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Cosa sono il diritto di proprietà e l’usufrutto

Diritto di proprietà ed usufrutto, espressioni di un diritto reale su un bene, con atto notarile di compravendita

L'atto notarile di compravendita è sicuramente il più conosciuto modo per acquisire un dirito reale per eccellenza: la proprietà. In diritto, la proprietà indica un diritto reale che concede al soggetto la facoltà di godere e disporre pienamente ed esclusivamente di un bene. L’art 832 del Codice Civile sancisce i canoni giuridici di questo diritto, stabilendo che esso viene espresso entro i limiti imposti dalla legge. Caratteristica del diritto di proprietà è la tutela della facoltà di godere della cosa. Usare o non usare il bene rientra nella stessa espressione del diritto reale, come la possibilità di trasformare o, in alcuni casi, addirittura distruggere il bene. Ciò dipende sostanzialmente da tipo di valore d’uso. Un bene consumabile è ovviamente destinato a venire usato una o più volte, comunque è soggetto a deperimento.
Altro aspetto di questo diritto reale è che il proprietario ha la pienezza della proprietà. Il proprietario può disporre del bene come meglio crede, pur sempre rispettando i limiti imposti dalla legge. Un esempio che circoscrive tale espressione del diritto è la nuda proprietà. Tuttavia nel caso in cui questo limite venga meno, il diritto reale torna completo. Inoltre ha la facoltà di disporre del bene implica di poterla vendere, di donarla, di inserirla in un testamento, di costituirvi altri diritti reali minori oppure diritti reali di garanzia. Il proprietario del bene può escludere altri dal godimento dello stesso. Infatti questo diritto reale è erga omnes, cioè la pretesa del proprietario e valevole nei confronti di chiunque violi la sua esclusività sul bene.

Come altri diritti, anche quello di proprietà possiede dei limiti. Nell’ordinamento giuridico italiano non vengono elencate le facoltà del proprietario, bensì sono indicati i limiti allo stesso. Significa che l’espressione del diritto reale di proprietà e pieno ed esclusivo, tranne in alcuni tassativi casi espressamente previsti. I limiti sono sostanzialmente due. Limiti imposti e derivanti da ragioni di pubblico interesse. Basti pensare all’espropriazione come conseguenza della realizzazione di opere pubbliche. Limiti imposti allo scopo di salvaguardare i diritti di altri soggetti. Infatti l’espressione di un diritto trova il suo invalicabile confine quando esso produce danni ai diritti altrui.
L’art. 922 del Codice Civile indica quali sono i modi di acquisto del diritto reale di proprietà, evitando di porre un’elencazione tassativa. La prima distinzione è: modi di acquisto a titolo originario e modi di acquisto a titolo derivato. Nel primo caso di ha un acquisto del diritto di proprietà per la prima volta, nel secondo caso ci troviamo nella situazione della trasmissione dello stesso da un soggetto ad un altro. L’acquisto a titolo originario viene considerato più certo rispetto al secondo, poiché la condizione giuridica del diritto reale è conosciuta e solamente trasmessa. Nel caso dell’acquisto a titolo derivato si può correre il rischio di ritenersi proprietari avendo, tuttavia, stipulato un contratto di compravendita con chi si è finto titolare del diritto reale. I modi per acquisire la proprietà sono: per occupazione, invenzione, accessione, specificazione, unione o commistione, usucapione, successione a causa di morte, effetto di contratti. Il contratto di compravendita è un esempio di acquisto del diritto di proprietà. L’articolo del Codice Civile conclude affermando che si costituisce la proprietà negli altri modi stabiliti dalla legge. In questo caso, un esempio, è una atto di donazione in favore di terzi con cui il proprietario del diritto reale cede lo stesso ad altro soggetto.
Un limite stabilito dall’ordinamento giuridico al diritto di proprietà è l’usufrutto, inseribile nell'atto notarile di compavendita. Esso è disciplinato dall’art. 978 del Codice Civile e consiste nel diritto di un soggetto, detto usufruttuario, di godere di un bene di proprietà di altro soggetto, chiamato nudo proprietario, raccogliendone i frutti e sempre rispettandone la destinazione. È un diritto reale di godimento che consente di esprimere una serie di comportamenti che sarebbero solamente del proprietario. L’usufrutto è sempre temporaneo, non può durare oltre la vita dell’usufruttuario; se questo è un soggetto giuridico, ad esempio una società, non travalica i 30 anni. Elencando i diritti dell’usufrutto, essi sono.
Nell'atto notarile di compravendita può venire inserire il diritto di usufrutto, lasciando all'acquisrente la semplice nuda proprietà. L’usufruttuario può disporre del proprio diritto cedendolo, dando in locazione il bene e concedendo ipoteca su di esso. Ovviamente non può stipulare alcun contratto di compravendita, poiché non è il proprietario del bene. Ma ha il diritto del possesso del bene; ha il diritto di conseguire i frutti, naturali e civili che siano; ha il diritto di voto nell’assemblea condominiale. Assieme ai diritti, l’usufruttuario ha degli obblighi. Deve restituire il bene alla scadenza; deve usare il bene con diligenza del buon padre di famiglia; deve fare l’inventario, salvo vi sia apposita dispensa; deve affrontare le spese ordinarie, di manutenzione e custodia del bene. Sono comprese le imposte, canoni e gli altri pesi che gravano sulla rendita;
L'atto notarile di compravendita della prima casa può stabile l'usufrutto, ma non indicare quali sono le spese e gli oneri a carico. Sull’usufruttuario sono a carico le spese e gli oneri relativi all’amministrazione del bene. Alcuni esempi di queste spese sono: la verniciatura di porte e finestre; la tinteggiatura delle pareti; eventuale riparazione e sostituzione di porte e finestre; la riparazione o sostituzione di tegole e coperture impermeabili dei terrazzi. Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario. Sono quegli interventi indispensabili affinché venga assicurata la stabilità dei muri maestri, delle volte, la sostituzione delle travi e quelle operazioni ed attività che servono ad assicurare la sopravvivenza del bene. Infine è da ricordare che l’usufruttuario ha il diritto di ottenere un’indennità nel caso in cui abbia apportato miglioramenti al bene. Essa è il risultato tra la minore somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dal bene oggetto del diritto reale. L'atto notarile di compravendita può contenente, oltre il diritto di usufrutto, anche eventuali prelazioni ad esso connessi, sempre concordati dalle parti.

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