Le regole e le procedure per scegliere l'amministratore condominio

• Amministratore di condominio: come funziona la nomina?
• Subentro nuovo amministratore di condominio: come avviene il passaggio di consegne
• Preventivi per nomina amministratore condominio: come fare la scelta giusta

Scegliere l’amministratore di condominio è un momento fondamentale per assicurarsi una gestione efficace e senza problemi. Un buon amministratore può fare la differenza, garantendo trasparenza, ordine e un rapporto sereno tra i condomini. Ma come si fa a individuare la persona giusta?

In questo articolo parleremo delle regole e delle procedure da seguire per scegliere l’amministratore, spiegando in modo semplice e pratico cosa valutare e come prendere una decisione che soddisfi le esigenze di tutti.

Amministratore di condominio: come funziona la nomina?

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La nomina di un amministratore di condominio avviene mediante delibera dell’assemblea condominiale. Questa può essere convocata dall’amministratore uscente oppure, in assenza di un amministratore, da almeno due condomini che rappresentino 1/6 del valore dell’edificio, corrispondente a un minimo di 166,66 millesimi. Per l’elezione non è necessaria l’unanimità, ma è sufficiente il voto favorevole della metà delle quote millesimali (500/1000) e della maggioranza dei presenti votanti.

Lo stesso quorum si applica per la conferma dell’incarico o per la revoca, che può essere decisa dall’assemblea in qualsiasi momento. In caso di revoca, l’amministratore ha diritto a ricevere il compenso per il lavoro svolto fino alla conclusione del mandato.

La figura dell’amministratore è obbligatoria negli edifici con più di otto proprietari, mentre nei condomini minimi è facoltativa. Se l’assemblea non provvede a designarne uno, qualsiasi condomino può rivolgersi al giudice per richiedere una nomina giudiziale.

Una volta nominato, l’amministratore deve accettare formalmente l’incarico, solitamente durante l’assemblea stessa, e fornire i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale e, nel caso di società, anche la sede legale e la denominazione. Inoltre, deve indicare il luogo in cui saranno conservati i registri condominiali (anagrafe, verbali, contabilità, nomina e revoca) e specificare giorni e orari in cui i condomini possono consultarli gratuitamente, previa richiesta, in conformità all’articolo 1129 c. 2 del Codice Civile. Infine, l’amministratore è tenuto a installare una targhetta visibile all’ingresso del condominio, contenente le proprie generalità, come previsto dall’articolo 1129 c. 5 del Codice Civile.

Subentro nuovo amministratore di condominio: come avviene il passaggio di consegne

Il passaggio di consegne tra amministratori di condominio non è solo un atto formale conseguente alla delibera dell’assemblea per la nomina del nuovo professionista, ma un’operazione concreta che consente al subentrante di entrare pienamente in possesso di tutta la documentazione necessaria per la gestione dello stabile. Questo processo è essenziale affinché il nuovo amministratore possa assumere i pieni poteri di gestione e operare correttamente.

L’amministratore uscente è tenuto a consegnare tutti i documenti relativi alla gestione del condominio, inclusi bilanci, registri, estratti conto e qualsiasi altra documentazione utile. In aggiunta, deve fornire un rendiconto della gestione, un documento fondamentale per verificare eventuali discrepanze finanziarie o ammanchi di cassa, che potrebbero costituire gli estremi di un reato di appropriazione indebita nel caso di irregolarità nella gestione delle entrate condominiali.

Anche se il Codice Civile non specifica un termine preciso per completare il passaggio, è generalmente accettato che l’operazione avvenga entro 30 giorni. Questo periodo consente di verificare che nessuno dei condomini abbia presentato ricorsi contro la delibera di nomina del nuovo amministratore.

Preventivi per nomina amministratore condominio: come fare la scelta giusta

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La scelta di un amministratore di condominio è una decisione importante che spetta all’assemblea condominiale. Ogni amministratore interessato a ricoprire l’incarico invia al condominio un preventivo, che include il compenso annuo basato sul numero di unità immobiliari e sul tipo di attività richieste, sia ordinarie che straordinarie. È fondamentale che il preventivo specifichi in modo analitico l’onorario, poiché, in base alla legge, una nomina priva di questa trasparenza è considerata nulla.

Per fare la scelta migliore, è importante valutare attentamente l’esperienza dell’amministratore, considerando che un professionista con anni di attività sarà probabilmente più preparato ad affrontare situazioni complesse. La vicinanza geografica può essere un vantaggio, ma non è indispensabile che l’amministratore si trovi sulla stessa via del condominio; operare nella stessa circoscrizione è spesso più che sufficiente.

La preparazione dell’amministratore è altrettanto importante: un buon professionista deve padroneggiare competenze in ambito giuridico, contabile, tecnico ed edile, svolgendo di fatto il ruolo di commercialista, avvocato, geometra, architetto e ingegnere, con il supporto di collaboratori qualificati.

Un aspetto sempre più richiesto è la capacità di garantire trasparenza nella gestione, spesso attraverso servizi digitali come il condominio online, che permette di condividere informazioni in modo chiaro ed efficiente. Infine, la qualità più importante di un amministratore è senza dubbio l’onestà. Sebbene difficile da valutare a priori, questa può essere confermata dall’esperienza suggerita da altri condomini o dimostrata nel corso del rapporto.

Ora che conosci le regole e i criteri per scegliere la persona giusta, il prossimo passo è richiedere preventivi dettagliati ai professionisti della tua zona. Confrontare le offerte ti permetterà di valutare non solo i costi, ma anche le competenze e i servizi proposti.

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