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Usucapione: cos'è e come dimostrare il possesso di un immobile

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà per i beni mobili ed immobili e viene disciplinato dalle norme contenute nel Codice Civile.

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà di un bene immobile o mobile senza essere in possesso di un contratto, un testamento e addirittura senza aver stipulato nessun accordo con il proprietario del bene in oggetto. Questo istituto viene disciplinato all'art. 1158 del Codice Civile che enuncia come un possesso protratto per venti anni su un immobile può far acquisire un diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento. Il legislatore italiano ha creato l'istituto dell'usucapione per facilitare la circolazione della ricchezza, semplificando le modalità per l'accertamento della titolarità di un diritto su un bene, senza dover risalire a macchinosi e lunghi accertamenti per dimostrare chi è effettivamente proprietario del bene immobile. Questo particolare istituto è stato creato anche per "premiare" l'individuo che si è preso cura dell'immobile negli anni a discapito dell'inerzia nei confronti del bene da parte dell'effettivo proprietario. É importante sottolineare che possono essere usucapiti tutti i beni mobili ed immobili, tranne quelli appartenenti allo Stato o al demanio pubblico.
Prima di ottenere la proprietà o un diritto reale di godimento per usucapione è necessario che siano presenti alcuni requisiti prescritti dalla legge: il possesso dell'immobile ed il trascorrere di un determinato periodo di tempo. Il possesso secondo il Codice Civile deve essere continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico, se non sono presenti questi requisiti non si potrà ricorrere a tale istituto. Per possesso continuo ed ininterrotto si intende la fruizione da parte del soggetto non proprietario dell'immobile per un periodo consecutivo e durevole nel tempo, senza nessuna interruzione. Per usucapire l'immobile il possesso non deve essere acquistato con comportamenti violenti o clandestini ed inoltre il soggetto deve comportarsi come il vero proprietario davanti a tutta la collettività. Il tempo per usucapire un immobile varia a seconda dei casi, in generale può oscillare tra i 20 anni (usucapione ordinaria) ed i 10 anni (usucapione abbreviata).

Per il calcolo del tempo necessario per acquisire un immobile per usucapione si considera il tempo in cui inizia il possesso da parte del soggetto. Nel caso degli immobili per ottenere l'usucapione ordinaria devono trascorrere venti anni se il possesso è stato acquistato in mala fede, nel senso che si è a conoscenza che l'immobile sia di proprietà di un altro soggetto. Per l'usucapione abbreviata il termine scende a dieci anni se l'acquisto è avvenuto in buona fede, da un soggetto che non era il vero proprietario dell'immobile, sempre se vi sia un atto pubblico registrato che confermi il trasferimento. L'usucapione ordinaria per gli immobili (venti anni) si applica anche agli altri diritti di godimento, come l'usufrutto, l'uso, le servitù, etc.
Per dimostrare il possesso dell'immobile e di conseguenza acquistare su di esso la proprietà o un altro diritto reale di godimento è necessario iniziare una causa che accerti i due requisiti fondamentali: il possesso della cosa e il decorso del tempo. Per la dimostrazione del possesso, negli anni la giurisprudenza ha rilevato che i giudici hanno adottato una linea dura, partendo dal presupposto che questo acquisto a titolo originario è un comportamento che lede il diritto costituzionalmente garantito della proprietà, di conseguenza per l'accertamento dell'usucapione bisogna presentare delle prove certe ed inoppugnabili. Una delle prove considerate più attendibili per acquisire il diritto di proprietà è la prova testimoniale, cioè le testimonianze di persone che affermino davanti al giudice di aver visto il possessore occupare l'immobile per un periodo continuativo e che il suo comportamento sia paragonabile a quello di un proprietario. Si possono presentare al giudice, documenti che attestino le spese sostenute per lavori sull'immobile, pagamenti continuativi di tasse sull'immobile e se presente corrispondenza con il proprietario "reale" del bene. Dopo aver dimostrato di possedere i requisiti per usucapire, il giudice emana una sentenza di mero accertamento, di natura strettamente dichiarativa. Per completare la registrazione della proprietà dell'immobile, la predetta sentenza deve essere trascritta nei pubblici registri.
L'usucapione è un acquisto di proprietà a titolo originario, ma in alcuni casi i termini per usucapire possono essere interrotti se si verificano determinati eventi o atti indicati dalla legge: - se l'effettivo proprietario cita in giudizio il possessore per ottenere il recupero dell'immobile; - se il possesso viene interrotto per oltre un anno; - se il possessore riconosce il diritto dell'effettivo proprietario. In generale, per interrompere l'acquisto a titolo originario devono verificarsi degli atti che privano il possessore del potere di fatto sulla cosa, uno spoglio materiale o giudiziale. L'interruzione dei termini per usucapire richiama gli articoli relativi all'interruzione della prescrizione, per la loro natura similare. Nel caso vi sia una successione mortis causa, il possesso sull'immobile non si interrompe ma viene trasferito all'erede.





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