Attestato Prestazione Energetica o APE errata: l'atto è nullo?
L’APE è un documento fondamentale nei contratti di affitto e compravendita, ma cosa fare quando non è conforme? Vediamo quali sono i rischi in caso di APE errata o mancante
- Cos’è l’APE e perché è necessario nelle compravendite
- Chi può rilasciare la certificazione APE?
- APE non conforme: l’atto può essere annullato?
- Compravendite immobiliari e APE non conforme: si rischia l’accusa di truffa contrattuale
Tra i tantissimi documenti necessari per stilare un rogito o un contratto di locazione, l’APE è quello che suscita maggiori problemi e perplessità. L’Attestato di Prestazione Energetica è un documento fondamentale per chi vende o affitta un immobile, perché fornisce informazioni sulle prestazioni energetiche dell’edificio e, di conseguenza, influisce sul valore dell’immobile stesso.
Tuttavia, cosa succede se l’APE presenta errori o informazioni non corrispondenti alla realtà? Questo articolo esaminerà se un APE errato rende l’atto nullo, analizzando la normativa e la giurisprudenza a riguardo.
Cos’è l’APE e perché è necessario nelle compravendite
L’APE (Attestato di Prestazione Energetica) è un documento che fornisce informazioni sostanziali sulle prestazioni energetiche di un immobile. Viene redatto da un tecnico specializzato tramite un’ispezione dell’edificio e fornisce informazioni sulle caratteristiche dell’isolamento termico e del consumo energetico dell’immobile.
Stiamo parlando di un documento obbligatorio, richiesto dalle normative in vigore, da fornire in caso di compravendita o affitto di un immobile. Deve essere allegato al contratto e fornito all’acquirente o all’inquilino. Questo documento è fondamentale per garantire la trasparenza in fase di acquisto o affitto e per monitorare e migliorare l’efficienza energetica dell’edificio.
Dal 1° ottobre 2015 è entrata in vigore la nuova legislazione per la classificazione energetica degli edifici e la redazione del certificato APE, decretata dalla legge 90/2013. Queste linee guida nazionali sono state introdotte per attuare i decreti legislativi 63/2013 e mirano a uniformare la classificazione riguardo le prestazioni energetiche degli edifici.
Chi può rilasciare la certificazione APE?
L’APE deve essere richiesto ad un tecnico abilitato, o certificatore energetico, accreditato iscritto nell’elenco regionale SACE.
Il tecnico certificatore deve raccogliere la documentazione richiesta (visura catastale, planimetria, libretto d’impianto, ecc.) e effettuare un sopralluogo per ottenere informazioni sulle stratigrafie, le caratteristiche degli elementi costruttivi e degli impianti, necessarie per determinare gli indici di prestazione energetica.
Dopo aver raccolto la documentazione ed effettuato il sopralluogo, il tecnico utilizza un software certificato dal Comitato Termotecnico Italiano (CTI) per calcolare l’indice di prestazione energetica globale e identificare la classe energetica dell’edificio. Il tecnico non dimentica di segnalare anche eventuali interventi migliorativi.
APE non conforme: l’atto può essere annullato?
L’attestato di Prestazione Energetica è diventato obbligatorio dal 1° luglio 2009 ed è stato modificato a seguito dell’entrata in vigore del Decreto “Destinazione Italia” del 23 dicembre 2013. Tra le novità introdotte, una in particolare riguarda il settore immobiliare: nelle transazioni immobiliari (compravendita, trasferimento a titolo oneroso e locazioni), è necessario includere una clausola specifica in cui l’acquirente o il conduttore conferma di aver ricevuto l’attestato di certificazione energetica.
Inoltre, lo stesso decreto legge stabilisce che l’omissione o la mancata dichiarazione dell’attestato di prestazione energetica non comporta più la nullità dell’atto di vendita o locazione, ma una sanzione amministrativa suddivisa come segue:
- Da 3.000 a 18mila euro in caso di mancata dichiarazione o allegazione APE, La sanzione è indirizzata ad entrambe le parti.
- Da 1.000 a 4.000 euro nel caso in cui l’omissione dell’APE riguardi contratti di locazione.
Questa modifica consente anche di impedire eventuali casi di nullità nei contratti di compravendita o affitto già conclusi. Se la nullità non è già stata stabilita da un tribunale, una delle parti coinvolte (acquirente o conduttore) può richiedere che sia sostituita con l’applicazione delle sanzioni amministrative.
Compravendite immobiliari e APE non conforme: si rischia l’accusa di truffa contrattuale
Presentare un attestato di prestazione energetica non conforme può comportare seri rischi anche sul piano penale. La Cassazione, con la sentenza n. 16644/2017, ha stabilito che vendere un immobile con prestazioni energetiche non corrispondenti a quelle dichiarate nell’APE costituisce il reato di truffa contrattuale.
La sentenza della Cassazione ha chiamato in causa un imprenditore edile che ha venduto un immobile con caratteristiche energetiche diverse da quelle dichiarate nell’APE. In altre parole, l’imprenditore ha presentato un attestato che non corrispondeva alle reali prestazioni energetiche dell’immobile.
La Corte ha rigettato la difesa dell’imprenditore edile sostenendo che le non conformità non potevano sfuggirgli, poiché le opere effettuate erano meno costose di quelle previste per rispettare i parametri energetici e anche perché sono stati usati materiali di qualità inferiore a quella dichiarata e serramenti ed impianti di riscaldamento non conformi. In altre parole, la Corte ha sostenuto che l’imprenditore era a conoscenza delle non conformità.
Se hai intenzione di vendere il tuo immobile, dovrai prestare massima attenzione alla corretta compilazione dell’Attestato di Prestazione Energetica. Affidarsi a tecnici Certificatori Energetici esperti e competenti che eseguano sopralluoghi scrupolosi e riportino tutti i dati necessari nell’APE è fondamentale. È importante sapere che tutti gli atti del rogito verranno esaminati e verificati dal notaio e che ci sono sempre possibilità di controlli successivi. Pertanto, è importante che l’APE sia perfettamente compilato.
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