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Edifici collabenti: cosa sono e detrazioni per ristrutturarli

Cosa si intende per immobile collabente? Vediamo le caratteristiche di questa tipologia di edificio e quali bonus edilizi richiedere per rimetterlo a nuovo

09-01-2023
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ristrutturazione edifici

L’interesse per gli immobili collabenti e diroccati è sempre molto alto, anche grazie ai diversi bonus edilizi che hanno reso la ristrutturazione decisamente più conveniente in questi ultimi anni. Ma ristrutturare un immobile degradato pone ulteriori sfide: prima di capire quali sono le detrazioni in vigore, partiamo col definire le caratteristiche di un edificio collabente.

Cosa vuol dire edifici collabenti: cosa sono e come riconoscerli

Gli edifici collabenti non possono essere utilizzati per scopi abitativi, in quanto pericolanti o in condizioni fatiscenti. Non a caso, il termine “collabenti” viene dal verbo latino “collabi”, che significa “crollare”.

Questi edifici, a causa del degrado strutturale ed impiantistico che li interessa, possono essere qualificati come “ruderi” e sono sprovvisti di agibilità e abitabilità. Un edificio collabente può essere pericoloso perché potrebbe crollare in qualsiasi momento, causando danni alle persone e alle cose che si trovano all’interno o nelle vicinanze.

Questa tipologia di edificio ricade nella categoria catastale F/2 – Unità collabenti. L’iscrizione in questa categoria, che comunque non è obbligatoria, rende un edificio collabente esente da tassazione come IMU, TASI e TARI.

L’utilizzo di un edificio collabente è possibile soltanto previa ristrutturazione che, nei casi di degrado estremo, può spesso coincidere con la sua demolizione. Lavori che possono ricadere nel Superbonus 110% per la riqualificazione energetica. Vediamo come funziona e quali sono i requisiti per recuperare un edificio collabente.

Superbonus: quali lavori sono ammessi?

Il Superbonus è una misura prevista dal Decreto Rilancio (D.L. n. 34 del 2020) che mira a incentivare la riqualificazione energetica e sismica degli edifici esistenti. Consiste in un credito d’imposta che permette di recuperare il 110% della spesa sostenuta per gli interventi di riqualificazione che rientrano nella misura.

Gli interventi ammissibili con il Superbonus 110% sono i seguenti:

  • Interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali e orizzontali che interessano l’involucro dell’edificio (pareti, tetto, pavimenti)
  • Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione o con pompa di calore
  • Sostituzione degli infissi con infissi ad alta prestazione termica
  • Interventi di installazione di impianti fotovoltaici e di sistemi di accumulo
  • Interventi di installazione di colonnine di ricarica per veicoli elettrici negli edifici
  • Interventi di demolizione e ricostruzione con i criteri della nuova edilizia

Sono quindi ammessi interventi riguardanti la demolizione e la ricostruzione di immobili fatiscenti, così come stabilito all’articolo 3 del Testo Unico per l’Edilizia che riporta:

Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Il Superbonus 110% può essere utilizzato sia dalle persone fisiche che dalle imprese, e può essere ceduto a terzi (banche, finanziarie, etc.) o utilizzato per ottenere una detrazione diretta in dichiarazione dei redditi. La misura è stata confermata anche nella Legge di Bilancio 2023 ed è valida con un’aliquota al 110% fino al 31 dicembre 2023. Può essere utilizzata anche in combinazione con altre agevolazioni fiscali, come ad esempio il Bonus mobili.

Recupero degli edifici collabenti con il Superbonus 110%: ecco i requisiti

Con la circolare n. 161/2021, l’Agenzia delle Entrate chiarisce i requisiti necessari affinché sia possibile usufruire del Superbonus 110% per gli edifici collabenti. In particolare, devono essere osservate due precise condizioni:

  • l’edificio collabente, come qualsiasi altro immobile per il quale si richiede un bonus edilizio, deve essere preesistente. Ciò significa che, pur non essendo ormai più agibile, un tempo deve essere stato in uso. A differenza degli edifici F/3, rimasti in fase di costruzione, quello collabente è stato ultimato e utilizzato, ma col tempo è diventato degradato. Per ricostruire un rudere nella classe F/3-F/4 sarà necessario l’iter di una nuova costruzione;
  • per ottenere il Superbonus 110% si deve anche dimostrare l’esistenza di un impianto di riscaldamento idoneo e funzionante all’epoca del suo utilizzo, in linea con le caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 29 dicembre 2006, n. 311. La totale mancanza di impianti, esclude la possibilità di usufruire dell’Ecobonus, venendo meno la condizione imprescindibile del salto delle 2 classi energetiche.

C’è però un grande vantaggio rispetto agli immobili delle altre categorie catastali, infatti se hai intenzione di ristrutturare un edificio collabente di classe F/2 non dovrai presentare l’Attestato di Prestazione Energetica, detto anche APE.

Oltre al Superbonus si può usufruire anche dell’Ecobonus o del Bonus Ristrutturazione a seconda delle necessità.

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