Cambio destinazione d'uso senza permessi? Demolizione e multa, come afferma l'ultima sentenza del TAR

Il Tar del Lazio con la sentenza n. 12484/2025 ha ordinato la demolizione a causa di un cambio di destinazione d'uso effettuato senza permessi: ecco il caso

• Il caso: da laboratorio a casa senza permessi
• Cosa dice il TAR sul cambio di destinazione d’uso?
• Quali sono le conseguenze di un abuso di questo tipo?
• Lezioni da imparare: quando serve il permesso e perché evitare interventi “nascosti”

• Il caso: da laboratorio a casa senza permessi
• Cosa dice il TAR sul cambio di destinazione d’uso?
• Quali sono le conseguenze di un abuso di questo tipo?
• Lezioni da imparare: quando serve il permesso e perché evitare interventi “nascosti”

Cambiare la destinazione d’uso di un immobile senza i permessi richiesti per Legge significa cadere in un vero e proprio abuso edilizio anche se non si eseguono interventi strutturali.
A confermarlo è il TAR Lazio che in una recente sentenza n. 12484/2025 ha ribadito che non basta modificare l’uso di un edificio, bisogna farlo nel rispetto delle norme urbanistiche.

Nel caso specifico, un locale accatastato come laboratorio artigianale (C/3) era stato trasformato in abitazione senza opere strutturali o grandi modifiche ma semplicemente con l’aggiunta di alcuni elementi come cucinotto, gazebo e scala esterna.

Secondo il Comune, si trattava di un intervento abusivo, eseguito in assenza di permesso di costruire e in violazione delle regole urbanistiche locali e il TAR ha dato ragione all’amministrazione dando quindi l’ordine di demolizione di tutti gli interventi aggiuntivi e rispristino dello stato originali dei locali.

Ma quali sono le regole da rispettare quando si vuole cambiare destinazione d’uso in modo da evitare sanzioni gravi? E cosa si rischia davvero se si cambia la destinazione d’uso di un immobile senza autorizzazione? Facciamo subito chiarezza.

Il caso: da laboratorio a casa senza permessi

Tutto nasce da un laboratorio artigianale nel Lazio, usato temporaneamente come abitazione dal conduttore, che vi aveva trasferito la propria residenza. Sebbene l’uso abitativo coinvolgesse solo il 20% della superficie, il cambio non era stato autorizzato, né era stato richiesto alcun permesso di costruire. A peggiorare la situazione, una serie di interventi abusivi sul lastrico solare: una scala in ferro, un gazebo con teli in PVC, un angolo cottura completo di pensilina, paratie in legno alte due metri, nuove aperture e persino un piccolo ripostiglio sotto la scala.

Secondo il Comune, questi interventi hanno modificato in modo significativo la sagoma e la funzionalità dell’edificio, trasformandolo di fatto in un’abitazione con pertinenze esterne, in violazione sia della normativa nazionale (DPR 380/2001) sia delle regole regionali del Lazio. Inoltre, l’immobile si trovava in zona vincolata dal punto di vista paesaggistico e archeologico, fattore che impone controlli ancora più stringenti.

Cosa dice il TAR sul cambio di destinazione d’uso?

Con la sentenza, il TAR ha confermato la posizione dell’amministrazione comunale: il cambio di destinazione d’uso da laboratorio a residenza rappresenta un intervento che modifica il carico urbanistico e richiede il permesso di costruire, anche in assenza di opere murarie importanti.
Anche le opere realizzate sul lastrico solare costituiscono una trasformazione funzionale dell’edificio, poiché ampliano di fatto la sua fruibilità a fini abitativi. Gazebo fissi, cucine da esterno, schermature visive sono tutti interventi che richiedono specifiche autorizzazioni da parte del Comune.

Quali sono le conseguenze di un abuso di questo tipo?

Il proprietario, oltre alla demolizione entro 60 giorni, è stato condannato al pagamento di circa 2.000 euro di spese legali sostenute dal Comune. In caso di mancata esecuzione della demolizione, il Comune potrà agire in modo coattivo, effettuando i lavori a proprie spese e successivamente rivalendosi sul proprietario. Inoltre, se l’intervento insiste su aree tutelate, possono scattare anche sanzioni penali legate alla violazione delle norme paesaggistiche o archeologiche.

Lezioni da imparare: quando serve il permesso e perché evitare interventi “nascosti”

Questo caso dimostra che anche modifiche apparentemente minori, se coordinate tra loro, possono configurare un abuso edilizio. Il consiglio per i proprietari è chiaro: mai procedere a un cambio d’uso o a interventi su terrazze e lastrici solari senza prima consultare un tecnico e verificare le normative locali, soprattutto in aree soggette a vincoli.
Il cambio di destinazione d’uso è un intervento che comporta il passaggio di un immobile da una categoria funzionale a un’altra, in questo caso da laboratorio a casa. Oggi con il Salva Casa questo procedimento è diventato addirittura più semplice e ha aumentato la platea di aventi diritto.

Come funziona il cambio di destinazione d’uso:

• Se il cambio è tra destinazioni d’uso omogenee (per esempio due tipologie di locale comunque residenziale o commerciale) allora basta la SCIA o la CILA
• Se il passaggio è tra destinazioni d’uso non omogenee (per esempio tra un locale commerciale a uno abitativo) allora è necessario anche il Permesso di costruire, anche se non si effettuano opere murarie e modifiche strutturali.

Il motivo è che comunque la destinazione d’uso incide sul carico urbanistico, cioè sull’impatto che quell’immobile ha sul territorio in termini di traffico, servizi, standard edilizi, per questo ogni tipo di trasformazione deve passare al vaglio del Comune ed è sempre consigliato chiedere in Comune prima di effettuare lavori. La Legge non ammette ignoranza ed è meglio pagare una piccola somma prima mettendosi in regola che vedere demolita la propria costruzione.

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