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Vendita e acquisto della nuda proprietà, cosa c’è da sapere

Un atto notarile di compravendita riguardante la nuda proprietà può rappresentare un'opportunità sia per chi compra che per chi vende, a seconda del momento e delle motivazioni che spingono l'operazione, anche a tutela dei figli.

Un atto notarile di compravendita può riguardare la nuda proprietà, la quale altro non è che il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto dello stesso. Vendere la nuda proprietà di un'abitazione significa vendere l'immobile, mantenendo però il diritto di abitarlo o di affittarlo fino alla propria morte, momento in cui diventerà proprietario il compratore. Il vantaggio di tale operazione è sia per il venditore che per il compratore. Il primo potrà beneficiare di una liquidità immediata disponibile e a sua volta potrebbe generare un beneficio economico anche per i figli, oltre alla possibilità di estinguere eventuali debiti precedentemente contratti; il secondo potrà beneficiare di un investimento effettuato a prezzo più basso del reale valore (lo sconto infatti verrà stabilito sulla base dell'età del cendente) ma, al tempo stesso, altamente remunerativo e potrà avere la sicurezza futura di un'abitazione pronta all'uso (nel momento in cui il cedente verrà a mancare). Il pagamento dell'IMU nel caso della nuda proprietà è a carico dell'usufruttuario, il quale andrà avanti a vivere nella propria abitazione fino alla sua morte. Ovviamente la cessione della nuda proprietà genera vantaggi tanto più grandi per l'uno o per l'altro sulla base dell'età o dello stato di salute del cedente usufruttuario.
Per meglio comprendere i vantaggi derivanti dalla cessione della nuda proprietà di un'abitazione, basta immaginare la situazione di una persona già avanti negli anni, non propriamente giovane. Cedendo la nuda proprietà potrà continuare a vivere nella propria casa, incassando liquidità che andrà a sommarsi alla quota pensionistica mensile che già di per sè egli riceve. Potrà disporre dunque di una parte di denaro aggiuntiva che potrebbe essere destinata ad un miglioramento del suo tenore di vita. Inoltre, qualora la cessione riguardasse una seconda casa, il cedente potrà continuare a incassare le sue quote di affitto. Altra variabile da non trascurare, soprattutto se chi cede ha una posizione debitoria rilevante, è quella relativa al fatto che la cessione della nuda proprietà, che avviene con un atto notarile, rappresenta la via più immediata per "aggirare" le problematiche legate ad un eventuale pignoramento dell'abitazione. Anche nel caso in cui il cedente sia una persona giovane e con lunghe aspettative di vita, la cessione non è un azzardo: infatti una vendita ad un valore decisamente più basso sarà compensata dall'avere la sicurezza di poter continuare nel tempo a beneficiare della propria casa.

Il primo vantaggio per colui che acquista è sicuramente un investimento dall'elevato rendimento. Infatti il prezzo pagato sarà stabilito in base all'età del venditore e sarà tanto più basso quanto più giovane sarà il venditore. E' possibile così aiutare fin da subito eventuali figli dando loro la sicurezza futura di un'abitazione. Negli anni futuri la casa subirà una rivalutazione e proporzionalmente anche l'investimento effettuato. La nuda proprietà presenta statisticamente dei rendimenti migliori rispetto alla piena proprietà ed è anche una tipologia meno rischiosa di investimento rispetto ad altri investimenti finanziari. Inoltre chi cede potrebbe farlo per necessità: acquistare significa anche fornire un aiuto concreto a chi ha bisogno di liquidità.
Salvo diversi accordi tra le parti, di norma le spese di ordinaria amministrazione spettano a colui il quale beneficia dell'immobile, ossia all'usufruttuario, mentre altro genere di spese sono a carico del nudo proprietario. Nello specifico le spese relative a lavori di straordinaria manutenzione, quindi che presentano un'utilità che supera il normale tempo della vita umana, sono a carico del nudo proprietario. Le spese relative a IMU, IRPEF e TASI per legge sono stabilite essere a carico di chi beneficia del bene e quindi dell'usufruttuario in quanto dispone dell'immobile e ne gode i benefici. Il passaggio di proprietà deve essere effettuato con un regolare atto notarile presso un notaio. Non è sufficiente quindi una scrittura privata oppure una lettera di intenti ed essendo la pratica riconosciuta legalmente, nulla è impugnabile da eventuali eredi del cedente. E' l'acquirente che deve pagare, salvo accordi diversi, le spese notarili. L'acquirente potrà inoltre pagare il venditore del prezzo pattuito interamente al momento dell'atto notarile oppure dilazionando l'importo mensilmente fino al saldo dell'importo stabilito.
L'atto notarile di compravendita dovrà riportare il valore della nuda proprietà, il quale ha la sua origine dalla stima del valore reale dell'immobile eseguito secondo la normale valutazione di mercato, a cui viene detratta una percentuale variabile a seconda dell'eta del cedente. Più il cedente sarà giovane e più alta sarà questa percentuale. Vi sono delle tabelle che forniscono delle indicazioni sulla riduzione percentuale la quale è inversamente proporzionale all'età e il risparmio può arrivare anche fino al 50% rispetto al reale valore dell'abitazione.


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