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Surroga o portabilità: come sostituire il mutuo a costo zero

Tra le offerte di mutuo proposte dai vari istituti di credito ci sono i mutui di surroga che permettono di ottenere tassi economici più vantaggiosi.

La legge 40/2007 ha introdotto la possibilità di poter trasferire un mutuo presso un altro istituto di credito che propone condizioni economiche migliori rispetto all'importo della rata mensile che si sta pagando senza sostenere ulteriori spese. Questo procedimento è identificato come surroga del mutuo. Per valutare se ci sono offerte che permettono di ottenere una rata minore rispetto a quella che si sta pagando occorre confrontare le diverse proposte di mutuo mutuo provenienti dalle banche recandosi presso filiali dei vari istituti di credito od utilizzando portali on line che, dopo aver introdotto tutti i dati richiesti, generano le offerte di ogni banca. In questo modo confrontando i vari parametri, come il tasso d'interesse, la durata del mutuo, le spese periodiche da sostenere e l'importo della rata da rimborsare, è possibile trovare la soluzione più conveniente.
Per scegliere la soluzione che più corrisponde alle proprie esigenze è importante stabilire in anticipo quali sono i vantaggi che si vogliono ottenere attraverso la portabilità del mutuo, ad esempio famiglie in difficoltà economica troveranno migliori le proposte con un minor importo mensile da pagare, mentre liberi professionisti possono trovare più convenienti proposte che prevedono una flessibilità nel piano di rimborso, mentre dipendenti possono trovare più convenienti offerte che presentano un minor importo di interessi da restituire. E' sempre opportuno avvalersi dell'aiuto di un consulente che può aiutare il cliente nella scelta essendo in grado di raffrontare i parametri delle varie offerte.

Attraverso l'operazione di surroga è possibile modificare il tasso, lo spread e la durata del vecchio contratto di mutuo. Tutte queste componenti sono fondamentali per stabilire le caratteristiche del nuovo mutuo che si andrà a stipulare con la nuova banca. Con la portabilità del mutuo si avrà nuovamente la possibilità di scegliere tra tasso fisso, tasso variabile e tasso misto. Per chi desidera avere una rata sicura il cui importo non può variare nel tempo è preferibile optare per il tasso fisso, mentre per chi preferisce pagare attualmente una rata più bassa è preferibile scegliere il mutuo con tasso variabile, anche se questo porta ad una instabilità della rata mensile da pagare che dipende esclusivamente dall'andamento del mercato che è il diretto responsabile della salita o della discesa del tasso d'interesse variabile.
La vecchia banca con cui si è stipulato il mutuo in passato non può opporsi alla richiesta di portabilità del mutuo, ma avrà trenta giorni di tempo per terminare l'operazione di trasferimento, chi invece avrà la facoltà di accettare o meno di accordare il nuovo mutuo sarà esclusivamente la nuova banca. L'istituto di credito al quale è stata fatta richiesta di surroga provvederà ad effettuare tutti i controlli necessari al fine di stabilire se concedere o meno il nuovo finanziamento senza far sostenere alcun costo al mutuatario. Il procedimento di surroga è un procedimento attraverso il quale la nuova banca procede a saldare il vecchio debito che si era instaurato con l'istituto che inizialmente aveva concesso il mutuo, diventando così l'unico nuovo creditore al quale si dovrà saldare il debito contratto. Per il mutuatario che ha usufruito delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa non cambia nulla, in quanto con questo procedimento restano inalterate tutte le agevolazioni fiscali riservate per chi compra la casa di residenza.
La nuova banca provvederà a richiedere e ad esaminare tutta la documentazione necessaria per valutare la capacità reddituale del soggetto mutuatario. Tra le varie documentazioni richieste ci sono le ultime tre buste paga, l'ultimo 730 o gli ultimi due modelli di dichiarazione dei redditi in caso di ditta individuale. Requisito indispensabile per poter accedere al mutuo è quello di non essere iscritti presso i registri della centrale dei rischi, ossia la CRIF, che contiene l'elenco di tutti coloro i quali sono considerati cattivi pagatori. In questo caso sarà molto improbabile riuscire ad ottenere un mutuo in quanto per la banca il soggetto rappresenta una persona inaffidabile. Una volta ottenute tutte le informazioni ed aver dato il nulla osta per effettuare il passaggio del mutuo occorre fissare un appuntamento con il notaio per la stipula del contratto.
Il notaio è un organo pubblico che rende il contratto di mutuo un atto esecutivo a tutti gli effetti di legge, mediante l'apposizione in calce della sua firma. Stipulando il nuovo contratto di mutuo certifica le nuove condizioni contrattuali e il passaggio di tutti i diritti ipotecari sull'immobile al nuovo istituto di credito. In questo modo la banca sarà tutelata e, in caso di mancato pagamento delle rate, potrà rivalersi sull'ipoteca immobiliare. Le spese notarili, così come quelle d'istruttoria e di perizia, in questa tipologia di mutuo, sono a carico dell'istituto di credito, che generalmente già ha accordi con studi notarili per ottenere sconti sugli onorari da pagare.


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