Chi ha il diritto di prelazione su un immobile e come funziona
Scopri cos'è il diritto di prelazione immobiliare, quando si applica, le differenze tra prelazione legale e volontaria, e cosa succede in caso di violazione.
Alessia Mancini
Content manager e blogger
Vendere o acquistare un immobile non è sempre un’operazione libera e immediata. In alcuni casi, prima di concludere l’affare con un acquirente qualsiasi, bisogna fare i conti con il diritto di prelazione: un meccanismo che può cambiare completamente le carte in tavola. Che si tratti di un coerede, di un inquilino o di un vicino coltivatore, ci sono situazioni in cui qualcuno ha il diritto di essere preferito nell’acquisto. Ma come funziona davvero? Quando è obbligatorio rispettarlo? E cosa succede se viene ignorato?
Diritto prelazione immobili: cos’è e come funziona
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Il diritto di prelazione immobiliare conferisce al titolare la possibilità di acquistare o affittare un immobile prima di qualsiasi altro soggetto. Chi possiede questo diritto deve necessariamente essere consultato quando l’immobile viene messo sul mercato, ma solo dopo che il proprietario abbia manifestato chiaramente l’intenzione di vendere.
Il diritto di prelazione può essere esercitato in circostanze specifiche. Un esempio tipico è il diritto di prelazione dei coeredi: quando si eredita una quota di un immobile e questo deve essere venduto, chi ha ereditato una parte ha la priorità nell’acquisto rispetto a soggetti esterni. Questo diritto può essere anche esercitato da inquilini di immobili locati a uso abitativo: nel caso in questione il conduttore (l’inquilino) deve essere preferito a terzi nell’acquisto dell’immobile locato, a parità di condizioni, qualora il proprietario intenda venderlo.
Oltre ai casi previsti dalla legge, si può anche aggiungere una clausola nei contratti di vendita per dare la precedenza a un acquirente scelto, detto prelazionario.
Possiamo individuare due tipi di prelazione:
- prelazione legale: stabilita direttamente per legge e comprende diverse fattispecie come la tutela dei creditori, dei coeredi, dei conduttori, dei componenti dell’impresa familiare, quella agraria per terreni confinanti, e quella artistica dove lo Stato, tramite il Ministero dei Beni Culturali, ha diritto di prelazione.
- Prelazione volontaria: nasce dalla volontà delle parti attraverso contratto. In questo caso il prelazionario può anche decidere di rifiutare l’acquisto dell’immobile.
Se il diritto di prelazione non viene rispettato e l’immobile viene venduto a un altro acquirente, le conseguenze dipendono dal tipo di prelazione. Nel caso di prelazione legale, il prelazionario può agire legalmente contro il venditore per invalidare la vendita. Per la prelazione volontaria, invece, il prelazionario ha diritto al risarcimento ma la vendita rimane comunque valida.
Il diritto di prelazione rappresenta quindi un importante strumento di tutela che garantisce a specifici soggetti una posizione privilegiata nell’acquisto di immobili, sia per disposizione di legge che per accordo contrattuale.
Diritto di prelazione: esempi pratici
Ecco alcuni esempi pratici di come funziona il diritto di prelazione negli immobili:
Prelazione ereditaria
Marco, Paolo e Giulia ereditano insieme la casa di famiglia. Marco decide di vendere la sua quota del 33% a un acquirente esterno per 50.000 euro. Prima di concludere la vendita, deve notificare ai fratelli Paolo e Giulia la sua intenzione, specificando il prezzo. I due fratelli hanno 2 mesi di tempo per decidere se acquistare la quota di Marco alle stesse condizioni. Se non si fanno vivi entro questo termine, Marco può vendere liberamente all’esterno.
Prelazione urbana dell’inquilino
Anna affitta un appartamento da 10 anni. Il proprietario decide di vendere l’immobile a 200.000 euro. Prima di mettere in vendita l’appartamento sul mercato, deve offrirlo ad Anna alle stesse condizioni. Anna ha 60 giorni per decidere se esercitare il suo diritto di prelazione e acquistare la casa in cui vive.
Prelazione agraria
Giuseppe è proprietario di un terreno agricolo confinante con quello di Pietro, che lo coltiva da anni. Quando Giuseppe decide di vendere il suo terreno a un investitore per 80.000 euro, deve prima offrirlo a Pietro, che ha diritto di prelazione come coltivatore del fondo confinante. Pietro ha 30 giorni per decidere se acquistare il terreno alle stesse condizioni.
Prelazione commerciale
Durante la vendita di un locale commerciale, l’acquirente Roberto inserisce nel contratto una clausola di prelazione a favore del suo socio d’affari Luca. Se in futuro Roberto vorrà vendere il locale, dovrà prima offrirlo a Luca alle stesse condizioni che intende applicare a terzi acquirenti.
Violazione del diritto di prelazione
Maria eredita una casa insieme al fratello Stefano. Senza avvisarlo, vende la sua quota a un amico per 60.000 euro. Stefano, scoperta la vendita, può esercitare il retratto successorio: si sostituisce all’acquirente, paga i 60.000 euro più le spese sostenute, e acquisisce la quota che era stata venduta alla sua insaputa.
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Diritto di prelazione sulla vendita di un immobile ereditato: cosa dice il Codice Civile
L’articolo 732 del Codice Civile stabilisce regole precise per proteggere i coeredi quando uno di loro decide di vendere la propria quota di eredità. Questa norma garantisce che chi ha partecipato all’eredità abbia la priorità nell’acquisto rispetto a persone estranee alla famiglia.
Quando un coerede vuole vendere la sua quota ereditaria, anche solo in parte, deve prima comunicarlo agli altri coeredi indicando chiaramente il prezzo di vendita. Questa comunicazione, chiamata notifica, dà inizio a un periodo di due mesi durante il quale gli altri coeredi possono decidere se acquistare la quota alle stesse condizioni offerte. Solo dopo che sono trascorsi questi due mesi, il coerede può vendere liberamente la sua quota a chiunque voglia.
Se il coerede vende la sua quota senza aver prima avvisato gli altri, entra in gioco il cosiddetto “retratto successorio“. Questo meccanismo permette agli altri coeredi di sostituirsi all’acquirente estraneo, anche dopo che la vendita è già avvenuta.
Hanno diritto alla prelazione e al retratto tutti coloro che partecipano effettivamente all’eredità. Non sono considerati “estranei” il coniuge superstite, i figli riconosciuti nati fuori dal matrimonio o i legatari. Al contrario, sono considerati estranei tutti coloro che non hanno diritti sull’eredità, indipendentemente dai legami di parentela.
La prelazione e il retratto si applicano in caso di vendita volontaria della quota ereditaria o di parte di essa. Sono incluse anche cessioni effettuate per pagare debiti, ma non si applicano in caso di permuta o espropriazione.
L’azione può essere esercitata da qualsiasi coerede, sia contro l’acquirente che contro chi dovesse successivamente acquisire i diritti da quest’ultimo. Se più coeredi esercitano insieme questo diritto, si dividono i beni riscattati in parti uguali.
Chi esercita il retratto deve rimborsare all’acquirente il prezzo effettivamente pagato, più le spese sostenute, i pagamenti legittimi e gli interessi maturati.
Una volta completato il riscatto, la quota venduta passa automaticamente al coerede che ha esercitato il diritto, come se la vendita originaria non fosse mai avvenuta. Il venditore originario perde ogni legame con quella parte di eredità.
Quando non spetta il diritto di prelazione?
Il diritto di prelazione non si applica in diverse situazioni specifiche, che variano a seconda del tipo di immobile e delle circostanze della vendita.
Per gli immobili ad uso abitativo in locazione, il diritto di prelazione dell’inquilino non spetta quando:
- Vendita a parenti stretti: se il proprietario cede l’immobile a coniugi, ascendenti o discendenti, il diritto di prelazione non si applica
- Vendita da parte di coerede: quando il proprietario è un coerede che vuole vendere la sua quota di eredità, prevale il diritto di prelazione degli altri coeredi rispetto a quello dell’inquilino
- Donazione: in caso di trasferimento gratuito dell’immobile
- Vendita dopo la prima scadenza contrattuale
- Vendita forzata o esproprio
- Vendita in blocco di tutto l’edificio
Il diritto di prelazione può trasformare una semplice compravendita in un percorso pieno di ostacoli. Per evitare errori, perdere opportunità o finire in controversie legali, affidati a chi può guidarti con competenza e trasparenza. Un notaio esperto è il tuo alleato più sicuro per rogitare in modo sereno e senza sorprese. Vuoi sapere quanto può costare? Richiedi fino a 5 preventivi gratuiti e scopri i vantaggi di una consulenza notarile su misura.
Domande frequenti:
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Cos'è il diritto di prelazione immobiliare e quando si applica?
Il diritto di prelazione immobiliare è la possibilità per un soggetto di essere preferito nell’acquisto di un immobile rispetto ad altri potenziali acquirenti. Si applica in casi specifici come tra coeredi, inquilini di immobili in affitto, confinanti agricoli o per accordi contrattuali volontari.
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Qual è la differenza tra prelazione legale e volontaria?
La prelazione legale è prevista dalla legge in situazioni come successioni ereditarie, contratti di locazione o vendita di terreni agricoli. La prelazione volontaria, invece, nasce da un accordo privato tra le parti e può essere inserita in un contratto per designare un acquirente prioritario.
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Cosa succede se il diritto di prelazione non viene rispettato?
Se si tratta di prelazione legale, il soggetto escluso può esercitare il "retratto", ovvero sostituirsi all’acquirente e annullare la vendita. Nel caso di prelazione volontaria, invece, la vendita resta valida ma il prelazionario ha diritto al risarcimento dei danni.
