La compravendita: quali sono le attività del notaio prima dell’atto

La compravendita di una casa è un atto notarile fondamentale per attestare il passaggio dell’immobile al nuovo proprietario.
La compravendita è divisa in due fasi rappresentate dal contratto preliminare di compravendita ed il contratto definitivo di compravendita.
Il contratto preliminare di compravendita è una pratica attraverso la quale le due parti, ossia il venditore ed il compratore, si impegnano rispettivamente a vendere e ad acquistare l’immobile oggetto dell’atto. Per evitare errori nella compilazione del contratto è consigliabile rivolgersi ad un notaio che ha il compito di tutelare entrambe le parti; infatti un contratto preliminare scritto in forma sbagliata potrebbe portare alla vendita immediata dell’immobile senza rispettare le condizioni di vendita pattuite verbalmente, come il prezzo stabilito e la modalità di pagamento.

Il contratto preliminare di compravendita per essere valido deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato. Questo atto deve riportare l’esplicita volontà di vendita da parte del venditore e di acquisto da parte del compratore. Oltre questo elemento indispensabile al suo interno vengono inseriti anche tutti i dati inerenti il venditore e l’acquirente; eventuali somme versate al venditore a titolo di caparra; indicazioni riguardo l’immobile da acquistare, tra cui destinazione d’uso, indirizzo e metratura; tempi entro cui deve concludersi la vendita, prezzo di vendita e modalità di pagamento. Tutti questi dati sono indispensabili per poter redigere un contratto preliminare di compravendita valido a tutti gli effetti di legge che tutela entrambe le parti qualora il contratto non viene concluso entro i termini stabiliti. Nel caso in cui sia l’acquirente a venir meno all’impegno assunto il compratore è autorizzato a trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra, trasformandolo in una sorta di risarcimento danno provocato dalla mancata vendita. Nel caso in cui sia il venditore a venir meno all’impegno preso con l’acquirente, quest’ultimo avrà la facoltà di richiedere il doppio della cifra versata a titolo di caparra.

Il contratto di compravendita è molto importante, pertanto è consigliabile scegliere un notaio di fiducia, ma qualora non si conosca un notaio a cui rivolgersi è possibile trovare un notaio on line su siti dedicati alla ricerca di tutti i notai presenti sul territorio nazionale. Attraverso queste ricerche, inserendo dati inerenti la regione, la provincia ed il tipo di pratica notarile da effettuare avrete a vostra disposizione un elenco dei notai più vicini che eseguono gli atti richiesti. Per trovare un buon notaio ci si può anche rivolgere ad amici e parenti che già hanno usufruito dei servizi notarili, per poi scegliere quello che si ritiene più idoneo per stipulare il vostro contratto di compravendita. La parcella notarile è sempre a carico dell’acquirente, che provvede a scegliere il notaio presso il quale intende effettuare l’atto di compravendita comunicandolo al venditore. L’acquirente può anche considerare l’ipotesi di potersi affidare al notaio di fiducia del venditore, a cui il venditore già si è affidato in precedenza per acquistare l’immobile oggetto di vendita.

Prima di redigere il contratto definitivo di compravendita il notaio fornisce un elenco di tutta la documentazione da presentare a carico dell’acquirente e a carico del venditore. Una volta entrato in possesso dei documenti necessari per la stipula dell’atto notarile provvede ad effettuare tutti i controlli sull’immobile. Tra le attività notarili ci sono la ricerca dell’atto di acquisto comprovante la piena e libera disponibilità dell’immobile messo in vendita; la verifica che non siano presenti ipoteche o procedimenti pignorativi; il controllo della congruenza dei dati catastali comunicati; la verifica della conformità della planimetria presentata e le verifiche sulle varie certificazioni presentate. Una volta accertatala congruenza di tutta la documentazione presentata si potrà procedere con la pratica notarile di compravendita.

Nell’atto notarile definitivo di compravendita, innanzi alla presenza di due testimoni, saranno riportati tutti i dati identificativi del venditore e dell’acquirente; l’indirizzo preciso dell’immobile. riportante anche il numero d’interno, il piano e la scala; le modalità di pagamento; eventuali acconti versati a titolo di caparra con codice identificativo e modalità con cui è stato effettuato il pagamento; i dati contenuti nel contratto preliminare; la rendita catastale dell’immobile risultante dai dati catastali di cui è in possesso e che sono stati preventivamente accertati; le eventuali dichiarazioni presentate per poter accedere alle agevolazioni previste dalla legge per l’acquisto di prima casa; certifica l’agibilità e la conformità degli impianti.
La pratica notarile è fondamentale in quanto il notaio è una figura professionale regolamentata dalla legge notarile del 16 febbraio 1916 n.89. Questa legge riconosce il notaio come una figura pubblica che attraverso l’apposizione in calce della sua firma rende il documento redatto un titolo esecutivo.