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Agibilità e Abitabilità differenze e a chi rivolgersi per ottenerla

L'abitabilità è una certificazione fondamentale durante l'acquisto di un immobile; ecco alcuni consigli utili per effettuare al meglio queste procedure

L'abitabilità prevede un documento indispensabile durante la compravendita di una casa. Lo scopo di questa certificazione è quello di attestare le condizioni di vivibilità dell'immobile. Si tratta di procedure burocratiche necessarie che a volte potrebbero richiedere delle tempistiche piuttosto lunghe. Tuttavia, per velocizzare queste trattative, occorre innanzitutto comprendere alcune differenze. Che cos'è il certificato di abitabilità e di agibilità? Qual è la sua funzione? Un certificato di agibilità non è altro che un documento che dichiara le condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico di una casa, in relazione alle normative vigenti del mercato immobiliare. Occorre inoltre considerare che in passato vi erano delle distinzioni tra queste due documentazioni. Il certificato di abitabilità veniva rilasciato per le abitazioni di tipo residenziale, mentre quello di agibilità per gli immobili con altre destinazioni d'uso. Con il subentrare del Testo Unico dell'Edilizia si ricorre esclusivamente ad un'unica formula, ossia il certificato di agibilità. A tal proposito non resta che comprendere quando è necessario avvalersi di questa documentazione specifica. Bisogna richiedere il certificato di agibilità entro quindici giorni dal termine dei lavori di finitura se si tratta di costruzioni recenti, sopraelevazioni o ricostruzioni a livello parziale, oppure in caso di interventi che potrebbero apportare dei cambiamenti alle condizioni di sicurezza, igiene e risparmio energetico, nonché alle funzionalità degli impianti.
Se la richiesta non viene presentata nel periodo stabilito, si ricorre ad una sanzione amministrativa pecuniaria, la cui cifra può variare dai 77 ai 464 euro. Per richiedere questa documentazione è necessario rivolgersi allo "Sportello Unico" dell'Edilizia, dal titolare o intestatario dell'edificio, insieme ad altri documenti essenziali. Tra quest'ultimi si trova una copia dell'accatastamento dell'immobile, la dichiarazione del richiedente che attesta le condizioni igieniche della casa, la dichiarazione di conformità sia dell'edificio che degli impianti rilasciata dalle società installatrici. Si aggiunge poi l'attestato di "Prestazione Energetica", la dichiarazione di conformità degli interventi effettuati nelle aree sismiche e quella inerente all'accessibilità e al superamento delle barriere architettoniche. Tuttavia, a questi certificati potrebbero aggiungersene altri nel caso dovessero essere richiesti in vigore delle normative locali. Naturalmente, per avere a disposizione tutti questi certificati occorre affidarsi ad un professionista del settore come un geometra oppure un architetto. Il rilascio della documentazione di abitabilità potrebbe richiedere delle tempistiche ben precise. Il Comune può effettuare il rilascio entro trenta giorni, soltanto nel caso in cui sia stato richiesto anche il parere da parte dell'ASL sul rispetto delle norme igienico sanitarie.

In alternativa può essere rilasciato entro sessanta giorni nel caso in cui il riscontro dell'ASL sia stato sostituito da un'autocertificazione del tecnico. Pertanto, è possibile avvalersi di tutta questa documentazione ricorrendo a due soluzioni. La prima indica un provvedimento da parte della sede comunale, mentre la seconda prevede il principio del "silenzio-assenso". Se i riscontri da parte del Comune non avvengono entro i termini stabiliti, la domanda verrà considerata accolta. Tuttavia, occorre precisare che la formula "silenzio-assenso" vale unicamente nel caso in cui la richiesta sia stata presentata insieme a tutte le certificazioni necessarie e l'immobile sia conforme alle regole. Inoltre, il responsabile della procedura può interrompere i tempi previsti entro i primi quindici giorni per richiedere la documentazione integrativa. Durante il tempo stabilito per accogliere la domanda, potrebbe essere effettuato un sopralluogo da parte di un tecnico per verificare le condizioni dell'immobile. Per velocizzare e semplificare questa procedura ed ottenere l'attestazione di agibilità di un immobile, il Governo offre varie soluzioni appartenenti al decreto sulla competitività. Per ricorrere a questo metodo, il decreto offre delle nuove modifiche al "Testo Unico" dell'Edilizia, sostituendo la procedura della documentazione di agibilità sopracitata con la "Segnalazione certificata" di agibilità.
Precisamente, entro i 15 giorni dalla fine dei lavori, il titolare che ha il permesso di costruire dovrà presentare questa segnalazione presso lo Sportello Unico dell'Edilizia. Per quanto concerne la compravendita di un immobile, la documentazione di abitabilità, ossia l'attuale certificato di agibilità, dovrà essere consegnato al compratore, anche se la sua assenza non comporta l'annullamento della trattativa. Se la vendita riguarda una vecchia abitazione, probabilmente tale certificato sarà presente all'interno della documentazione disponibile che in passato era appunto nota come "certificazione di abitabilità". Tuttavia, quest'ultima non incide sulla compravendita della casa, ma in mancanza di tali attestazioni potrebbe essere richiesto il risarcimento danni. Infine, occorre tener presente che i documenti di agibilità hanno il compito di attestare esclusivamente le condizioni di igiene, di risparmio energetico e di sicurezza di un ambiente, ma non comprendono la conformità urbanistica. Ciò significa che un immobile considerato agibile potrebbe comunque presentare degli abusi edilizi.
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