominio, la responsabilità ricade sull’impresa incaricata dei lavori. Tuttavia, come spesso accade nel diritto, ci sono eccezioni a questa regola generale. In due specifici casi, la responsabilità può cadere sul condominio committente, che sarà quindi tenuto a risarcire i danni causati:

• Il primo caso in cui il condominio committente è considerato responsabile è quando gli interventi che hanno portato ai danni sono stati eseguiti su preciso ordine del condominio stesso. In altre parole, se il condominio ha richiesto specificamente tali lavori, ne condivide la responsabilità.
• Il secondo caso si verifica quando il condomino commette un errore di scelta, noto in giurisprudenza come “culpa in eligendo”. Questa situazione si verifica se il condominio affida i lavori a un’impresa totalmente incompetente e inadatta a svolgerli.

In questi due casi, le persone danneggiate hanno il diritto di agire legalmente contro il condomino per richiedere il risarcimento dei danni effettivi subiti e, se del caso, dei profitti persi (come nel caso di un inquilino che non può più affittare l’appartamento a causa dei danni subiti all’edificio).

Tuttavia, è importante sottolineare che spetta al danneggiato dimostrare in tribunale che l’impresa incaricata era effettivamente inadatta fin dall’inizio. Non è sufficiente basarsi sul verificarsi dei danni in seguito ai lavori, ma è necessario valutare ex ante se al momento della conclusione del contratto l’impresa appaltatrice presentasse o meno caratteristiche che evidenziassero la sua assoluta inidoneità a svolgere i lavori previsti.

In un contesto dove le responsabilità possono essere complesse da stabilire, è fondamentale garantire una gestione condominiale accurata ed efficiente. Un amministratore esperto non solo può contribuire a evitare errori nella scelta delle imprese, ma può anche fornire consulenza legale e gestionale in caso di controversie o danni derivanti dai lavori di ristrutturazione.

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