Iscrizioni ipotecarie volontarie o pregiudizievoli, tutte le differenze

L’iscrizione d’ipoteca è un diritto reale che garantisce il creditore, autorizzandolo a richiedere un procedimento di espropriazione del bene ipotecato qualora il debitore venga meno agli obblighi assunti con il creditore. L’iscrizione ipotecaria più diffusa è quella collegata all’erogazione di mutui per acquisto da parte delle banche. In questo caso l’ipoteca viene definita volontaria. Per accedere a questo diritto occorre trascrivere in pubblici registri presso la conservatoria immobiliare del Comune di competenza una nota ipotecaria debitamente compilata e firmata. La nota ipotecaria è un documento nel quale il debitore chiede l’iscrizione d’ipoteca su un bene immobile di sua proprietà a favore del creditore. Questa nota contiene tutti i dati relativi al soggetto debitore, quelli relativi al soggetto creditore, quelli relativi all’immobile e quelli relativi al debito. E’ possibile conoscere se su un bene immobile grava un’ipoteca tramite una visura ipotecaria, visure che vengono effettuate di norma ad esempio quando si acquista un immobile.

Le ipoteche possono essere volontarie, legali o giudiziarie. La differenza sostanziale dei tre diversi tipi d’iscrizione ipotecaria è rappresentata dalla diversa modalità con cui si pone l’ipoteca. Mentre l’ipoteca volontaria viene richiesta dal soggetto contraente il debito, quella pregiudizievole viene posta sui beni immobili del debitore da altri soggetti. Tra le ipoteche pregiudizievoli ci sono le ipoteche legali, quelle giudiziali, il decreto ingiuntivo, il pignoramento ed il sequestro conservativo.
Nell’ipoteca giudiziale è il giudice ad emettere un provvedimento che ipoteca la proprietà immobiliare a garanzia del pagamento dell’importo che la sentenza obbliga a versare alla parte lesa.
Nel decreto ingiuntivo è il giudice a stabilire un termine entro il quale il debitore è tenuto a saldare il debito, oltre il quale il decreto diventa esecutivo, autorizzando il creditore che non sia stato pagato a richiedere il pignoramento dei beni del debitore. Generalmente l’arco temporale concesso dal giudice è di 40 giorni.
Il pignoramento è l’atto attraverso il quale il giudice autorizza l’espropriazione forzata del bene immobile ipotecato.
Il sequestro conservativo può essere chiesto dal creditore per rendere indisponibili beni mobili od immobili di proprietà del debitore o degli importi dovuti fino all’ estinzione totale del debito.
L’ipoteca legale può essere richiesta dallo Stato, da coeredi o dall’alienante che vantano un credito nei confronti del proprietario dell’immobile.

Ci sono diversi gradi d’ipoteca, in quanto la legge prevede che sullo stesso immobile possono gravare più di un’ipoteca. Per stabilire la priorità dei creditori viene attribuita a ciascuna ipoteca la dicitura di primo grado, di secondo grado, di terzo grado e via dicendo per tutte le successive ipoteche presenti sul bene. I gradi ipotecari vengono attribuiti dalla conservatoria in base alla richiesta di ipoteca da parte del creditore. Il primo creditore a fare richiesta d’ipoteca su un bene acquisisce l’ipoteca di primo grado, e così via rispettando l’ordine di arrivo delle richieste d’ipoteca da parte dei creditori in conservatoria. In questo modo se il debitore non paga i debiti contratti i creditori avranno il diritto di richiedere l’espropriazione del bene con conseguente vendita all’asta, e con l’importo della vendita verranno liquidati i creditori partendo da quello che possiede l’ipoteca di primo grado fino ad esaurimento dei creditori o della cifra ricavata dalla vendita. In caso di molti creditori su uno stesso bene può capitare che dalla vendita del bene non si ricavi una cifra sufficiente a coprire tutti i debiti contratti, per cui l’ultimo creditore potrebbe ricevere solo una parte della cifra dovuta dal debitore.

La durata delle ipoteche è ventennale pertanto il debitore che estingue il suo debito in tempi più brevi può richiedere la cancellazione d’ipoteca presentando in conservatoria un atto nel quale è contenuta la dichiarazione del creditore che dà il suo consenso all’estinzione dell’ipoteca. Il creditore a cui è stato saldato il debito ha l’obbligo di rilasciare questa dichiarazione per consentire la cancellazione ipotecaria. In caso contrario sarà responsabile dei danni procurati al debitore derivanti dalla mancata cancellazione. Nel caso in cui sull’immobile gravi più di un’ipoteca verrà cancellata quella del creditore rimborsato, mentre la successiva acquisisce il grado dell’ipoteca estinta. I creditori che dopo vent’anni non hanno ancora ricevuto del tutto la cifra spettante devono richiedere il rinnovo dell’ipoteca che altrimenti decade automaticamente.

Un’iscrizione d’ipoteca caratteristica degli ultimi anni è quella derivante dal prestito vitalizio ipotecario concesso dalle banche a favore di pensionati per concedergli una somma mensile aggiuntiva per permettergli di arrivare a fine mese. Con questa formula gli eredi avranno la possibilità di rimborsare l’importo erogato dalla banca rientrando in pieno possesso dell’immobile, oppure possono decidere di lasciare l’immobile nelle mani dell’istituto di credito che lo metterà all’asta per recuperare l’importo spettante.