Manutenzione condomini: interventi comuni e costi

Affinché preservi le sue condizioni, il condominio necessita di interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria. Interventi, questi, la cui competenza è di norma in capo all’assemblea ma su cui anche l’amministratore di condominio ha un certo spazio d’azione.

• Manutenzione ordinaria e straordinaria
• Quanto costa la manutenzione dei condomini?
• Come trovare le migliori ditte per la manutenzione dei condomini

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Disciplinata dal d.p.r. 380/2001, la manutenzione ordinaria è l’insieme degli interventi di rinnovamento, sostituzione e riparazione delle finiture degli edifici ma anche degli interventi volti a preservare l’efficienza dei loro impianti. Un’ulteriore definizione la fornisce il d.m. 27/08, che identifica gli interventi di manutenzione ordinaria come gli interventi atti a “contenere il degrado normale d’uso, nonché a far fronte ad eventi accidentali che comportano la necessità di primi interventi, che comunque non modificano la struttura dell’impianto su cui si interviene o la sua destinazione d’uso secondo le prescrizioni previste dalla normativa tecnica vigente e dal libretto di uso e manutenzione del costruttore”. Gli interventi di manutenzione straordinaria, disciplinati sempre dal d.p.r. 380/2001, vengono invece identificati come quelle opere volte a rinnovare le parti strutturali del condominio, ad integrare gli impianti e a modificare le superfici delle unità immobiliari.

Anche la gestione è diversa, quando si parla di manutenzione dei condomini. Per l’individuazione degli interventi di manutenzione ordinaria, l’assemblea dei condomini ha pieni poteri; l’amministratore di condominio esercita invece un potere dispositivo e dunque può disporre in autonomia delle opere decise in sede di assemblea. Gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere deliberati in prima convocazione con voto favorevole della maggioranza dei condomini (per almeno la metà del valore massimale del condominio), o in seconda convocazione con voto favorevole della maggioranza e valore massimale di almeno un terzo. In merito agli interventi di manutenzione straordinaria, invece, l’amministratore di condominio può decidere in autonomia solo quando sussiste il principio dell’urgenza (con l’obbligo dei condomini a partecipare alla spesa). In caso contrario, le regole in termini di quorum deliberativo sono le stesse della manutenzione ordinaria.

Quanto costa la manutenzione dei condomini?

Dare un costo standard della manutenzione dei condomini è quasi impossibile: gli interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, sono infatti i più diversi e possono riguardare il giardino come lo spurgo delle fogne, l’ascensore come gli impianti.

La manutenzione dei giardini condominiali

Le spese di manutenzione dei giardini condominiali possono essere ordinarie o straordinarie in base alla necessità e all’esigenza specifica dello spazio verde condiviso. Tra le spese ordinarie, e dunque quelle che devono essere sostenute con frequenza, possiamo annoverare:

• potatura di alberi e siepi
• falciatura dell’erba

Si considerano invece interventi straordinari di manutenzione del giardino tutte quelle attività che riguardano:

• l’acquisto di nuove piante per la trasformazione e il miglioramento del giardino
• i lavori di modifica e riqualificazione del giardino in area giochi o parcheggio

Tuttavia, le tipologie d’intervento sono davvero molte (in genere, il costo orario di un giardiniere varia tra i 20 e i 60 euro l’ora).

 

Intervento	Prezzo al metro o ad unità	Costo medio orario
Falciatura dell’erba	3 – 5 €/mq	20 €
Potatura siepi	4 – 14 €/m	20 – 60 €
Potatura alberi e piante	50 – 800 € ad albero	–
Manutenzione aiuole	–	9 – 20 €

La manutenzione della fognatura condominiale

La manutenzione della fognatura condominiale è un intervento necessario per preservare il buon funzionamento dell’impianto. Sebbene sia possibile pianificare interventi di manutenzione ordinaria, più spesso si rende necessario effettuare interventi straordinari al presentarsi di guasti e ostruzioni.

Le fognature possono infatti ostruirsi a causa di:

• eccesso di carta nel WC
• cattive abitudini (assorbenti e salviette nel WC, ma anche prodotti e sostanze da smaltire diversamente)
• guasti improvvisi

 

Intervento	Prezzi medi
Svuotamento pozzo nero	100 – 150 €
Pulizia fossa biologica	150 – 300 €
Videoispezione	150 – 190 €

 

Il costo varia al variare dell’intervento (ad esempio, la videoispezione costa 150 – 200 € in più) ma anche al variare della tariffa oraria della ditta. La frequenza degli interventi è inoltre diversa: se la fossa biologica dev’essere pulita una volta l’anno, lo svuotamento dei pozzi neri dovrebbe essere più frequente.

La manutenzione delle scale condominiali

Sia le scale interne che le scale esterne sono di proprietà dei condomini, come disciplinato dal Codice Civile, e sono dunque loro a doversi occupare della pulizia e della manutenzione. La ripartizione delle spese deve però tener conto del piano a cui il condomino risiede.

Il costo della manutenzione delle scale condominiali, e dunque della loro pulizia, dipende dalla tariffa oraria applicata dall’impresa di pulizie a cui ci si rivolge. Impresa, questa, che si occupa in genere anche della pulizia degli altri spazi comuni. Accanto agli interventi di pulizia (volti alla rimozione di polvere, macchie, ragnatele ecc.) è possibile inoltre commissionare alla ditta interventi di sanificazione, il cui obiettivo è invece quello di eliminare i batteri presenti nelle varie aree.

 

Intervento	Prezzi medi
Pulizia scale	1.000 – 2.400 €/anno
Sanificazione ascensore	200 – 300 €
Sanificazione condominio	300 – 500 €

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