Preliminare di compravendita o compromesso: di cosa si tratta?

Il preliminare di compravendita é lo strumento che obbliga giuridicamente il venditore e l’acquirente ad alienare ed acquistare l’immobile. Il contratto preliminare può essere concluso tramite una scrittura privata, ma anche tramite atto alla presenza di un notaio. Nel caso della stipula tramite scrittura privata, è bene chiarire con il notaio quali sono gli obblighi da esso derivanti. La trascrizione vale come una vera e propria prenotazione dell’acquisto dell’immobile. Questo vuol dire che il venditore non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né richiedere il pignoramento.

Cosa contiene il contratto preliminare?

Esistono vari aspetti da evidenziare all’interno del contratto che viene stipulato in fase preliminare. Infatti, venditore e acquirente devono riportare nel documento in questione alcuni punti fondamentali riguardanti la futura compravendita:

– il prezzo della vendita;

– l’indirizzo dell’immobile;

– la manifestazione della volontà delle parti di vendere e acquistare casa;

– la descrizione puntuale delle caratteristiche dell’immobile inserendo i dati catastali;

Nel contratto preliminare, inoltre, possono essere inseriti ulteriori elementi, le cosiddette clausole accessorie. Bisogna specificare che si tratta di clausole non necessarie ai fini della validitá del contratto. Tuttavia, risultano spesso estremamente importanti per la tutela dei soggetti coinvolti. E per questo motivo assumono un ruolo rilevante. Le piú note sono:

– la data di stipula del contratto definitivo

– la caparra

– la penale

Per quanto concerne un eventuale anticipo/caparra ci sono tuttavia delle differenziazioni da fare. Con l’acconto si ha un’anticipazione del prezzo da pagare. Nel caso della caparra confirmatoria, la caparra verrá restituita all’atto finale oppure inserita a pagamento del prezzo definitivo.

Registrazione e costi

La registrazione presso l’Agenzia delle Entrate deve essere richiesta entro 20 giorni dalla data dell’atto se avviene in italia. Ci sono 60 giorni di tempo, invece, se l’atto viene trascritto all’estero. Le principali imposte da versare sono:

– l’imposta di registro in misura fissa (€ 200,00)

– l’imposta proporzionale pari allo 0,50 della caparra

– l’imposta proporzionale del 3% su ciascun acconto se la vendita è soggetta a imposta di registro (nel caso di acquisto da privati)

In caso di acquisto soggetto ad IVA l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre, mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro.

Inadempimento del contratto preliminare

Nel caso in cui una delle due parti del preliminare si rifiuti di stipulare il definitivo, l’altra parte può invocare l’art. 2932 del codice civile. L’articolo intitolato “Esecuzione specifica dell’obbligo di concludere un contratto” permette alla parte lesa di ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso. Diverso se la parte, che non è inadempiente, non è interessata all’azione per l’esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto. In tal caso si potrà pur sempre agire per la risoluzione del contratto e per il risarcimento danni da inadempimento.