Lastrico solare: quali interventi fare per tutelarlo e differenze col terrazzo

• Cosa si intende per lastrico solare?
• Lastrico solare: cosa dice il Codice Civile?
• Quali interventi richiede un lastrico solare?

Spesso sottovalutato, il lastrico solare è una parte fondamentale dell’edificio: protegge dagli agenti atmosferici, può essere calpestabile e, in alcuni casi, persino utilizzabile come spazio esterno. Ma quali sono le regole da conoscere per gestirlo correttamente? Quali interventi servono davvero a mantenerlo efficiente e a norma? In questo articolo scoprirai le differenze con il terrazzo, cosa prevede il Codice Civile e quali azioni intraprendere per tutelare il tuo immobile nel tempo.

Cosa si intende per lastrico solare?

Il lastrico solare è la copertura piana di un edificio, caratterizzata da una superficie orizzontale o leggermente inclinata che svolge principalmente la funzione di proteggere l’immobile dalle intemperie. Si distingue dal tetto tradizionale proprio per la sua conformazione pianeggiante e per la possibilità di essere calpestabile.

Dal punto di vista tecnico, il lastrico solare è costituito da diversi strati: la struttura portante (generalmente in cemento armato), l’impermeabilizzazione, l’isolamento termico e, nella parte superiore, il massetto di protezione o la pavimentazione. Questa stratificazione lo rende una soluzione costruttiva complessa che richiede particolare attenzione nella progettazione e manutenzione.

La caratteristica principale che lo differenzia da altre tipologie di copertura è la sua accessibilità e la possibilità di utilizzo come spazio esterno, seppur con specifiche limitazioni stabilite dalla normativa condominiale e urbanistica. Tuttavia, è importante sottolineare che non tutti i lastrici solari sono automaticamente utilizzabili come terrazze o aree ricreative.

Lastrico solare: cosa dice il Codice Civile?

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La disciplina giuridica del lastrico solare è regolamentata principalmente dall’articolo 1126 del Codice Civile, che stabilisce le regole per la sua gestione e manutenzione all’interno del condominio. Secondo questa norma, il lastrico solare è considerato parte comune dell’edificio quando serve a proteggere l’intero stabile o una sua porzione significativa.

Il Codice Civile distingue chiaramente tra la proprietà e l’uso del lastrico solare. Mentre la proprietà rimane comune a tutti i condomini (salvo diversa disposizione del titolo o diversa convenzione), l’uso esclusivo può essere attribuito al proprietario dell’ultimo piano, purché non ostacoli la funzione primaria di copertura dell’edificio.

Per quanto riguarda le spese di manutenzione, l’articolo 1126 stabilisce un criterio di ripartizione particolare: un terzo delle spese è a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico, mentre i restanti due terzi sono ripartiti tra tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà. Questa ripartizione tiene conto del duplice interesse: quello individuale di chi utilizza lo spazio e quello collettivo di mantenere l’integrità strutturale dell’edificio.

La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che il diritto all’uso esclusivo non può essere esercitato in modo da compromettere la stabilità dell’edificio o impedire l’accesso per le necessarie operazioni di manutenzione. Inoltre, qualsiasi modifica sostanziale del lastrico deve essere autorizzata dall’assemblea condominiale.

Quali interventi richiede un lastrico solare?

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La manutenzione del lastrico solare richiede interventi periodici e mirati per preservarne la funzionalità e l’integrità strutturale. Gli interventi si dividono principalmente in manutenzione ordinaria e straordinaria, ciascuna con caratteristiche e periodicità specifiche.

La manutenzione ordinaria comprende la pulizia regolare delle superfici, la verifica e pulizia dei sistemi di drenaggio delle acque piovane, il controllo dello stato delle guaine impermeabilizzanti e la rimozione di vegetazione spontanea che potrebbe danneggiare l’impermeabilizzazione. Questi interventi dovrebbero essere effettuati almeno due volte l’anno, preferibilmente in primavera e autunno.

La manutenzione straordinaria include invece interventi più complessi come il rifacimento dell’impermeabilizzazione, la sostituzione o riparazione del massetto di protezione, l’installazione o sostituzione di sistemi di isolamento termico e la riparazione di eventuali lesioni strutturali. Questi lavori richiedono generalmente l’intervento di professionisti specializzati e comportano costi più elevati.

Un aspetto da considerare è la prevenzione dei danni causati dall’umidità e dalle infiltrazioni. Il controllo periodico delle guaine impermeabilizzanti, specialmente in corrispondenza dei punti critici come i raccordi con parapetti e camini, può evitare costosi interventi di ripristino. È importante anche verificare l’efficienza del sistema di smaltimento delle acque meteoriche, pulendo regolarmente caditoie e grondaie.

Per quanto riguarda la sicurezza, è necessario verificare periodicamente lo stato dei parapetti e delle ringhiere, assicurandosi che rispettino le normative vigenti in materia di altezza e resistenza. In caso di utilizzo del lastrico come terrazza, è fondamentale controllare anche la portata della struttura per evitare sovraccarichi pericolosi.