Costituire un nuovo condominio: ecco come fare

• Quando si costituisce un condominio?
• Quando è obbligatorio l'amministratore di condominio?
• Regolamento condominiale: quando diventa obbligatorio?
• Costituzione del condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?
• Il caso dei supercondomini e dei condomini complessi
• Conclusioni

La costituzione del condominio è un passaggio automatico e inevitabile: avviene infatti quando in un edificio ci sono almeno due proprietari di unità immobiliari distinte. Spesso però viene confusa con la nomina dell’amministratore, che invece è solo uno degli adempimenti successivi previsti dalla legge al superamento di certe soglie dimensionali.

In questa guida analizziamo in modo chiaro e dettagliato cosa significa costituire un condominio, quando è necessario nominare un amministratore, in quali casi il regolamento diventa obbligatorio e quali sono gli adempimenti fiscali da rispettare.

Quando si costituisce un condominio?

Il condominio nasce automaticamente con almeno due unità immobiliari appartenenti a due proprietari diversi. Non servono atti notarili o votazioni: la sola presenza di due soggetti proprietari fa sì che l’edificio sia già un condominio a tutti gli effetti.

Quando ci sono solo due condomini si parla di condominio minimo. In questo caso valgono le regole generali del Codice Civile in tema di condominio, con un’unica eccezione: le decisioni comuni devono seguire la disciplina della comunione, che prevede criteri diversi rispetto alle deliberazioni assembleari dei condomini più numerosi.

Quando è obbligatorio l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è obbligatorio solo se i condomini sono più di 8. Se il numero è pari o inferiore, i proprietari possono gestire in autonomia l’edificio, suddividendo oneri e spese, oppure nominando un amministratore interno scelto tra i condomini stessi.

Quando viene nominato, l’amministratore ha vari compiti: redigere le tabelle millesimali, predisporre (se necessario) il regolamento condominiale, convocare le assemblee e rappresentare legalmente il condominio. La carica dura 1 anno, ma può essere rinnovata o revocata dall’assemblea. Anche in condomini con meno di 8 unità, i condomini possono comunque decidere di nominarne uno, con le stesse regole previste nei casi obbligatori.

Regolamento condominiale: quando diventa obbligatorio?

Secondo l’articolo 1138 del Codice Civile, il regolamento è obbligatorio se i condomini sono più di 10. Al di sotto di questa soglia, la sua redazione è facoltativa, ma una volta approvato acquisisce la stessa efficacia di quello obbligatorio.

Il regolamento disciplina l’uso delle parti comuni, i servizi condominiali, i rapporti tra i condomini e include le tabelle millesimali per il calcolo e la ripartizione delle spese. È quindi uno strumento fondamentale per garantire ordine e ridurre le controversie tra i residenti.

Costituzione del condominio: quali sono gli adempimenti fiscali?

Uno degli obblighi più importanti riguarda il codice fiscale del condominio, necessario per gestire i rapporti fiscali e bancari. L’amministratore (o, nei condomini senza amministratore, un condomino delegato) deve richiederlo all’Agenzia delle Entrate tramite il modello AA5/6.

Il condominio, in quanto sostituto d’imposta, deve:

• versare le ritenute d’acconto per lavoratori, professionisti e imprese che forniscono servizi al condominio;
• utilizzare il modello F24 indicando il codice fiscale del condominio;
• rilasciare la Certificazione Unica e presentare annualmente il modello 770.

La mancata richiesta del codice fiscale o la mancata comunicazione delle variazioni comporta una sanzione da 100 a 2.000 euro. Affidare la gestione a un amministratore esperto riduce il rischio di errori e sanzioni fiscali.

Il caso dei supercondomini e dei condomini complessi

Quando più edifici o scale condividono spazi o impianti comuni (cortili, parcheggi, impianti centralizzati), si parla di supercondominio. Anche in questo caso valgono le stesse regole del condominio “classico”: serve un amministratore se i partecipanti sono più di 8 e un regolamento obbligatorio oltre i 10. I supercondomini sono sempre più frequenti nelle nuove costruzioni residenziali e richiedono una gestione attenta delle spese comuni.

Conclusioni

In sintesi, la costituzione del condominio avviene automaticamente con la presenza di almeno due proprietari. La nomina dell’amministratore e la predisposizione del regolamento scattano solo oltre determinate soglie, mentre gli adempimenti fiscali devono essere rispettati sempre, anche dai condomini minimi. Per evitare errori e sanzioni è fondamentale affidarsi a un professionista esperto, in grado di gestire sia la parte burocratica che quella contabile.

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