Assemblea condominiale straordinaria: quando è possibile

• Quando si può convocare un'assemblea condominiale straordinaria
• Casi in cui l'amministratore può convocare un'assemblea straordinaria
• Come viene convocata l'assemblea straordinaria
• Quorum costitutivo e deliberativo
• Validità e impugnazione delle delibere condominiali
• Validità e impugnazione delle delibere

L’assemblea condominiale è lo strumento attraverso il quale i condomini prendono le decisioni più importanti per la gestione e la manutenzione dell’edificio. I temi che possono essere trattati sono regolati dal Codice Civile e includono, ad esempio, la scelta o conferma dell’amministratore e la definizione del suo compenso, la ripartizione delle spese, nonché le delibere relative a lavori ordinari e straordinari.

L’assemblea può essere ordinaria o straordinaria. La prima deve svolgersi almeno una volta all’anno, mentre la seconda viene convocata in occasione di urgenze o decisioni non rinviabili.

Quando si può convocare un’assemblea condominiale straordinaria

L’assemblea straordinaria viene convocata per emergenze o situazioni impreviste. Ad esempio, gravi guasti agli impianti comuni, problemi alle fogne o alla fossa biologica, danni strutturali come un crollo del tetto, oppure questioni legate alla sicurezza. Anche la negligenza dell’amministratore può motivare la convocazione di un’assemblea urgente per valutarne la revoca.

Casi in cui l’amministratore può convocare un’assemblea straordinaria

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea quando:

• un condomino richiede di discutere necessità specifiche che interessano la collettività (es. accesso a reti centralizzate);
• un condomino intende eseguire lavori privati che incidono sulle parti comuni o che possono danneggiare altri proprietari;
• si vuole installare un impianto fotovoltaico o altri sistemi di produzione energetica che coinvolgono le parti comuni.

Come viene convocata l’assemblea straordinaria

La convocazione può avvenire tramite l’amministratore oppure direttamente dai condomini. In questo secondo caso, servono almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore millesimale dell’edificio. La richiesta va presentata in forma scritta (PEC, raccomandata o fax) e deve riportare i firmatari, i millesimi rappresentati e i punti all’ordine del giorno.

Se l’amministratore non provvede entro 10 giorni, i condomini richiedenti possono convocarla autonomamente. La comunicazione deve pervenire a tutti almeno 5 giorni prima della data fissata, tramite avviso scritto nella cassetta postale o e-mail. Oggi, molti regolamenti ammettono anche assemblee online o ibride, purché sia garantita l’identificazione dei partecipanti.

Quorum costitutivo e deliberativo

Perché l’assemblea sia valida occorrono specifici quorum:

• Quorum costitutivo: in prima convocazione devono essere presenti condomini che rappresentano almeno i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza numerica dei partecipanti. In seconda convocazione basta 1/3 del valore e 1/3 dei condomini.
• Quorum deliberativo: le delibere sono valide se approvate dalla maggioranza degli intervenuti, che rappresentino almeno la metà del valore millesimale. Per decisioni particolarmente importanti (innovazioni, ricostruzioni, superamento barriere architettoniche) la legge richiede maggioranze qualificate.

Validità e impugnazione delle delibere condominiali

Le decisioni prese dall’assemblea condominiale hanno valore vincolante per tutti i condomini, anche per chi non ha partecipato o ha espresso voto contrario. Tuttavia, la legge tutela i diritti dei singoli: ogni delibera deve rispettare il Codice Civile, le norme urbanistiche e il regolamento condominiale. Se ciò non avviene, è possibile contestarla.

In base all’articolo 1137 del Codice Civile, le delibere possono essere impugnate entro 30 giorni. Il termine decorre dalla data dell’assemblea per chi era presente e dalla comunicazione del verbale per chi era assente. Trascorso questo periodo, la decisione diventa definitiva e non più modificabile.

Le motivazioni valide per un’impugnazione riguardano solitamente:

• Vizi formali, come la mancata convocazione di un condomino o l’assenza dell’ordine del giorno dettagliato;
• Violazioni di legge, ad esempio delibere che impongono spese non dovute o che superano i poteri dell’assemblea;
• Contrasto con il regolamento condominiale, che ha forza vincolante per tutti i proprietari.

Per presentare il ricorso è necessario rivolgersi al tribunale competente, spesso con l’assistenza di un avvocato. In alternativa, la legge prevede strumenti di mediazione civile obbligatoria, utili a risolvere la controversia in tempi rapidi senza arrivare a un processo lungo e costoso.

Per questi motivi è fondamentale che ogni assemblea sia convocata e gestita nel pieno rispetto delle procedure previste: in questo modo si evitano impugnazioni e si garantisce la piena validità delle decisioni assunte.

Validità e impugnazione delle delibere

Le decisioni prese in assemblea condominiale sono vincolanti per tutti i condomini. Tuttavia, chi non ha partecipato o ha votato contro può impugnare la delibera in tribunale entro 30 giorni dalla comunicazione o dalla data dell’assemblea (art. 1137 c.c.). Le motivazioni valide riguardano vizi formali, violazioni di legge o del regolamento condominiale. È quindi fondamentale che l’assemblea sia convocata e svolta nel pieno rispetto delle procedure previste.

La gestione di un’assemblea, ordinaria o straordinaria, richiede competenza e chiarezza: un amministratore esperto è la figura chiave per garantire decisioni legittime, trasparenti e utili all’interesse collettivo.

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