Bonus ristrutturazione: quando spetta il 50% e il 36%? Detrazioni spiegate in modo semplice, caso per caso

• Come funziona il Bonus ristrutturazione nel 2025
• Il 50% per l'abitazione principale: chi ne ha diritto
• Quando si applica il 36%: tutti gli altri casi
• Cosa succede dal 2026 e 2027: il futuro delle detrazioni
• Lavori ammessi e spese detraibili

Stai pianificando dei lavori di ristrutturazione e ti stai chiedendo a quale detrazione hai diritto?

Le recenti modifiche normative hanno reso il panorama delle agevolazioni fiscali più articolato, con percentuali diverse a seconda della tua situazione personale e del tipo di immobile. In questo approfondimento ti spiego in modo chiaro quando puoi ottenere il 50% di detrazione e quando invece devi accontentarti del 36%, analizzando caso per caso le diverse situazioni.

Come funziona il Bonus ristrutturazione nel 2025

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Il Bonus ristrutturazione rappresenta una delle agevolazioni fiscali più utilizzate dagli italiani per migliorare le proprie abitazioni. Si tratta di una detrazione dall’IRPEF da ripartire in 10 quote annuali di pari importo, che ti permette di recuperare una parte consistente delle spese sostenute per i lavori.

Dal 1° gennaio 2025, la detrazione base è pari al 36% delle spese sostenute, ma viene prevista una maggiorazione al 50% per le abitazioni principali. Il limite massimo di spesa resta fissato a 96.000 euro per unità immobiliare, il che significa che puoi detrarre fino a 48.000 euro se hai diritto all’aliquota massima del 50%.

Ma cosa determina la percentuale a cui hai diritto? La differenza sostanziale riguarda due elementi fondamentali: il tipo di immobile su cui intervieni e la tua posizione giuridica rispetto all’abitazione.

Il 50% per l’abitazione principale: chi ne ha diritto

La detrazione al 50% spetta ai titolari di diritto di proprietà o di diritto reale di godimento sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. Ma cosa significa esattamente “abitazione principale”? Si intende quella in cui tu o un tuo familiare convivente avete la residenza anagrafica e dimorate abitualmente.

Hai diritto alla detrazione massima del 50% se ti trovi in una di queste situazioni:

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• Sei il proprietario dell’immobile in cui risiedi abitualmente. Questa è la casistica più comune e diretta: se l’appartamento è intestato a te e costituisce la tua dimora principale, con relativa residenza anagrafica, puoi accedere senza problemi alla detrazione piena.
• Hai un diritto reale di godimento sull’immobile, come l’usufrutto dell’abitazione, e lo utilizzi come prima casa. Anche in questo caso, non essendo proprietario ma avendo comunque un diritto reale, puoi beneficiare dell’aliquota maggiorata.
• Sei proprietario ma nell’immobile risiede un tuo familiare convivente. La normativa riconosce la detrazione al 50% anche quando l’abitazione è di tua proprietà ma ci vive un componente della tua famiglia, purché anagraficamente convivente prima dell’inizio dei lavori.

Un aspetto interessante riguarda il momento della residenza: se l’immobile non è adibito ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la maggiorazione spetta a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale al termine dei lavori. Questo significa che puoi ristrutturare una seconda casa e trasformarla nella tua abitazione principale per ottenere il 50%, purché tu trasferisca effettivamente la residenza al completamento dell’intervento.

Quando si applica il 36%: tutti gli altri casi

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La detrazione al 36% riguarda tutte le situazioni che non rientrano nei requisiti per la maggiorazione. Per le seconde case o per gli affittuari, l’aliquota è scesa al 36%.

Hai diritto al 36% nelle seguenti circostanze:

• Stai ristrutturando una seconda casa o una casa per le vacanze. Tutti gli immobili che possiedi ma che non utilizzi come abitazione principale beneficiano dell’aliquota ridotta.
• Sei un inquilino o hai l’immobile in comodato d’uso. Anche se sostieni le spese per migliorare l’abitazione in cui vivi, non essendo proprietario né titolare di diritti reali, puoi detrarre solo il 36%. Questa limitazione si applica anche ai comodatari.
• L’immobile è concesso in locazione o uso gratuito ad altri. Se possiedi un appartamento che affitti o dai in comodato, gli interventi di ristrutturazione ti danno diritto solo alla detrazione ridotta.

Importante: anche nei lavori sulle parti comuni condominiali, la percentuale a cui hai diritto dipende dalla destinazione della tua unità immobiliare. Se il tuo appartamento nel condominio è la tua abitazione principale, puoi portare in detrazione il 50% della tua quota millesimale di spesa. Se invece si tratta di una seconda casa, l’aliquota scende al 36%.

Cosa succede dal 2026 e 2027: il futuro delle detrazioni

Le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025 prevedono un graduale ridimensionamento delle agevolazioni nei prossimi anni.

Per le spese sostenute nel 2026 e 2027, la detrazione sarà del 30% per le abitazioni non principali e del 36% per le abitazioni principali. Questo significa che dal 2026 vedrai una riduzione significativa: se oggi puoi ottenere il 50% sulla prima casa, l’anno prossimo scenderai al 36%, mentre sulle seconde case passerai dal 36% al 30%.

Secondo le ultime notizie dalla bozza della Legge di Bilancio 2026, tuttavia, il Governo intende prorogare per il 2026 le stesse condizioni previste per il 2025, con il 50% per le abitazioni principali e il 36% per tutti gli altri casi. Questa proroga rappresenterebbe una boccata d’ossigeno per chi ha programmato lavori nei prossimi mesi, ma resta ancora da attendere l’approvazione definitiva del testo.

Dal 2028 in poi, il panorama cambierà ulteriormente: tra il 2028 e il 2033 l’aliquota resterebbe al 30% con un massimale di spesa dimezzato a 48.000 euro, per poi risalire al 36% dal 2034.

Lavori ammessi e spese detraibili

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Non tutti gli interventi edilizi danno diritto alla detrazione. Rientrano nel bonus ristrutturazioni la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo, la ristrutturazione edilizia, comprese le modifiche interne ai locali e la realizzazione di nuovi servizi igienici.

Puoi portare in detrazione anche gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, l’installazione di ascensori o montacarichi, e i lavori sulle parti comuni condominiali come il rifacimento del tetto, delle facciate o degli impianti centralizzati.

Un’importante esclusione introdotta dalla normativa attuale riguarda le caldaie: sono esclusi dalla detrazione gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili per le spese sostenute nel 2025, 2026 e 2027. Se stai pensando di cambiare la caldaia, dovrai orientarti verso soluzioni più sostenibili come le pompe di calore o le caldaie ibride per beneficiare dell’agevolazione.

Oltre alle spese per i lavori veri e propri, puoi detrarre anche i costi per la progettazione, la direzione lavori, le perizie, le asseverazioni e persino gli oneri di urbanizzazione collegati agli interventi.