Mutuo ipotecario: agevolazioni, definizione e costi

Per mutuo ipotecario si intende un prestito garantito dalla banca o da un mutuante (come una società di intermediazione) nei confronti di una persona fisica, appunto il mutuatario. Questo dovrà assicurare e mostrare di poter effettuare quanto promesso tramite il pagamento delle rate del mutuo più interessi, effettuando una sottoscrizione sull’immobile, come garanzia. In genere è un prestito di media o lunga durata, non inferiore ai 5 anni.

 

Al giorno d’oggi, per poter acquistare un’immobile si ricorre spesso al mutuo per permettersi di pagare la somma tramite rateizzazioni a cui aggiungere una tariffa variabile di interessi secondo la banca di riferimento e la somma pattuita (in linea generale minore sarà la somma richiesta, e maggiore sarà il tempo di estinzione del debito e gli interessi).

• Condizioni della prima casa
• Definizione
• Agevolazioni
• La scelta della banca
• Parere di fattibilità e documentazione
• Quanto costa aprire un mutuo ipotecario?

Condizioni della prima casa

Prima di addentrarsi nel merito delle dinamiche che regolano il mutuo ipotecario della prima casa, è bene capire cosa si intenda del punto di vista legale per “prima casa”. Per prima casa, non si intende una casa acquistata prima di un’altra dal punto di vista temporale, ma si prende in considerazione altri elementi che permettono di beneficiare di particolari condizioni all’atto d’acquisto (ma sono esclusi gli immobili di lusso).

Definizione

L’immobile deve anzi tutto appartenere, dal punto di vista territoriale, al comune di residenza dello stesso acquirente. Se il diretto interessato non ha la residenza, ha l’obbligo di procedere all’acquisizione di residenza entro 1 anno e mezzo (18 mesi) dall’acquisto. Esistono altre modalità di inclusione per altre categorie come gli italiani che risiedono o hanno sede lavorativa all’estero e le forze dell’ordine. Ad ogni modo, l’acquirente, all’atto d’acquisto, deve dichiarare la sua volontà nell’ottenere la residenza del comune che è lo stesso di appartenenza dell’immobile in questione. In particolare, deve mettere nero su bianco di non essere titolare esclusivo (al 100%) e di non avere diritti di proprietà, né usufrutto, uso e abitazione di altro immobile nello stesso comune di appartenenza dell’immobile in questione. Inoltre, lo stesso non può procedere all’acquisto se si tratta di un immobile di lusso, definizione che appartiene a precise categorie catastali quali A1, A8 e A9.

Agevolazioni

È fondamentale comprendere la definizione teorica e pratica di prima casa per verificare se sussistono le condizioni per beneficiare della detrazione. Se vengono rispettati tutti i criteri relativi alla definizione di prima casa, il diretto interessato può beneficiare di particolari agevolazioni fiscali, ossia una diminuzione di imposte per l’atto di compravendita dell’immobile che derivano dal trasferimento di proprietà. In pratica, si ha diritto ad una riduzione dell’imposta di Registro che dal 9% scenda al 2%. Se si tratta di operazioni soggette ad IVA, la riduzione scenderà dal 10% (aliquota standard) fino al 4%.

 

Esistono poi altre detrazioni che possono aver luogo con l’“abitazione principale”, ovvero la dimora usuale del contribuente e dei suoi familiari. Si tratta di un’agevolazione quindi diversa da quella che accompagna la definizione e i criteri che riguardano la “prima casa”. Ma in particolare, quali voci sono quelle detraibili ai fini IRPEF? Si tratta di voci importanti come investimento, tra cui le principali sono le seguenti: l’onorario del notaio relativo all’atto del mutuo ipotecario; i costi affrontati per i periti e quelli di istruttoria; le imposte per la cancellazione di ipoteche e l’interesse risarcito ogni anno da parte dell’acquirente.

La scelta della banca

Dopo aver risolto la questione immobile, bisogna comprendere quale somma poter richiedere: in genere, per un mutuo di prima casa la banca offre fino all’80% del valore dell’immobile, esiste poi anche la soluzione intera, alcune realtà infatti finanziano attraverso il cosiddetto mutuo 100%, variante che però prende in considerazione garanzie extra accompagnate da tassi d’interesse spesso più onerosi.

Parere di fattibilità e documentazione

Solo ora, dopo aver scelto il tipo di mutuo presso una determinata banca, bisogna inviare una serie di documenti alla banca che dovrà procedere ad un primo parere di fattibilità, secondo il reddito dell’acquirente in rapporto al valore dell’immobile che sta per acquistare a cui aggiungere i tassi di interesse. In seguito al parere di fattibilità, bisogna procedere con l’invio della documentazione anagrafica e della busta paga assieme a vari certificati, tra cui quello di nascita, di eventuale di divorzio o l’atto di matrimonio, la copia del certificato di abitabilità ed altre voci in capitolo.

Quanto costa aprire un mutuo ipotecario?

Guarda la tabella di seguito che riassume le principali voci di spesa per il mutuo ipotecario. Ricorda che i prezzi possono oscillare e che puoi beneficiare dell’agevolazione anche per i costi dell’istruttoria e di perizia bancaria. Tramite la piattaforma di Pg Casa puoi richiedere più preventivi senza impegno per sapere il costo complessivo della consulenza.

 

Tipo di servizio/documento	Costo medio
Certificazioni: Bolli e tasse dei certificati anagrafici	€ 15 a certificato
Istruttoria: richiesti dalla banca per valutare la pratica	Fra lo 0,50% e 1% della cifra mutuata
Servizio del perito: spesa per la stesura della perizia sul valore dell’immobile	€ 200 – 300 Euro + IVA (22%) e Cassa Previdenza (dal 2% al 4%) + eventuali spese di viaggio
Atto notarile	€ 2.000 – 3.000
Imposta sostitutiva	0,25% aumentata al 2% per i mutui per la seconda casa
Polizza assicurativa: contro i rischi	€ 30-50 all’anno