Amministratore di condominio: chi è, quando serve e come sceglierlo

L’amministratore di condominio è colui che si occupa di amministrare e gestire, dal punto di vista tecnico e contabile, un condominio: quando e come sceglierlo

• Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?
• Come si sceglie l’amministratore di condominio?
• Quali sono i compiti e le responsabilità?
• Cosa fare se l'amministratore di condominio è inadempiente?
• Come cambiare amministratore di condominio?

• Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?
• Come si sceglie l’amministratore di condominio?
• Quali sono i compiti e le responsabilità?
• Cosa fare se l'amministratore di condominio è inadempiente?
• Come cambiare amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è una figura importante e assai diffusa. Si tratta del professionista che si occupa di gestire, dal punto di vista organizzativo, tecnico e contabile, un condominio. Di fatto, quindi, si trova a mediare tra diversi interessi e condomini, ai fini di garantire il rispetto delle norme, la sicurezza della struttura e la cura delle parti comuni.

Tanti i compiti deve portare a termine. Deve risolvere eventuali controversie tra i condomini, convocare e guidare le assemblee, gestire la documentazione e i registri condominiali, riscuotere le quote condominiali, organizzare le spese condominiali, redigere consuntivi e rendiconti, organizzare la manutenzione straordinaria e ordinaria e tanto altro ancora.

È, quindi, un ruolo importante, che può essere ricoperto solo da professionisti preparati ed esperti. Prima di procedere alla scelta dell’amministratore del proprio condominio, proprio per l’importanza che assume questa figura, è bene essere in possesso di informazioni preliminari.

Scopriamo quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio, come sceglierlo, quali sono i compiti di cui deve occuparsi e cosa fare in caso di amministratore inadempiente.

Quando è obbligatorio nominare un amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è spesso una figura indispensabile, che permette ai condomini di non preoccuparsi delle questioni tecniche e amministrative e che gestisce la normale vita condominiale all’interno di un edificio. Tuttavia, non è sempre obbligatoria.

La legge stabilisce delle regole precise. L’amministratore di condominio deve essere obbligatoriamente nominato quando all’interno di un plesso sono presenti più di otto appartamenti differenti. A questo punto è presente un condominio e per la sua gestione è necessario l’intervento di un professionista.

Ciò non significa che, laddove siano presenti meno di otto appartamenti, non si possa nominare comunque un amministratore di condominio. In questo caso, però, la decisione di scegliere una figura che si occupi delle questioni condominiali, è a discrezione dei condomini stessi.

Se tutti i condomini o la maggior parte di essi richiede che venga nominato un amministratore, si deve procedere ad individuarne e nominarne uno.

Cosa succede, invece, negli edifici con più di otto appartamenti in cui l’amministratore di condominio non viene nominato? I proprietari degli appartamenti, o coloro che vi vivono, sono tenuti, tramite l’assemblea sindacale, a nominarne uno. In caso contrario, può intervenire l’autorità giudiziaria su sollecito di uno dei condomini o dell’amministratore dimissionario al Tribunale di riferimento.

Finché l’amministratore non viene nominato, il condominio deve auto-gestirsi. In alternativa, uno dei condomini può farsi carico di questo compito e gestire l’intero condominio.

Per approfondimento: Amministratore di condominio: ecco quando è obbligatorio nominarlo

Come si sceglie l’amministratore di condominio?

Come si sceglie, concretamente, un amministratore di condominio? Qual è l’iter da seguire? Per scegliere l’amministratore di condominio si deve indire un’assemblea condominiale. A convocarla può essere un amministratore di condominio dimissionario o da almeno due condomini, purché siano rappresentanti di 1/6 del valore dell’edificio.

Durante l’assemblea si valutano i possibili candidati e se ne elegge uno. L’elezione avviene quando si raggiunge le maggioranza dei voti favorevoli tra i votanti e i voti favorevoli di almeno metà delle quote millesimali.

Dopo che è stato nominato, l’amministratore condominiale accetta l’incarico, fornire i propri dati e indicare dove conserverà tutti i registri condominiali. Le sue generalità devono essere comunicate a tutti gli inquilini del plesso attraverso l’affissione di un avviso o una targhetta.

Se presente un amministratore uscente, quest’ultimo deve, entro 30 giorni, consegnare al nuovo amministratore tutti i documenti che riguardano la gestione del condominio e la rendicontazione di ciò che è stato fatto in passato.

Per approfondimento: Le regole e le procedure per scegliere l’amministratore condominio

Quali sono i compiti e le responsabilità?

L’amministratore di condominio svolge un ruolo molto delicato e di primaria importanza, poiché sono tanti i compiti e le responsabilità da gestire.

Innanzitutto, si occupa dell’organizzazione della manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni dell’edificio. Deve prontamente intervenire laddove si presentino problemi di sicurezza e di decoro.

Si occupa degli aspetti fiscali, ripartendo le spese tra i condomini in base al valore delle loro proprietà, redige bilanci e consuntivi, gestisce i pagamenti dei fornitori, tiene e aggiorna puntualmente il registro contabile, gestisce il conto corrente condominiale e altro ancora.

Risolve le diatribe tra condomini, convoca le assemblee condominiali, recepisce le decisioni prese durante le riunioni e le attua. Si assicura, poi, che tutte le norme antincendio, di sicurezza e di igiene siano rispettate.

Per approfondimento: Responsabilità dell’amministratore di condominio: quali sono, dagli obblighi legali ai compiti ordinari

Cosa fare se l’amministratore di condominio è inadempiente?

I compiti dell’amministratore sono, quindi, tanti e richiedono molta attenzione. È, però, essenziale che se ne occupi con la massima diligenza, per evitare che ne risenta la vita condominiale o, peggio, la sicurezza del condominio.

Può capitare di incappare in amministratori poco professionali, che non rispettano i loro doveri. Una situazione spiacevole, a cui si può porre rimedio.

Se i problemi del condominio non vengono prontamente risolti dall’amministratore di condominio, se non recepisce le richieste e le decisioni dell’assemblea o se non adempie ai suoi doveri, nonostante le sollecitazioni dei condomini, si può procedere in diversi modi: o revocando e sostituendo l’amministratore o con una diffida formale.

Nel primo caso, occorre inviare una lettera per richiedere la convocazione dell’assemblea. Nonostante la carica dell’amministratore sia della durata di un anno, in presenza di gravi mancanze, si può procedere alla revoca anche prima dello scadere di questo periodo. La revoca può avvenire solo se ottiene la maggioranza dei voti previsti per la nomina.

Nel secondo caso deve essere inoltrata una lettera di diffida formale, invitando l’amministratore a rimuovere l’illecito e a adottare un comportamento corretto. Prima di procedere per questa strada, però, è bene assicurarsi che l’illecito e il comportamento inadempiente dell’amministratore sia certo e dimostrabile. In caso di truffe, poi, si può procedere con denunce o querele.

Per approfondimento: Amministratore di condominio inadempiente? Ecco come presentare una diffida

Come cambiare amministratore di condominio?

Che sia per insoddisfazione o per altre motivazioni, si può avere la necessità di cambiare amministrazione condominiale.

Se l’incarico dell’amministratore sta per giungere al termine del suo contratto e non si vuole procedere ad un rinnovo, tacito o formale, occorre inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno chiedendo la convocazione dell’assemblea condominiale. Gli inquilini potranno discutere sulla non rinnovo dell’incarico o anche di una scissione del contratto anticipata.

La revoca del mandato può essere eseguita solo con assemblea straordinaria, richiesta dai condomini (purché rappresentino almeno un terzo dei millesimi) con raccomandata A/R. L’amministratore deve convocare l’assemblea entro dieci giorni dalla richiesta e avvisare tutti i condomini entro 5 giorni dall’assemblea.

Dopo la revoca, si nomina un nuovo amministratore. Quest’ultimo deve ricevere dal precedente amministratore tutta la documentazione del plesso. La sua nomina deve essere comunicata a tutti gli inquilini.

Per approfondimento: Come e quando cambiare l’amministrazione condominiale?

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