Responsabilità dell'amministratore di condominio: quali sono, dagli obblighi legati a compiti ordinari

• Ruolo e funzioni principali
• Gestione finanziaria
• Manutenzione delle parti comuni
• Convocazione assemblee ordinarie e gestione delibere
• Rispetto delle normative e degli obblighi legali
• Risoluzione dei conflitti tra condomini
• Tutela degli interessi del condominio
• Negligenza dell'amministratore di condominio: cosa fare?

Le responsabilità dell’amministratore di condominio sono tante e diversificate: parliamo di una figura chiave per la corretta gestione di un plesso condominiale, dove occorre convivere in modo sereno, ma allo stesso tempo condividere doveri e regole.

In questo ambito, l’amministratore di condominio ha specifici compiti e responsabilità che devono essere conosciute anche dai condomini.

Ruolo e funzioni principali

L’amministratore è il rappresentante legale del condominio. Agisce in nome e per conto dei condomini e si occupa della gestione ordinaria e, in alcuni casi, anche straordinaria delle parti comuni dell’edificio. Le sue funzioni sono definite dal Codice Civile, in particolare dall’articolo 1130, ma possono essere ampliate dal regolamento condominiale o da specifici incarichi dell’assemblea.

Gestione finanziaria

Una delle responsabilità principali dell’amministratore è la gestione delle finanze condominiali attraverso i seguenti compiti:

• redazione del bilancio consuntivo e del preventivo annuale
• ripartizione delle spese tra i condomini
• riscossione delle quote condominiali
• pagamento dei fornitori e delle utenze comuni
• tenuta del registro contabile
• gestione del conto corrente condominiale
• gestione delle morosità condominiali

L’amministratore è tenuto a operare con trasparenza e, su richiesta, a fornire documentazione dettagliata ai condomini.

Manutenzione delle parti comuni

L’amministratore ha l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria degli spazi condivisi (androne, cortile, scale, ascensore, impianti elettrici e idraulici comuni).
Interviene nel caso di problemi di sicurezza ma anche guasti all’impianto idrico o danni strutturali e, in questi casi, può intervenire senza necessità di autorizzazione assembleare, a condizione che lo faccia tempestivamente e con criterio. Si può anche occupare di avviare interventi di manutenzione straordinaria e ristrutturazione delle parti comuni.

Convocazione assemblee ordinarie e gestione delibere

È compito dell’amministratore convocare l’assemblea condominiale annuale ed eventuali assemblee straordinarie. Inoltre, si occupa dell’attuazione alle decisioni prese durante queste riunioni. Se, ad esempio, i condomini approvano l’installazione di un impianto fotovoltaico o la ristrutturazione della facciata, l’amministratore deve seguire le procedure burocratiche e avviare i lavori.

Rispetto delle normative e degli obblighi legali

Ci sono poi una serie di normative e obblighi legali, cioè il rispetto della normativa antincendio, di sicurezza e igiene; l’adeguamento alle disposizioni di legge (es. obblighi fiscali, assicurazione per danni a terzi, conformità degli impianti) e la conservazione dei documenti condominiali.

Un amministratore che ignora o viola la legge può essere ritenuto responsabile civilmente e, in certi casi, penalmente.

Risoluzione dei conflitti tra condomini

Anche se non è un giudice, l’amministratore può svolgere un ruolo importante nella mediazione di piccoli conflitti tra vicini. È spesso il primo interlocutore chiamato a gestire questioni come rumori molesti, uso improprio delle aree comuni o lavori non autorizzati.

Tutela degli interessi del condominio

L’amministratore ha il dovere di difendere i diritti del condominio anche in sede legale. Può, ad esempio, avviare azioni contro i morosi, tutelare il patrimonio comune o opporsi a interventi edilizi abusivi da parte dei singoli condomini.

Negligenza dell’amministratore di condominio: cosa fare?

Se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi, i condomini possono revocarlo in assemblea oppure – nei casi più gravi – chiedere la revoca giudiziale.
Un esempio concreto? Se l’amministratore non presenta i bilanci per più anni o non convoca l’assemblea annuale, può essere rimosso anche da un giudice. Inoltre, in presenza di danni o irregolarità, può essere chiamato a risarcire il condominio.

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