Cos'è la variazione catastale e quando farla dopo la ristrutturazione

• Cos'è l'aggiornamento catastale
• Quando è necessario presentare la variazione catastale
• Come si fa a fare una variazione catastale
• Quanto costa fare una variazione catastale

La variazione catastale è la pratica che aggiorna i dati ufficiali di un immobile in catasto dopo lavori che ne hanno modificato la struttura, la planimetria o la destinazione d’uso. Va presentata entro 30 giorni dalla fine dei lavori quando la ristrutturazione ha cambiato in modo sostanziale l’immobile rispetto a come risultava registrato in precedenza. Ecco cosa comprende l’aggiornamento, quando è obbligatorio, come procedere e quanto costa.

Cos’è l’aggiornamento catastale

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L’aggiornamento catastale consiste nel comunicare all’Agenzia delle Entrate le modifiche che un immobile ha subito, così da allineare planimetria, categoria catastale e rendita alla situazione reale. Il catasto, infatti, non serve solo a fini fiscali: è il documento che attesta la consistenza legale di un’unità immobiliare, e ogni discrepanza tra ciò che risulta sulla carta e ciò che esiste fisicamente può creare problemi in fase di compravendita, successione o richiesta di mutuo.

Un immobile con planimetria non aggiornata, ad esempio, può bloccare un rogito notarile o rallentare l’istruttoria di un mutuo, perché la banca e il notaio devono verificare la piena corrispondenza tra stato di fatto e stato catastale. La normativa di riferimento è il decreto legge 4 del 2006, convertito nella legge 248 del 2006, che ha reso obbligatoria la denuncia di variazione ogni volta che un intervento edilizio cambia la consistenza o la distribuzione interna di un immobile. Si tratta di un obbligo di legge che ricade sul proprietario, indipendentemente dal fatto che l’immobile venga poi venduto o continui a essere abitato dalla stessa famiglia.

Quando è necessario presentare la variazione catastale

La variazione va presentata quando la ristrutturazione ha modificato in modo significativo la planimetria depositata in catasto. Rientrano in questa casistica lo spostamento di pareti interne, l’accorpamento o la divisione di più unità immobiliari, il cambio di destinazione d’uso di uno o più vani, l’aumento della superficie calpestabile, la realizzazione di soppalchi o l’installazione di un ascensore. Anche la trasformazione di un sottotetto in zona abitabile, la chiusura di un balcone o di una veranda, e la creazione di un nuovo bagno in uno spazio precedentemente non censito rientrano tra gli interventi che richiedono l’aggiornamento.

Diverso è il caso di lavori che non toccano la distribuzione degli spazi: il rifacimento di un bagno senza spostare le pareti, la sostituzione di infissi, la tinteggiatura o il rifacimento dell’impianto elettrico non comportano l’obbligo di variazione, perché non alterano la planimetria ufficiale. In caso di dubbio, conviene sempre far valutare l’intervento da un tecnico prima di iniziare i lavori, così da sapere fin da subito se sarà necessaria la pratica catastale al termine del cantiere, evitando di ritrovarsi con una scadenza da rispettare in fretta a lavori ultimati.

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Come si fa a fare una variazione catastale

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La procedura richiede l’intervento di un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere, che si occupa di sopralluogo e rilievo dello stato reale dell’immobile e di redigere la nuova planimetria secondo gli standard richiesti dal catasto. Il tecnico presenta poi la pratica attraverso il software Docfa, acronimo di Documenti Catasto Fabbricati, il sistema utilizzato dall’Agenzia delle Entrate per gestire le denunce di variazione in modo digitale.

Per avviare la pratica il proprietario deve conferire una procura al tecnico incaricato e fornire la documentazione relativa ai lavori svolti, comprese eventuali fotografie dello stato precedente e successivo alla ristrutturazione e, se disponibile, la pratica edilizia presentata in Comune. Se l’intervento ha comportato anche un cambiamento della classe energetica dell’immobile, può essere necessario allegare o aggiornare l’attestato di prestazione energetica.

Una volta trasmessa la pratica, l’Agenzia delle Entrate verifica la documentazione e, se tutto è in regola, aggiorna automaticamente i dati catastali, compresa la rendita, che potrebbe cambiare in base alla nuova consistenza dell’immobile. I tempi di lavorazione da parte dell’ufficio sono generalmente rapidi, ma dipendono dal carico di lavoro della sede territoriale competente.

Quanto costa fare una variazione catastale

Il costo complessivo dipende principalmente dall’onorario del tecnico incaricato, che varia in base alla complessità dell’intervento, alla metratura dell’immobile e all’area geografica in cui ci si trova. Indicativamente si può prevedere una spesa che va da 300 a 800 euro per il sopralluogo, il rilievo, la redazione della planimetria e la presentazione della pratica. A questo si aggiungono i costi fissi della procedura Docfa, che comprendono l’imposta di bollo e i tributi speciali catastali, per un totale di circa 50 o 60 euro, indipendentemente dal tecnico scelto.

Nel caso di immobili con planimetrie particolarmente datate, incomplete o di difficile lettura, il lavoro del tecnico può richiedere più tempo e quindi un compenso più alto rispetto a una variazione standard. Vale la pena ricordare che presentare la variazione in ritardo, oltre i 30 giorni previsti dalla legge, espone a sanzioni amministrative che possono superare ampiamente l’importo dell’onorario stesso, quindi conviene organizzarsi per completare la pratica appena terminati i lavori, magari incaricando lo stesso tecnico che ha seguito la ristrutturazione.