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Donazione di un immobile a un figlio, cosa c'è da sapere

L'atto di donazione è definito come un contratto vero e proprio, la cui disciplina è soggetta ad alcune specifiche peculiarità: su tutte la titolarità gratuita.

L'atto di donazione è un vero e proprio contratto, nel quale un soggetto definito "donante", dona qualcosa ad un altro soggetto, definito donatario, a titolo gratuito. In buona sostanza la donazione rappresenta un contratto tra due parti in cui un soggetto regala un bene mobile o immobile ad un altro soggetto. Tra gli oggetti di donazione possono rientrare anche diritti, come ad esempio l'usufrutto, o la liberazione di un obbligo, ma il caso più classico è quello che contempla la donazione di un immobile da parte dei genitori ai propri figli. Le parti devo essere concordi e la parte ricevente deve accettare la donazione. Trattandosi di un contratto, la donazione è quindi un atto che necessita di formalizzazione da parte del notaio, il quale deve redigere l'atto alla presenza di almeno due testimoni terzi e non coinvolti, nè da interessi personali, nè da grado di parentela. Qualora il valore del bene trasferito sia di modesta entità, definito cioè come quel valore che non va a modificare in maniera sensibile il patrimonio delle parti, la figura del notaio non è prevista. E' possibile la donazione a minori, interdetti o a nascituri con particolari procedure, ma non è possibile la donazione di un bene che non rientra nel patrimonio del donante.
Essendo un contratto, la donazione può contemplare casistica di revoca solo derivante dalla volontà del donante, ma col consenso del donatario, oppure può essere disposta dall'autorità giudiziaria in alcuni casi specifici. Più in generale si può affermare come la revoca della donazione debba essere condivisa da entrambe le parti in causa. Vi sono due casistiche che possono consentire all'autorità giudiziaria di revocare: per ingratitudine del donatario verso il donante (manifestabile in più forme e sedi), oppure per per sopravvenienza di figli (quando il donante scopre di avere figli legittimi che non sapeva di avere oppure quando erroneamente credeva fosse deceduto oi scomparso). Non ci potrà essere revoca invece, qualora uno o più figli avanzino pretese in seguito alla divisione dei beni in caso di decesso del genitore donante. In tal caso, se non si dovessero rinvenire beni a sufficienza nel patrimonio del donante per rispettare le quote legittime soggette alla legge, i fratelli del donatario potranno chiedere, entro dieci anni, la riduzione della donazione ad integrazione della parte legittima, ma non la revoca.

Una variante della donazione vera e propria è la donazione con riserva di usufrutto: la legge consente al soggetto donante di donare l'immobile al figlio donatario, ma di riservarsi il diritto di usufrutto (per sè o per altri), cedendo quindi soltanto la titolarità. Ad esempio un genitore potrebbe donare la nuda proprietà di un'abitazione ad un figlio, mantenendo però il diritto di abitarci con la moglie fino alla morte. Altra variante è quella definita donazione indiretta: tale situazione si verifica quando i genitori pagano l'acquisto di un immobile intestato però al figlio. In questo caso il patrimonio del figlio viene arricchito a titolo gratuito dai genitori e per questo motivo tale casistica rientra nella disciplina della donazione, seppur non preveda gli atti tipici richiesti per la donazione vera e propria. La donazione, che è contemplata esclusivamente a titolo gratuito, può gravarsi di un onere su richiesta al donatario da parte del donante. Un padre può donare un immobile ad un figlio chiedendogli in cambio l'obbligo morale di occuparsi della propria assistenza morale o materiale per la vita. Questo stesso onere potrebbe essere esteso anche a favore di terzi (ad esempio chiedere al figlio di occuparsi dell'assistenza di un fratello disabile, oppure di una parente sola e anziana).
L'atto di donazione comporta dei costi non soltanto inerenti le spese notarili, ma anche a livello generale, di imposte e tasse. L'imposta sulle donazioni è stabilita sulla base del rapporto di parentela tra le parti, stabilendo una franchigia (su cui nulla è calcolato) e una parte rimanente, che eccede tale valore, su cui grava un'aliquota variabile. Il valore dell'immobile determina dunque la base imponibile e si stabilisce in base al valore di mercato in essere al momento della donazione. Se sul bene gravano dei diritti, questi vanno decurtati dal valore commerciale, mentre più complesso è stabilire il valore dei diritti di usufrutto. Per una donazione "normale" che avviene tra padre e figlio, la franchigia è fissata a un milione di euro e l'aliquota sul valore eccedente è pari al 4%. Ciò significa che qualora il valore dell'immobile sia inferiore al valore di franchigia, il figlio non pagherà nulla, mentre se tale valore dovesse superare il valore di franchigia, il figlio pagherà un imposta calcolata al 4% sul valore eccedente il milione. L'IMU sarà a carico del donatario, salvo patto contrario tra le parti, tranne nel caso in cui al donatario venga ceduta soltanto la nuda proprietà: in quest'ultimo caso l'IMU sarà a carico di chi avrà il beneficio dell'immobile, ossia di chi godrà dell'usufrutto.


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