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Superbonus 110%: novità per immobili con abusi edilizi

Il Governo valuta una sanatoria speciale per chi vuole chiedere il Superbonus 110% ma possiede immobili con abusi edilizi e difformità

25-05-2021 (Ultimo aggiornamento 15-06-2021)
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Già da tempo, il Governo sta valutando la semplificazione della burocrazia legata ai vari Bonus Casa, e in particolare per il Superbonus 110%. In particolare si vuole rendere l’iter più veloce e semplice e si intende allargare il bacino di beneficiari. Recentemente si è parlato di una sanatoria speciale per chi vuole chiedere la maxi-agevolazione per un immobile con abusi edilizi e difformità.

Superbonus 110% e abusi edilizi: situazione attuale

Attualmente chi ha un immobile con abusi edilizi trova molte difficoltà nell’ottenere il Superbonus 110%. Soprattutto nel caso in cui le difformità siano maggiori del 2%. Sotto questa soglia, si ha una certa tolleranza per gli abusi, proprio come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, ovvero nel D.p.r. 380/2001. Inoltre, l’agevolazione può essere richiesta solo nel caso in cui gli abusi siano sanabili con un procedimento di doppia conformità che deve essere eseguita da un tecnico abilitato. Nel caso in cui la difformità non si possa sanare, il proprietario non può accedere nè al Superbonus 110% nè ad altri Bonus Casa presenti nella Legge di Bilancio 2021, come l’Ecobonus o il Bonus Facciate.

Inizialmente il Governo parlava di una nuova misura atta a  semplificare il procedimento di sanatoria, quindi rendere accessibile l’agevolazione a più persone.

Sanatoria per Superbonus 110%: quali erano le ipotesi

Un edificio con abusi edilizi non può in nessun caso accedere ai Bonus Casa. Tuttavia, l’ufficio giuridico della presidenza del Consiglio dei Ministri aveva affrontato un caso specifico: quello di un proprietario che ha deciso di demolire il suo immobile, reso inagibile dal terremoto, e ricostruirlo da zero, chiedendo il Superbonus 110%. Il vecchio edificio aveva delle difformità: gli spazi esterni sono distribuiti diversamente dal progetto autorizzato. Inoltre, presentava un soppalco ad uso residenziale ma non autorizzata. Questi elementi determinavano dunque l’esistenza di un abuso edilizio. In condizioni normali, il proprietario di questa casa sarebbe tagliato fuori dalle agevolazioni nel momento in cui volesse ricostruire la sua casa.

Tuttavia, se ricostruisce la casa senza difformità può evitare di presentare la doppia conformità. L’importante però è che la casa non venga ricostruita con abusi o per lo meno con difformità facilmente sanabili. Questa decisione sarebbe applicabile in tutte le Regioni italiane.

Nel caso non si volesse demolire l’edificio? Anche in questo caso si accede a una procedura di sanatoria semplificata, leggermente diversa dalla precedente. In particolare, sarà necessario richiedere una conformità prendendo come riferimento la normativa in vigore quando si è presentato il progetto. A ciò si aggiunge il pagamento di una sanzione che può arrivare a 5.164 € e – a seconda dei singoli casi – ottenere l’autorizzazione statica o sismica. Naturalmente, chi ha un edificio completamente abusivo, senza possibilità di sanatoria, rimarrà tagliato fuori dall’agevolazione.

Superbonus 110%: la nuova procedura semplificata

Il testo definitivo della normativa contiene alcune novità legate al Superbonus 110% e alla relativa sanatoria semplificata. Il comma 13-ter semplifica la procedura per fruire dell’agevolazione. Gli interventi richiesti riguardano la manutenzione straordinaria e si possono realizzare dopo aver presentato la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA). Bisogna attestare che la costruzione è stata completata prima del 1° settembre 1967. Quindi non c’è la sanatoria semplificata, ma la presentazione della CILA, che ha una importante novità che la rende più smart.

Per presentare la CILA non bisognerà infatti richiedere l’attestazione dello stato legittimo, secondo quanto raccomandato dall’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia). La procedura quindi si snellisce e permette di reperire tutta la documentazione entro i tempi previsti per ottenere il Superbonus 110%. Tuttavia, devono essere comunque attestate le condizioni legate all’abitabilità, quindi se un immobile ha degli importanti abusi edilizi potrebbe non superare la selezione per il bonus. Ma ciò verrà analizzato caso per caso.

Quando decade il Superbonus 110%

La decadenza dell’agevolazione avviene quando non si presenta la CILA, quando gli interventi sono realizzati in modo difforme secondo quanto affermato nella CILA e quando manca il titolo abilitativo per la costruzione dell’immobile oppure provvedimenti di condono o, ancora, nel caso in cui l’edificio sia costruito prima del 1° settembre 1967. Infine, il Superbonus 110% decade anche quando i fatti non corrispondono a quanto previsto dal DL Rilancio. Il Governo quindi mette un freno all’idea che tutti possano accedere al Superbonus nonostante l’esistenza di abusi edilizi.

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