Ristrutturazione con ampliamento: cosa si può fare senza permessi?
Vuoi ampliare casa ma non sai quali permessi servono? Scopri limiti, bonus del 20% e costi reali di un ampliamento edilizio.
Simone Cellitti
Architetto/Direttore Artistico
- Cosa si intende per ampliamento in edilizia
- Cosa significa "ampliamento del 20 per cento"
- Come sapere se è possibile ampliare casa
- Che permessi servono per ampliare una casa
- Quali sono le conseguenze di un ampliamento abusivo
- Quanto costa fare un ampliamento di una casa
Ampliare casa senza alcun titolo edilizio non è quasi mai possibile. Qualsiasi intervento che aumenti il volume o la superficie di un edificio, anche di pochi metri quadrati, rientra nell’edilizia libera solo in casi molto marginali, come piccole tettoie amovibili. Nella maggior parte dei casi serve invece la SCIA alternativa oppure, più spesso, il Permesso di Costruire, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/2001). Vediamo come muoversi nel caso in cui la ristrutturazione della casa preveda un ampliamento.
Cosa si intende per ampliamento in edilizia
Per ampliamento si intende qualsiasi opera che aumenta la volumetria o la superficie utile di un fabbricato già esistente. Rientrano in questa categoria l’estensione laterale verso il giardino, la sopraelevazione di un piano, la chiusura di verande, portici o balconi e il recupero di sottotetti quando comporta un aumento di volume.
Non si tratta di semplice ristrutturazione, perché l’ampliamento crea un organismo edilizio diverso da quello di partenza, anche quando le opere riguardano una parte piccola della casa. Per questo motivo viene trattato dalla normativa in modo più rigido rispetto ai lavori sulle parti già esistenti, con verifiche su distanze dai confini, altezze massime e rapporto aeroilluminante degli ambienti. Anche una semplice camera ricavata chiudendo un porticato, se aumenta il volume dell’edificio, è a tutti gli effetti un ampliamento.
Cosa significa “ampliamento del 20 per cento”
L’espressione fa riferimento al Bonus volumetrico riconosciuto da molte leggi regionali sul Piano Casa, che consente di aumentare la volumetria esistente entro un tetto massimo, generalmente il 20%. Ogni Regione applica però condizioni diverse. Nel Lazio il limite è il 20% della volumetria residenziale esistente, con un tetto di 70 metri quadrati per edificio. In Campania la stessa percentuale vale solo per edifici uni o bifamiliari con volumetria non superiore a 1.500 metri cubi. In altre Regioni, come il Friuli Venezia Giulia, la soglia può arrivare al 35 per cento.
Il bonus si applica solo su un edificio realmente esistente, non su una volumetria semplicemente autorizzata ma non ancora costruita, come confermato di recente anche dal Consiglio di Stato. Alcune Regioni concedono percentuali più alte, fino al 25-35%, quando l’ampliamento viene realizzato con criteri di bioedilizia o fonti rinnovabili, ma le regole cambiano di anno in anno ed è sempre il caso di verificarle presso l’ufficio tecnico comunale prima di avviare qualsiasi progetto.
Come sapere se è possibile ampliare casa
Bisogna partire dalla verifica dell’indice di edificabilità residuo del lotto e delle distanze dai confini previste dal Piano Regolatore o dal Piano di Governo del Territorio del proprio Comune. Senza margine edificabile disponibile, l’ampliamento non si può realizzare, qualunque sia il budget a disposizione. Occorre poi controllare se l’immobile rientra in aree vincolate dal punto di vista paesaggistico o storico, perché in questi casi le regole si fanno più severe e a volte l’ampliamento non è ammesso.
Il passo più concreto resta comunque un sopralluogo con un tecnico abilitato, che calcola la volumetria attuale e quella massima raggiungibile incrociando normativa statale, regionale e comunale. Anche la conformità catastale dell’immobile va controllata prima di procedere, perché eventuali difformità pregresse possono bloccare la pratica per il nuovo ampliamento.
Che permessi servono per ampliare una casa
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Nella maggior parte dei casi serve il Permesso di Costruire, il titolo previsto per gli interventi che aumentano in modo stabile la volumetria di un edificio. In alternativa, quando ricorrono le condizioni previste dall’articolo 23 del Testo Unico, si può usare la SCIA alternativa al Permesso di Costruire, che permette di iniziare i lavori più rapidamente ma comporta comunque un progetto firmato da un tecnico e depositato in Comune.
Se l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico, si aggiunge anche l’autorizzazione paesaggistica, con tempi di rilascio più lunghi. A fine lavori è inoltre obbligatorio aggiornare la planimetria catastale tramite la procedura DOCFA, così da adeguare la rendita e le imposte legate al nuovo volume. Senza uno di questi titoli, l’ampliamento è irregolare a prescindere dalle dimensioni dell’opera.
Quali sono le conseguenze di un ampliamento abusivo
La conseguenza principale è l’ordine di demolizione con ripristino dello stato dei luoghi, a spese del proprietario. Se la demolizione non viene eseguita entro 90 giorni dall’ingiunzione, il Comune può acquisire l’immobile al proprio patrimonio o applicare una sanzione pecuniaria sostitutiva, comunque eccezionale e concessa solo quando il ripristino danneggerebbe la parte conforme dell’edificio. L’articolo 44 del Testo Unico prevede inoltre sanzioni penali per gli abusi più gravi.
Un ampliamento non sanato blocca anche le compravendite, perché banche e notai verificano sempre la conformità urbanistica prima di un mutuo o di un rogito, e gli eredi ereditano l’abuso insieme all’immobile. Nel 2026 non esiste un condono edilizio nazionale attivo, quindi l’unica strada per regolarizzare un ampliamento volumetrico rilevante realizzato senza titolo è la sanatoria ordinaria, possibile solo se l’opera rispetta la doppia conformità, ovvero se era conforme alle regole sia al momento della costruzione sia a quello della domanda.
Quanto costa fare un ampliamento di una casa
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Per un’estensione in muratura i costi di costruzione oscillano tra 1.300 e 2.200 euro al metro quadrato, escluse progettazione e oneri comunali. Per un ampliamento di 50 metri quadrati si può stimare una spesa tra 75.000 e 100.000 euro, comprendendo circa 15.000-45.000 euro di parcelle tecniche tra architetto, strutturista e pratiche edilizie, più 3.000-10.000 euro di oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione, che il Comune calcola su superficie e destinazione d’uso.
È sempre utile aggiungere un 10-15% del budget per imprevisti, soprattutto quando l’ampliamento si collega a un intervento più ampio di ristrutturazione. Va ricordato che il Bonus ristrutturazione al 50% non si applica alla parte di ampliamento, perché fiscalmente viene considerata nuova costruzione, mentre resta valido per i lavori sulla parte già esistente della casa.
Per approfondire: Ristrutturazione casa: tutto su costi, preventivo, bonus e idee
Domande frequenti:
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Cosa si intende per ampliamento in edilizia?
L'ampliamento è qualsiasi intervento che aumenta il volume o la superficie di un edificio già esistente, come un'estensione laterale, una sopraelevazione o la chiusura di una veranda o di un porticato.
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Che permessi servono per ampliare una casa?
Nella maggior parte dei casi serve il Permesso di Costruire. In alternativa si può usare la SCIA alternativa, quando ricorrono le condizioni previste dall'articolo 23 del Testo Unico Edilizia.
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Come si fa a sapere se è possibile ampliare casa?
Bisogna verificare l'indice di edificabilità residuo del lotto presso il Piano Regolatore del Comune e controllare eventuali vincoli paesaggistici o storici sull'immobile, oltre alla conformità catastale.
