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Ristrutturare casa: permessi e documenti

Vuoi avviare la ristrutturazione di un'abitazione? Prima di iniziare ricorda di preparare tutti i permessi e documenti ed evitare, così, brutte sorprese

22-02-2021 (Ultimo aggiornamento 15-06-2021)
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La ristrutturazione della propria abitazione è un lavoro importante e nel 2021 sono diverse le agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Bilancio. Coloro che decidono di avviare i lavori potranno contare su incentivi, come ad esempio il Superbonus 110%, il Sismabonus, il bonus facciate e ancora l’Ecobonus.

Gli incentivi potranno essere monetizzati anche grazie a due importanti novità confermate per quest’anno: lo sconto in fattura e la cessione del credito d’imposta. Per poter accedere alle detrazioni fiscali per la ristrutturazione della propria casa, però, è importante conoscere quali sono i permessi da chiedere che sono regolati dal Testo unico sull’Edilizia DPR. 380/01 (T.U.) a cui si aggiungono le leggi e i regolamenti urbanistici regionali e comunali. Ad esempio, gli interventi di manutenzione ordinaria come il cambio di pavimenti o infissi non è richiesto alcun permesso edilizio, mentre per la manutenzione straordinaria sarà necessario districarsi tra CILA, SCIA e permessi a costruire. Entriamo quindi nel dettaglio dei permessi e documenti da presentare per poter ristrutturare casa.

Manutenzione ordinaria: non servono permessi

Secondo l’articolo 6 del T.U. DPR. 380/01, rientrano tra i lavori di manutenzione ordinaria tutti “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”. Questo implica che interventi quali la sostituzione degli infissi, la tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o ancora la sostituzione di tramezzi che vengano demoliti e ricostruiti nel punto originale sono considerati interventi di manutenzione ordinaria, per cui non è prevista la richiesta di autorizzazioni.

La semplificazione della burocrazia ha abolito la comunicazione di inizio lavori (CIL), che non sarà più necessaria per opere come ad esempio il montaggio di pannelli solari e impianti fotovoltaici negli edifici al di fuori dei centri storici o la pavimentazione di spazi interni ed esterni.

CILA: cos’è e quando serve

La comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) è la documentazione da presentare per segnalare l’avvio di opere di ristrutturazione che rientrano nella manutenzione straordinaria di un’abitazione. I documenti che descrivono il tipo di intervento vanno consegnati allo Sportello Unico per l’Edilizia del proprio Comune, poi si potranno iniziare i lavori senza attendere l’autorizzazione.

La CILA può essere presentata dal proprietario di casa, l’inquilino che vi abita oppure un professionista abilitato che è stato delegato da uno dei titolari, come ad esempio un architetto, un geometra o un ingegnere. In particolare, questi ultimi dovranno essere coinvolti poiché nella CILA deve essere un tecnico a dichiarare che le opere realizzate rispettano la normativa edilizia vigente. Tra gli interventi per cui è prevista la CILA troviamo:

  • interventi di ristrutturazione che modificano gli spazi interni ed esterni della casa, quindi la planimetria dell’edificio, come ad esempio lo spostamento di tramezzi, le controsoffittature in cartongesso, l’apertura, chiusura o spostamento di infissi, la realizzazione di una piscina esterna, l’installazione di una canna fumaria, etc.
  • nuovi allacciamenti o rifacimento delle fognature esistenti, come ad esempio modifiche del percorso
  • frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione di uso
  • rifacimento degli impianti elettrico, idrico, di riscaldamento, di condizionamento e di climatizzazione che andranno certificati da un tecnico per garantirne l’efficienza energetica e la dichiarazione di conformità.

Nella CILA saranno presenti i documenti identificativi, i documenti dell’impresa che realizza i lavori. Nel caso in cui si tratti di lavori per cui non è necessaria la certificazione di un tecnico, si potrà usare la dicitura “lavori in economia” nel caso in cui sia il proprietario a realizzare le opere di ristrutturazione.

SCIA o Permesso a Costruire: cosa sono e quando servono

Per tutti gli altri interventi di ristrutturazione di casa che sono considerati “pensati” e più complessi, è necessario munirsi di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) o di Permesso a costruire. La principale differenza tra i due è che la SCIA viene certificata da un professionista e una volta comunicata agli enti locali si potranno iniziare i lavori di ristrutturazione, mentre per il permesso a costruire sarà necessario avviare i lavori solo dopo l’esplicita autorizzazione del Comune.

La SCIA è richiesta per tutti quegli interventi che insistono su elementi strutturali, come ad esempio modiche a muri portanti, travi, pilastri o solai, o per il cambio di destinazione d’uso. Per questo motivo, va presentata insieme al progetto redatto da un ingegnere e che sia stato depositato al Genio Civile, cioè l’ufficio dove vengono depositati i calcoli strutturali degli edifici. Sono esempi di interventi che richiedono la SCIA il rifacimento del tetto, la realizzazione di un solaio, il consolidamento delle fondamenta e ancora la perforazione di un pozzo artesiano. I permessi a costruire invece sono necessari per le nuove costruzioni, le sopraelevazioni, gli ampliamenti di un’abitazione e le opere di ristrutturazione pesante.

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