Agevolazioni acquisto prima casa: mutuo, detrazioni fiscali e cosa fare

L’acquisto della prima casa, la scelta dell’abitazione principale dove portare a compimento un progetto familiare, deve essere pianificato con cura e intelligenza. Occorre vagliare le opzioni più percorribili e far fruttare al massimo il più importante investimento della vita.

 

Prima di farsi carico di un mutuo oneroso è fondamentale capire con certezza se quella è la casa giusta per sé, se corrisponde ai propri gusti e soddisfa tutte le esigenze. Bisogna cogliere le opportunità, come per esempio le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa con proroga del bonus Prima Casa rinnovato anche per il 2021.

Acquisto prima casa: cosa fare

La prima regola è informarsi sul venditore, specie nel caso non ci si rivolga a un’agenzia che faccia da intermediario. La seconda regola è richiedere i documenti che attestino l’acquisizione dell’immobile: verificare, cioè, se effettivamente la proprietà appartiene al venditore. Potrebbero insorgere contese su diritti di successione o eredità che vanno per le lunghe e bisogna escludere eventuali ipoteche, pignoramenti o anche abusi edilizi.

 

La terza regola impone di verificare le condizioni e lo stato della casa da acquistare. La quarta regola invita a stabilire con precisione il valore commerciale della casa, intanto osservando il valore medio dei prezzi nella stessa zona e poi prendendo in considerazione materiali, esposizione, stato del palazzo, piano, se la zona è servita, sicura, se ci sono scuole ecc.

Acquisto prima casa: la procedura

Mettiamo un po’ di ordine nel groviglio di impegni, adempimenti, documenti legali, i cavilli che segnano il compimento della procedura amministrativa e legale che consente l’acquisto della prima casa.

 

La prima cosa necessaria è il codice fiscale, il documento che identifica in modo univoco ai fini fiscali le persone fisiche residenti sul territorio italiano. Quindi, è utile aprire un conto corrente bancario: in questo modo si rendono più snelle le procedure di pagamento ed è possibile fare la domiciliazione bancaria delle utenze.

 

L’offerta formale di acquisto, che segna l’inizio della compravendita, si deve fare per iscritto. Il venditore può accettare verbalmente l’offerta, ma è comunque necessario un documento scritto che attesti il fatto che si impegna a non vendere fino a una data stabilita.

 

L’acquirente dovrà poi fare una visita al catasto per controllare se l’immobile è regolarmente registrato. A questo punto, si può firmare il cosiddetto compromesso, il contratto preliminare. Il rogito notarile, o contratto finale, completa l’iter procedurale e rappresenta l’atto conclusivo della trattativa.

 

Il rogito viene firmato davanti al notaio di fiducia dell’acquirente e contiene tutti gli elementi necessari a individuare l’immobile in questione, gli stessi già contenuti nel compromesso. Le parti possono scegliere di andare direttamente al rogito senza passare per il compromesso.

 

Valore immobile	Costo medio notaio per la compravendita
Fino a 140.000 euro	da 1700 a 2.600 euro
Fino a 186.000 euro	da 1.900 a 2.800 euro
Fino a 280.000 euro	da 2.100 a 3.200 euro
Fino a 465.000 euro	da 2.500 a 3.700 euro

Mutuo prima casa: come funziona e le detrazioni fiscali

Bisogna considerare anche il mutuo: quando si acquista una prima casa, è probabile che l’impegno finanziario sia sostenuto dalla richiesta di un mutuo. Con l’espressione “mutuo prima casa” ci si riferisce al finanziamento che una banca concede per l’acquisto di un’abitazione principale. Non significa, quindi, alludere all’acquisto per la prima volta di una casa: si tratta, invece, dell’immobile in cui si trasferisce la residenza entro dodici mesi dall’acquisto.

 

Se la banca autorizza il mutuo, si potrà fare domanda di agevolazione: è possibile ottenere così importanti vantaggi fiscali. Se il mutuo è finalizzato all’acquisto, alla costruzione o alla ristrutturazione della prima casa, è prevista un’imposta sostitutiva agevolata dello 0,25% sull’erogato totale, a fronte della normale imposta piena pari al 2% del mutuo. Le imposte ipotecaria e catastale sono fisse a 200 euro. Se si acquista da un’impresa, l’IVA è al 4%.

 

Le agevolazioni sul mutuo riguardano anche la possibilità di detrazioni fiscali per le spese accessorie, quali l’imposta sostitutiva, le spese di istruttoria della banca, l’onorario del notaio relativo alla stipula del contratto di mutuo.

 

Ai fini dell’accesso al bonus Prima Casa non è necessario presentare domanda all’Agenzia delle Entrate. In sede di acquisto del bene il contribuente potrà dichiarare di possedere i requisiti per l’accesso alle agevolazioni fiscali e beneficiare della riduzione delle imposte dovute.

 

Altre agevolazioni fiscali per la prima casa si applicano alle imposte sull’atto di acquisto. Chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione IVA) deve versare un’imposta di registro del 2%, anziché del 9%, sul valore catastale dell’immobile. Le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Imu prima casa

Il pagamento dell’Imu sulla prima casa in genere non esiste più, resta solo se l’abitazione è considerata di lusso. Per mantenere l’esenzione, la prima casa non deve rientrare nelle particolari categorie catastali A/1, A/8 e A/9, ovvero le categorie che si riferiscono a dimore signorili, ville e castelli. Se l’immobile di proprietà rientra in una di queste categorie, allora l’Imu si paga con un’aliquota del 4 per mille sul valore catastale.