A cosa serve il valore catastale, come si calcola e perchè ti può essere davvero utile conoscerlo
Il valore catastale dell’immobile è diverso dal valore di mercato: con l’aiuto dell’esperto vediamo cos’è, come si calcola e come può aiutarti a comprare o vendere casa
Francesco Bosco
Ingegnere Edile – Architetto
- Cos’è il valore catastale
- Come si calcola il valore catastale
- Differenza tra valore catastale e valore reale di un immobile
Il valore catastale di un immobile è fondamentale nel contesto dell’amministrazione fiscale e dell’imposizione municipale. Comprendere come questo valore viene determinato è essenziale per chiunque possieda una proprietà o stia considerando l’acquisto di un immobile. Ma cosa significa esattamente valore catastale, quali sono gli aspetti che lo influenzano e come è possibile calcolarlo in modo chiaro? In questo articolo approfondiremo questi temi in modo da dare delle indicazioni sicure a chi sta pensando di costruire o comprare casa.
Cos’è il valore catastale
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Il valore catastale rappresenta il valore fiscale di un immobile, un’informazione da considerare per calcolare le varie imposte sulla casa o sugli immobili che si vogliono acquistare o trasferire di proprietà. Nella pratica, questo valore è preso in considerazione quando si parla di alcune tasse legate all’acquisto o al possesso di un immobile, come le imposte catastali, le imposte di registro, imposte ereditarie o anche per il calcolo dell’IMU, cioè l’imposta municipale per gli immobili.
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Come si calcola il valore catastale
Per calcolare il valore catastale viene calcolato in due fasi. La prima è il calcolo della rendita catastale, cioè il valore data a un’unità abitativa capace di produrre reddito. La rendita catastale viene calcolata prendendo in considerazione i metri quadri totali dell’immobile (superficie catastale) per la tariffa d’estimo definita dall’Ufficio del Territorio in base alla categoria catastale e la zona censuaria, ma può essere reperita anche in altri modi, per esempio tramite la Dichiarazione dei Redditi.
Rendita catastale = superficie catastale x tariffa d’estimo
Quando si conosce la rendita catastale occorre poi calcolarla per il coefficiente catastale, stabilito dalla normativa. Per esempio, per i fabbricati abitativi inquadrati come prima casa (con relative agevolazioni) la rendita catastale si deve modificare per il coefficiente 115,5. I fabbricati catastali che hanno come categoria catastale A e C (escluso A/10 e C/1) hanno un coefficiente di 126. Insomma, ogni tipo di fabbricato o terreno ha un coefficiente da considerare per il calcolo.
Valore catastale = rendita catastale x coefficiente catastale
Il risultato della moltiplicazione è il valore catastale che verrà utilizzato come punto di riferimento per calcolare le imposta su quell’immobile. Come si può notare, il valore catastale è legato al tipo di immobile. Per esempio, una prima casa (immobile in cui si ha la residenza) avrà un coefficiente diverso da una seconda casa o immobile di lusso, caratterizzato da maggiori imposte.
Facciamo ora un esempio e calcoliamo il valore catastale di un appartamento di 100 mq di categoria A/2 situato in un piccolo comune. La superficie catastale è di 100 mq, la tariffa d’estimo corrisponde a 500 €/mq poiché parliamo di una censuaria media. La rendita catastale è 50.000 € (100 x 500).
Il valore catastale è 50.000 € x 105, il coefficiente catastale dell’immobile di categoria A/2.
Differenza tra valore catastale e valore reale di un immobile
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Spesso di tendono a confondere due termini simili, ma in realtà esiste una grande differenza tra valore catastale e valore reale dell’immobile o valore di mercato ed è importante non fare confusione:
- Il valore catastale definisce il valore in termini fiscali dell’immobile
- Il valore reale permette di definire qual è il prezzo di una proprietà nel mercato immobiliare
Valore catastale e valore reale spesso non coincidono, anzi normalmente il valore reale può essere uguale e maggiore di quello catastale. Il valore di mercato è influenzato da diversi fattori, come la posizione, le condizioni dell’immobile, la presenza di pertinenze e altri elementi che non vengono invece considerati quando si parla di valore catastale.
Chi desidera vendere o acquistare casa deve tenere in considerazione questi due fattori, il primo permette di capire quali saranno le imposte da pagare e quindi quali sono le spese di gestione dell’immobile, il secondo invece è rilevante per vendere o acquistare.
Se aumentare il valore catastale è difficile, influenzare il valore reale è possibile. Attraverso diversi tipi di intervento, che si possono decidere con il supporto di un ingegnere o professionista qualificati, si può aumentare il valore di mercato di un immobile e venderlo ad un prezzo maggiore dell’acquisto. Spesso bastano pochi ma mirati interventi per incrementare di almeno il 20% il valore di mercato di un immobile e ridurre, con maggiori probabilità, i tempi di vendita. Alcuni lavori, inoltre, hanno maggiore opportunità di aumentare il prezzo. In questi ultimi anni, per esempio, si parla tanto di classe energetica ed edifici sostenibili. A tal proposito, una serie di interventi edilizi mirati all’efficientamento dell’immobile possono incrementarne il valore di mercato e l’appetibilità senza influenzare il valore catastale.
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