Condomini morosi bloccano i lavori urgenti? Quando il giudice può imporre il pagamento

• Quali sono le regole e le responsabilità per i lavori urgenti in un condominio
• Cosa succede ai condomini morosi in caso di lavori straordinari
• Quando il giudice può ordinare ai morosi di versare le somme
• Come vengono divise le spese quando i lavori riguardano una terrazza o un lastrico solare

I lavori urgenti in condominio possono restare fermi perché alcuni proprietari non pagano? No, almeno quando un giudice li ha ordinati. Con l’ordinanza del 31 agosto 2026 il Tribunale di Pescara ha chiarito che, in base all’articolo 669 duodecies del codice di procedura civile, il giudice può imporre ai morosi di versare le somme necessarie entro un termine e a chi ostacola il cantiere di collaborare. Restano valide le regole ordinarie: l’amministratore può ordinare da solo gli interventi urgenti (articolo 1135 del codice civile) e i morosi rischiano decreto ingiuntivo e lo stop ai servizi comuni (articolo 63 disposizioni di attuazione). Vediamo allora chi decide quando un lavoro non può aspettare e cosa cambia per chi non paga la propria quota.

Quali sono le regole e le responsabilità per i lavori urgenti in un condominio

L’amministratore può ordinare da solo i lavori di manutenzione straordinaria che non ammettono ritardi, senza aspettare l’assemblea, ma deve riferirne alla prima riunione utile. Lo prevede l’articolo 1135 del Codice Civile. Parliamo di situazioni in cui aspettare peggiora il danno o mette a rischio persone e cose: un cornicione che cede, un’infiltrazione dal lastrico solare, una colonna di scarico rotta. Conviene che l’amministratore documenti l’urgenza con foto e una relazione tecnica, così la spesa è più difficile da contestare in assemblea.

Per gli interventi che non sono urgenti serve invece la delibera dell’assemblea. Se i lavori sono di notevole entità, occorre la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 500 millesimi. Quando il condominio resta fermo davanti a un pericolo, è il condominio stesso a rispondere dei danni causati dalle parti comuni, come custode, e l’amministratore può risponderne anche personalmente se non si è attivato.

Cosa succede ai condomini morosi in caso di lavori straordinari

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Chi non paga la propria quota resta debitore e rischia azioni concrete, ma il cantiere non dovrebbe fermarsi per questo. Per i lavori straordinari l’assemblea deve costituire un fondo speciale pari all’importo dell’intervento, ed è proprio qui che la morosità di pochi crea problemi a tutti.

L’amministratore è tenuto ad avviare il recupero dei crediti entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui sono maturati (articolo 1129 del codice civile). Può chiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo e, dopo sei mesi di morosità, sospendere i servizi comuni che si possono usare separatamente, come un parcheggio riservato o una palestra condominiale. Non può toccare i servizi essenziali.

C’è poi un aspetto che sta a cuore a chi paga sempre puntuale. L’impresa creditrice deve prima cercare di recuperare le somme dai morosi, e solo se non riesce può rivolgersi agli altri condomini, che a quel punto possono rivalersi sui debitori. Prima di votare un lavoro importante, conviene chiedere all’amministratore a che punto sono le morosità.

Quando il giudice può ordinare ai morosi di versare le somme

Il giudice può farlo quando esiste già un provvedimento cautelare che impone i lavori e la sua esecuzione è bloccata da mancati versamenti o da mancata collaborazione. È il caso deciso dal Tribunale di Pescara, che riguardava una terrazza e le parti dell’edificio sottostanti.

L’amministratore aveva svolto tutti gli adempimenti di sua competenza, ma il cantiere non partiva perché mancavano i fondi e la proprietaria della terrazza non collaborava. Era stata chiesta la nomina di un amministratore ad acta, ma il Tribunale ha ritenuto che sostituire chi ha già fatto il proprio dovere non risolvesse nulla. Ha quindi ordinato ai condòmini inadempienti di versare le somme entro un termine e alla proprietaria di compiere gli atti necessari, come consentire l’accesso o firmare i documenti richiesti.

Il limite è chiaro: questa procedura serve ad attuare ciò che è già stato ordinato, non a riaprire la causa né a creare obblighi nuovi. Lo conferma anche la Cassazione, con l’ordinanza del 18 giugno 2025, n. 16394, secondo cui le opere disposte con provvedimento d’urgenza si attuano proprio tramite l’articolo 669 duodecies. Non è quindi obbligatorio che un solo condomino anticipi tutto per poi recuperare i soldi. Chi è in regola con i pagamenti farebbe bene a inviare all’amministratore un sollecito scritto: lasciare traccia delle richieste serve, se la vicenda arriva davanti al giudice.

Come vengono divise le spese quando i lavori riguardano una terrazza o un lastrico solare

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Un terzo della spesa va al proprietario che usa il lastrico in via esclusiva, due terzi ai proprietari delle unità che stanno sotto la sua proiezione verticale, secondo l’articolo 1126 del Codice Civile. A Pescara il giudice ha applicato questa regola alla parte della terrazza che faceva davvero da copertura all’edificio.

La porzione a sbalzo, che non proteggeva nulla sottostante, è stata invece messa interamente a carico della proprietaria. Si tratta di una ripartizione provvisoria, utile a far partire i lavori senza aspettare la definizione dei rapporti economici.

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