Servitù di passaggio tubi fognatura: di che cosa si tratta?

Nella costruzione di una rete fognaria è molto frequente che si verifichi il passaggio dei tubi in un’altra proprietà, ad esempio per l’allaccio alla rete locale sotterranea. In questi casi è necessario richiedere la servitù di passaggio della fognatura, come stabilito dall’articolo 1027 del Codice Civile. Questo articolo definisce e norma tutte le autorizzazioni che rientrano nella servitù prediale (diritto giuridico nel caso di terreni), che raggruppa tutte le forme che gravano su un fondo per l’utilizzo da parte di un altro soggetto, diverso dal titolare.

Per l’esistenza della servitù prediale, fra cui la servitù di passaggio per lo scarico fognario su proprietà altrui, sono necessarie queste due condizioni:

• i due fondi devono essere vicini fra loro, abbastanza da mettere in atto l’esercizio della servitù di passaggio (ma non è detto che siano confinanti);
• l’utilità, che comporta di fatto una limitazione al fondo vicino, deve risultare oggettiva e reale.

Questi due aspetti comportano quindi l’esistenza di un fondo servente e un fondo dominante. Previa autorizzazione, dunque, è possibile determinare con il passaggio di servitù chi può transitare al di sotto del proprio terreno, poiché il proprietario del terreno gode degli stessi diritti detenuti sulla superficie anche per il sottosuolo. Con questo procedimenti, ad esempio, è possibile richiedere la servitù di passaggio della rete fognaria, per effettuare l’allaccio alla rete, oppure fare domanda per il passaggio della fognatura condominiale in giardino, attraversando quindi una proprietà privata prima del collegamento con l’impianto esterno.

Tipologie di servitù di passaggio previste dalle normative

Il Codice Civile prevede diverse tipologie di diritto di servitù, ovvero delle forme differenti che tale diritto può assumere a seconda delle circostanze. In particolare quelli principali sono:

• servitù di passaggio
• servitù di parcheggio
• servitù coattiva
• servitù prediale
• servitù di veduta

La servitù di passaggio può essere un atto volontario, nel caso in cui sia presente un apposito contratto oppure un lascito testamentario, prevedendo ad esempio il transito dello scarico delle acque piovane su una proprietà altrui. Altrimenti si parla di servitù di passaggio coattiva, quando un’autorità preposta ordina di fatto l’usufrutto del sottosuolo, ad esempio per il passaggio di una fognatura su un terreno privato, obbligando il titolare del fondo a far installare le condutture al di sotto della superficie del suo fondo.

Tra i diritti e doveri della servitù di passaggio esiste poi quella relativa al parcheggio, che in base ai casi può diventare un vero e proprio diritto, se riconosciuto soltanto nei confronti di alcuni soggetti, oppure rimanere una servitù tradizionale se estesa a chiunque ne possa giovare. La servitù di veduta invece è relativa al diritto del proprietario di nascondere il fondo alla vista altrui, ad esempio installando delle inferriate o dei muri per dividere due fondi, purché sia mantenuta una distanza di almeno 1,5 metri. I procedimenti più comuni sono le servitù di passaggio coattive, diritti che possono essere acquisiti anche senza l’accordo del proprietario del fondo, ad esempio per il passaggio dei tubi dell’acqua in una proprietà privata.

Servitù di passaggio tubi fognatura: interventi sull’impianto

Se nel tempo risulta indispensabile eseguire dei lavori per la modifica o il ripristino della funzionalità dell’impianto in caso di malfunzionamenti, qualora viga una servitù di passaggio per la fognatura bisognerà prestare attenzione alla legge. La servitù di passaggio per gli impianti fognari, equiparabile alla modalità coattiva (1043 c.c.) benché con qualche differenza, dà al proprietario del fondo dominante il diritto di accedere al fondo servente per l’installazione dell’impianto e la sua manutenzione, ad esempio per lo svuotamento delle acque reflue tramite una servitù per la fossa biologica, tuttavia con una certa periodicità limitata (altrimenti si parla di servitù perpetua di passaggio).

Su richiesta, inoltre, può ottenere la consegna di copia delle chiavi di eventuali cancelli presenti, per accedere alla struttura in maniera autonoma. Se si tratta di cambiare il percorso delle condutture della rete fognaria, invece, è possibile che si perda la servitù di passaggio usucapione della fognatura. Essa è possibile che si estingua, così come potrebbe accadere se non viene utilizzata per un ventennio (nonostante non sia una procedura automatica), oppure se l’immobile aggiunge un altro impianto proprio o di terzi a quelli interessati dal contratto, intervento che rende la condizione del fondo servente più gravosa. In sostanza, quindi, un’aggiunta di un servizio nuovo ad un progetto originario che non lo prevede, può mettere legalmente in discussione la servitù di passaggio.

La servitù deve essere riportata sull’atto di compravendita di un immobile?

La servitù di scarico fognario non deve essere necessariamente inserita nell’atto di compravendita dell’immobile, perciò la sua assenza non esclude la sussistenza di tale obbligo gravante sul proprietario del fondo servente. La normativa, infatti, prevede che le servitù possano essere acquisite sia coattivamente, con provvedimento delle autorità nei confronti del titolare del fondo, sia volontariamente tramite la redazione di un contratto tra le parti. Ciò significa che può succedere di comprare un immobile o un terreno, ritrovandosi con una servitù di passaggio preesistente.

In entrambi i casi la volontà del proprietario non conta: nel primo si risponde a delle esigenze pratiche per il benessere comune, ad esempio per la servitù di passaggio in appartamento di impianti condominiali, nel secondo si tiene conto dell’originaria volontà del proprietario di quel fondo. Nel primo caso il legislatore dà la servitù per una questione di utilità; nel secondo la ottiene o a seguito di un uso continuato per più di 20 anni (dove l’opera comunque deve essere visibile, cioè nota al proprietario servente) o nel caso in cui entrambi i fondi fossero inizialmente di un unico proprietario e separati successivamente.

In sostanza, quindi, anche se la servitù non è riportata nell’atto, se sussistono queste condizioni, la servitù di passaggio dei tubi della fognatura è valida. Dal momento che il Codice Civile ritiene che le parti, in caso di una compravendita, si dovrebbero comportare comunque agendo in buona fede, il venditore deve informare l’acquirente dell’esistenza di questa condizione di servitù di passaggio. In alcuni casi, benché difficile, lo stesso potrebbe pretendere un risarcimento. Dato che la questione è spesso particolarmente delicata, onde evitare di incorrere in problemi, è sempre meglio affidarsi alle conoscenze di un esperto in fognature e spurghi, richeidendo un preventivo.