Assemblea condominiale straordinaria: quando è possibile
L'assemblea condominiale straordinaria è una riunione che si può organizzare a condizioni precise: ecco quali sono, chi la può convocare, i numeri e i ruoli
Pasquale Gangemi
Consulente ed Agente Immobiliare - Mediatore creditizio
- Quando si può convocare un'assemblea condominiale straordinaria
- Casi in cui l'amministratore può convocare un'assemblea straordinaria in condominio
- Come viene convocata l'assemblea di condominio straordinaria
- Quorum costitutivo e quorum deliberativo
L’assemblea condominiale viene organizzata per prendere le principali decisioni riguardanti un condominio. I temi che possono essere trattati durante questa riunione sono descritti nel Codice Civile. Per esempio, l’assemblea è necessaria per scegliere o confermare l’amministratore condominiale e stabilire il suo compenso, che deve essere stabilito dopo aver visionato diversi preventivi. Allo stesso modo, durante la seduta si decidono le spese relative alle manutenzioni ordinarie e straordinarie necessarie all’edificio.
In base al tipo di decisione da prendere, l’assemblea di condominio si differenzia in ordinaria e straordinaria. Se la prima si deve organizzare almeno una volta all’anno, la seconda viene convocata in occasioni speciali. Ecco quali sono i requisiti per organizzarla.
Quando si può convocare un’assemblea condominiale straordinaria
Il motivo principale per convocare una riunione urgente è la natura dei temi che vogliono essere trattati. In poche parole, si tratta di decisioni legate a un’emergenza, che non si possono rimandare. Per esempio, si può convocare a causa di un problema alle fognature del condominio o alla fossa biologica. Allo stesso modo, si può indire nel caso in cui ci sia stato un crollo del tetto.
Allo stesso tempo, se l’amministratore condominiale è negligente e si è reso responsabile di gravi errori nella gestione del palazzo, i residenti possono chiedere un’assemblea urgente. Per convocare una riunione di questo tipo bisogna seguire un iter preciso.
Casi in cui l’amministratore può convocare un’assemblea straordinaria in condominio
L’amministratore convoca l’assemblea quando:
- un condomino ne fa richiesta per specifiche necessità come l’uso e l’accesso alla rete informatica centralizzata
- un condomino decide di eseguire nel suo appartamento dei lavori che possono interessare altri condomini o che in qualche modo possono danneggiarli
- un condomino decide di installare nel suo appartamento un impianto fotovoltaico o altra soluzione per produrre energia
Come viene convocata l’assemblea di condominio straordinaria
Secondo la Legge, ci sono due soluzioni per convocare il meeting straordinario: l’amministratore condominiale invia la comunicazione alle persone interessate oppure se ne occupano direttamente i condomini. In quest’ultimo caso, sono necessari almeno due condomini che rappresentano almeno un sesto del valore del condominio espresso in millesimi.
Se un condomino sente l’esigenza di organizzare una riunione urgente può rivolgersi all’amministratore presentando un modulo specifico direttamente al professionista, che deve confermare di averlo ricevuto inviando una raccomandata con ricevuta di ritorno oppure con una PEC o via Fax.
Nel modulo bisogna specificare quali sono i condomini che richiedono l’assemblea, relativo valore in millesimi e i punti di cui vogliono discutere, che vengono inseriti nell’ordine del giorno.
Se l’amministratore dopo 10 giorni dall’invio della richiesta non risponde i condomini – sempre un minimo di due secondo quanto detto prima – possono convocarla in modo autonomo. La convocazione a tutti gli interessati viene fatta con un avviso scritto, che può essere inserito nella cassetta di posta oppure inviato via e-mail. Bisogna anche rispettare le tempistiche: l’avviso della convocazione deve essere recapitato almeno 5 giorni prima della data dell’assemblea.
Quorum costitutivo e quorum deliberativo
Quando si convoca un’assemblea, esistono dei requisiti per confermarla e “costituirla” ma anche per far sì che le decisioni siano effettive. Si parla rispettivamente di quorum costitutivo e quorum deliberativo, due espressioni da conoscere se si vive in un palazzo. Infatti, non è detto che convocando l’assemblea straordinaria, questa venga effettivamente confermata.
Per permettere all’assemblea in prima convocazione di costituirsi è necessaria la partecipazione di condomini che detengono almeno due terzi del valore del palazzo. I condomini possono anche delegare i vicini di casa per parteciparvi a loro nome. Se durante la prima convocazione non si raggiunge il numero minimo di persone, si procede a una seconda convocazione. E in questo caso, i partecipanti devono essere almeno un terzo del valore dell’edificio.
In questi casi l’assemblea può iniziare secondo l’ordine del giorno comunicato nella comunicazione della convocazione. Quando si organizza un’assemblea è bene che tutti conoscano il Regolamento Condominiale.
Ma quando si prendono le decisioni? Per approvare la delibera è necessario che le persone siano pari alla maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore del condominio.
La gestione di un’assemblea di condominio ordinaria e straordinaria è molto delicata: bisogna sapere molto bene quali sono le necessità del condominio, essere aggiornati su spese e impegni. Per permettere alla riunione di avere successo e prendere decisioni davvero necessarie e utili per tutti è cruciale avere un buon amministratore di condominio.
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