Muffa in condominio: ponte termico o infiltrazione? Come riconoscerlo e chi paga

• Come riconoscere un ponte termico
• Come riconoscere un'infiltrazione
• Chi paga la muffa in condominio
• Cosa fare subito e quanto costa risolvere

Come si capisce se la muffa nasce da un ponte termico o da un’infiltrazione? Se compare negli angoli, dietro i mobili o sui muri esterni, quasi sempre è condensa dovuta a un ponte termico. Se si forma al centro della parete o sul soffitto, con aloni gialli e intonaco umido, di solito è un’infiltrazione. Chi paga in questi casi dipende dalla causa: facciata, tetto e tubature comuni sono a carico del condominio in base ai millesimi (artt. 1117 e 1123 c.c.), mentre impianti privati e scarsa ventilazione ricadono su proprietario o inquilino. Se il danno nasce da una parte comune, si può chiedere il risarcimento ai sensi dell’art. 2051 c.c. Il primo passo è sempre una diagnosi tecnica, perché intervenire sulla causa sbagliata fa perdere tempo e soldi.

Come riconoscere un ponte termico

Un ponte termico è un punto del muro più freddo del resto, dove il vapore dell’aria si trasforma in goccioline e alimenta la muffa. Di solito si trova negli angoli tra parete e soffitto, agli spigoli esterni, sotto le finestre e dietro armadi o letti addossati al muro. La muffa è scura, sfumata e peggiora in inverno, quando dentro fa caldo e fuori freddo.

Un indizio molto affidabile è che ritorna dopo ogni ritinteggiatura, anche se non c’è nessuna macchia d’acqua e la parete è asciutta al tatto. Nei vecchi condomini dipende spesso da cordoli, pilastri o balconi in cemento che non sono isolati. Le abitudini quotidiane possono peggiorare le cose. Stendere il bucato in casa, cucinare senza cappa e tenere le finestre chiuse per giorni fanno salire l’umidità oltre il 60%, soglia superata la quale la muffa si sviluppa con più facilità. Bastano dieci minuti di finestre spalancate, mattina e sera, per abbassarla in modo sensibile.

Come riconoscere un’infiltrazione

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Un’infiltrazione si riconosce perché a bagnare il muro è acqua vera, che arriva da fuori o da una perdita. Le macchie hanno bordi netti, tendono al giallo o al marrone e si allargano dopo un temporale, ma possono comparire anche d’estate. L’intonaco si gonfia, si stacca e il muro è umido al tatto. Spesso si sente anche odore di chiuso e di terra bagnata, e sulla parete compare una polvere bianca e salina.

Un controllo semplice è chiudere tutti i rubinetti e verificare se il contatore dell’acqua continua a girare. Vale la pena guardare anche terrazzo, tetto e bagno del piano di sopra. Se il dubbio resta, un tecnico con igrometro o termocamera individua la causa in una sola visita e rilascia una relazione utile anche per l’assemblea.

Chi paga la muffa in condominio

Paga il condominio se la causa è in una parte comune, paga il singolo se è nella sua proprietà o nel suo comportamento. Facciata, tetto, cornicioni e tubature condominiali rientrano tra le parti comuni dell’art. 1117 c.c. e le spese si dividono per millesimi (art. 1123 c.c.). Per il lastrico solare o il terrazzo a uso esclusivo, l’art. 1126 c.c. assegna un terzo della spesa a chi lo usa e due terzi ai condomini dei piani sottostanti.

Se la perdita arriva dall’impianto del vicino, risponde il proprietario di quell’appartamento. Se la muffa nasce da condensa per poca aria e riscaldamento insufficiente, il costo resta a carico di chi abita la casa. Chi è in affitto deve avvisare subito il proprietario per iscritto, perché le riparazioni straordinarie spettano a lui. Quando il ponte termico dipende dalla struttura dell’edificio, il caso è più delicato: si può chiedere all’amministratore di portare il tema in assemblea.

Anche il singolo condomino ha le sue responsabilità: se il danno parte dal suo appartamento e non lo segnala, può rispondere dei danni causati ai vicini. L’amministratore, dal canto suo, deve occuparsi del mantenimento delle parti comuni (art. 1130 c.c.) e può disporre i lavori urgenti anche senza attendere l’assemblea (art. 1135 c.c.). Se il danno è provato, si può chiedere il risarcimento al condominio come custode delle parti comuni (art. 2051 c.c.), ma prima di una causa serve la mediazione, obbligatoria in materia condominiale. Conviene fotografare i danni, far redigere una perizia e inviare all’amministratore una PEC o una raccomandata.

Cosa fare subito e quanto costa risolvere

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Il primo passo è segnalare il problema per iscritto all’amministratore, poi far fare la perizia, bonificare la parete e solo alla fine intervenire sulla causa. Pulire e ridipingere senza eliminare l’origine serve a poco, perché la muffa ritorna nel giro di qualche mese. Nel frattempo si può limitare il danno arieggiando spesso, usando un deumidificatore e spostando i mobili di qualche centimetro dal muro, così l’aria circola.

I costi variano molto. Una bonifica con antimuffa e pittura specifica costa in genere qualche centinaio di euro, mentre riparare un’infiltrazione o realizzare un cappotto termico può richiedere diverse migliaia di euro. Per i lavori si può usare la detrazione per ristrutturazioni, che nel 2026 è del 50% per l’abitazione principale e del 36% per le altre abitazioni. In caso di isolamento si aggiunge l’Ecobonus. Prima di firmare conviene sempre verificare le condizioni aggiornate.

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