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Superbonus: come evitare la maxi-tassa sulle seconde case ristrutturate

La Legge di Bilancio 2024 introduce una maxi-tassa per chi rivende la casa ristrutturata con il Superbonus: vediamo chi colpisce e come evitarla

17-06-2024
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Alessia Mancini

Content manager e blogger

Content manager e blogger, narratrice digitale appassionata di condividere idee e storie che ispirano e informano. Specializzata in interior design e tendenze del settore arredo, è affascinata da tutto ciò che riguarda il mondo della casa.
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Con l’introduzione del Superbonus, molti proprietari hanno potuto beneficiare di incentivi significativi per la ristrutturazione delle proprie case, con il conseguente aumento del loro valore sul mercato. Proprio per contenere la speculazione immobiliare, il Governo ha deciso di introdurre una maxi-tassa per tenere a freno i profitti derivanti dalle vendite delle seconde case ristrutturate con il Superbonus. Vediamo chi sarà colpito dalla maxi-tassa, chi sarà esente e cosa fare per evitarla.

Case rivendute dopo Superbonus: chi colpisce la maxi-tassa

La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto, già a partire dal primo gennaio 2024, una tassazione maggiorata per chiunque decida di vendere un immobile ristrutturato tramite il Superbonus. Lo ribadisce una recente circolare dell’Agenzia delle Entrate (n. 13/E del 13 giugno), che specifica come tutti gli immobili sottoposti a interventi agevolati e rivenduti entro dieci anni dal termine dei lavori saranno soggetti ad una plusvalenza imponibile.

Per un periodo di dieci anni, chi vende una seconda casa, a meno che non sia stata ereditata o donata, sarà soggetto a una tassazione del 26% sulla plusvalenza generata dalla vendita, dal momento che gli immobili ristrutturato hanno un valore maggiore sul mercato. Questa tassa, tuttavia, non vale per chiunque abbia ristrutturato casa con il Superbonus, ma si applica soltanto a chi rivende una seconda casa nei dieci anni successivi alla conclusione dei lavori.

Secondo la circolare dell’Agenzia delle Entrate, la nuova tassazione si applica anche nel caso in cui i lavori di ristrutturazione interessino esclusivamente le parti comuni di un condominio, senza coinvolgere gli appartamenti individuali.

È stato inoltre introdotto un meccanismo che prevede l’indeducibilità dei costi di ristrutturazione: totale per i primi cinque anni e al 50% per i successivi cinque anni. In pratica, per i primi cinque anni successivi alla conclusione dei lavori per il Superbonus, le spese sostenute per il Superbonus non possono incrementare il costo dell’immobile se sono stati esercitati sconti in fattura o cessioni del credito. Se la vendita avviene oltre cinque anni dopo la conclusione dei lavori, il 50% delle spese sostenute può essere incluso nel costo dell’immobile.

L’obiettivo di questa disposizione è scoraggiare le vendite speculative da parte dei proprietari che hanno beneficiato del Superbonus.

Maxi-tassa Superbonus: come evitare di pagare la plusvalenza

Secondo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate, la plusvalenza del 26% non è dovuta se l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita.

Questa esenzione si applica non solo ai proprietari, ma anche ai membri della famiglia che vendono una casa adibita ad abitazione principale. È sufficiente che l’immobile sia stato la residenza principale per la maggior parte dei 10 anni precedenti alla vendita, o per la maggior parte del periodo compreso tra l’acquisto (o la costruzione) e la vendita.

Inoltre, la tassa del 26% non si applica alle seconde case se sono state ereditate o donate, beneficiando così di un trattamento fiscale favorevole in questi casi specifici. In breve, l’immobile designato come abitazione principale è esente dalla maxi-tassa, ma tutte le altre proprietà no: coloro che hanno usufruito del Superbonus sulle seconde case saranno soggetti a una tassa sulla plusvalenza, nel caso in cui vendano entro i primi 10 anni dalla ristrutturazione.

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