Rogito o atto pubblico di vendita, che cos'è?

Il rogito costituisce un atto pubblico, ossia un documento redatto, con le formalità prescritte dalla legge, da un notaio che gli attruisce pubblica fede nel luogo dove l’atto è formato.
Infatti, affinché un documento costituisca atto pubblico e acquisti efficacia è necessario che provenga da un pubblico ufficiale (nel caso di specie, da un notaio) e che si sia formato nell’esercizio di una funzione specificatamente diretta alla documentazione.
Nel caso del rogito notarile, peraltro, è proprio l’art. 1, L. 89/1913 (c.d. legge notarile) che prevede espressamente che devono ritenersi atti pubblici tutti quelli redatti dal notaio nell’ambito legittimo delle sue funzioni, sia che documentino dichiarazioni negoziali, sia che documentino attività compiute dallo stesso notaio.
Per quel che concerne, inoltre, il tema dell’efficacia dell’atto pubblico, è importante sottolineare come il rogito notarile costituisce piena prova, fino a querela di falso, della provenienza del documento dal pubblico ufficiale che lo ha redatto, nonché delle dichiarazioni delle parti e, in generale, dei fatti che il pubblico ufficiale attesta avvenuti in sua presenza o da lui compiuti.

Il contratto di vendita viene definito dall’art. 1470 c.c. come il contratto che ha ad oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto verso il corrispettivo di un prezzo. Tale definizione legislativa è indice della funzione tipicamente traslativa del contratto in questione, che assume natura consensuale ed è inserito all’interno della categoria dei contratti ad efficacia reale, benché tale effetto reale della vendita possa anche essere non immediato (in tal senso, si pensi ad esempio alla vendita sottoposta ad un termine iniziale). Per quel che concerne, inoltre, i requisiti del contratto di vendita, essi sono costituiti dall’accordo delle parti, dalla causa (ossia lo scambio della cosa contro il prezzo), dall’oggetto e dalla forma. Con riferimento a quest’ultima, è importante sottolineare come nel caso di trasferimento di diritti immobiliari il relativo contratto deve rivestire forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c.
Nondimeno, con la stipula del contratto di vendita si pongono a carico delle parti tutta una serie di obblighi: il venditore dovrà, infatti, consegnare la cosa al compratore, predisporre ogni mezzo al fine di far conseguire al medesimo acquirente la proprietà del bene o il diritto su di esso – laddove l’acquisto non sia effetto immediato del contratto – nonché garantire il compratore dall’evizione e dai vizi sulla cosa.
Il compratore, invece, avrà quale obbligo quello di corrispondere al venditore il prezzo pattuito e sancito all’interno dell’atto pubblico di vendita. Ed invero, il pagamento del prezzo rappresenta un elemento essenziale del contratto di compravendita, giacché ne costituisce la causa.

La legge disciplina in maniera espressa i casi in cui le parti sono obbligate a porre in essere in contratto di vendita mediante rogito notarile.
Per quel che qui interessa, occorre evidenziare come a tal proposito, l’art. 1350 c.c. sancisca che devono farsi per scritto a pena di nullità, tra gli altri, i contratti che hanno ad oggetto il trasferimento della proprietà di beni immobili. L’atto pubblico di vendita, pertanto, assume una rilevanza centrale nel nostro ordinamento, in quanto solo attraverso la stipula del rogito dinanzi ad un notaio la vendita di beni immobili assumerà pieno valore legale.

Il rogito è disciplinato dall’art. 51 della legge notarile, all’interno del quale sono sanciti i requisiti che devono essere presenti all’interno del suddetto atto pubblico di vendita.
Ebbene, occorre rilevare innanzitutto come l’atto pubblico di vendita debba indicare innanzitutto, a pena di nullità, la data e il luogo in cui è stato ricevuto; tale violazione comporta, inoltre, in maniera progressiva sanzioni per il medesimo notatio che ha redatto il documento.
Ulteriore requisito di fondamentale importanza è rappresentato dall’indicazione all’interno dell’atto del nome completo delle parti interessate, con menzione altresì dei rappresentati che eventualmente intervengono alla redazione del suddetto atto pubblico con l’obbligo, in quest’ultimo caso, di allegare al rogito l’atto fonte della rappresentanza. Eventuali violazioni in tal senso non implicano, tuttavia, la nullità dell’atto ma esclusivamente la sua inefficia; il notatio, tuttavia, ben potrà rispondere a titolo di illecito disciplinare.
Nello svolgimento della sua opera di redazione il notaio, inoltre, potrà essere coadiuvato da un interprete nel caso in cui si trovi a dover comunicare con soggetti di altra nazionalità.
Infine, si segnala l’obbligo per il medesimo pubblico ufficiale di sottoporre a lettura il rogito redatto al fine di rendere edotte le parti sul contenuto del medesimo, prima che le stesse appongano la propria firma sul documento. Sarà cura del notaio, infine, provvedere quanto prima alla registrazione del contratto così redatto.