5 lavori in condominio che l'amministratore può decidere da solo
Quando l'amministratore può decidere da solo? Scopri i 5 tipi di lavori condominiali che non richiedono l'approvazione dell'assemblea dei condomini.
Alessia Mancini
Content manager e blogger
Nel contesto condominiale, l’amministratore ricopre un ruolo delicato che bilancia autonomia decisionale e responsabilità verso l’assemblea. Sebbene la maggior parte degli interventi richieda l’approvazione preventiva dei condomini, esistono specifiche circostanze in cui l’amministratore può e deve agire autonomamente.
Nel contesto condominiale, l’amministratore ricopre un ruolo delicato che bilancia autonomia decisionale e responsabilità verso l’assemblea. Sebbene la maggior parte degli interventi richieda l’approvazione preventiva dei condomini, esistono specifiche circostanze in cui l’amministratore può e deve agire autonomamente.
La normativa civilistica definisce chiaramente i confini di questa autonomia: l’amministratore può procedere senza autorizzazione assembleare esclusivamente per interventi di manutenzione ordinaria e per situazioni di emergenza che non ammettono dilazioni temporali. Vediamo 5 casi pratici.
Riparazione urgente di una perdita dalla tubatura comune
Quando una colonna montante presenta una lesione che provoca infiltrazioni massive negli appartamenti sottostanti, l'amministratore non può permettersi di aspettare i tempi di convocazione dell'assemblea. In questi casi, il rischio di danni strutturali e ai beni dei condomini è troppo elevato per giustificare qualsiasi ritardo. L'articolo 1130 del Codice Civile attribuisce infatti all'amministratore la responsabilità diretta della conservazione delle proprietà comuni, e questa responsabilità diventa ancora più pressante quando ogni ora di attesa può tradursi in migliaia di euro di danni aggiuntivi. L'amministratore ha quindi non solo il diritto, ma il dovere di agire immediatamente per fermare la perdita e limitare i danni, sapendo che dovrà poi rendicontare l'intervento alla prima assemblea utile.
Sostituzione delle lampadine fulminate nelle scale o nell’androne
La sostituzione delle lampadine bruciate nelle scale, corridoi e spazi esterni rappresenta uno degli esempi più chiari di manutenzione ordinaria che l'amministratore può gestire autonomamente. Quando diverse unità illuminanti smettono di funzionare, compromettendo la sicurezza degli spostamenti serali e notturni, non ha senso convocare un'assemblea per discutere di una spesa così modesta e routinaria. Si tratta infatti di un intervento che rientra perfettamente nella gestione quotidiana del patrimonio comune, esattamente come la pulizia delle scale o la manutenzione del giardino. L'illuminazione adeguata degli spazi condivisi non è solo una questione di comfort, ma un elemento essenziale per la sicurezza dei condomini, e come tale deve essere garantita senza interruzioni burocratiche.
Messa in sicurezza di un elemento pericolante
Quando un pezzo di cornicione o una piastrella della facciata mostra segni di cedimento e rischia di cadere sui passanti, l'amministratore deve agire con la massima tempestività. In situazioni come questa, il principio di precauzione prevale su qualsiasi altra considerazione, e attendere i giorni necessari per convocare un'assemblea potrebbe significare mettere a rischio l'incolumità delle persone. L'amministratore può quindi ordinare immediatamente la rimozione delle parti pericolanti e l'installazione di transenne o reti di protezione, limitandosi però agli interventi strettamente necessari per eliminare il pericolo immediato. Questo non significa che possa decidere autonomamente di rifare l'intera facciata o di avviare lavori di ristrutturazione generale, ma solo di mettere in sicurezza la situazione in attesa che l'assemblea deliberi sugli interventi definitivi.
Spurgo delle fognature o dei pozzetti comuni
Lo spurgo delle fognature e la pulizia dei pozzetti rappresentano operazioni di manutenzione ordinaria che ogni amministratore esperto include regolarmente nella gestione del condominio. Quando i sistemi di drenaggio si intasano a causa delle piogge intense o dell'accumulo di detriti, provocando cattivi odori e rischio di allagamento delle cantine, l'intervento non può essere rimandato. Queste operazioni, spesso già previste nel bilancio preventivo come spese ricorrenti, sono fondamentali per mantenere efficiente l'impianto fognario comune e prevenire problematiche igienico-sanitarie che potrebbero rapidamente degenerare. Un pozzetto intasato oggi può diventare un allagamento domani, con costi di ripristino molto superiori rispetto a una semplice operazione di spurgo preventiva.
Riparazione del portone d’ingresso o del cancello automatico bloccato
Un portone d'ingresso che non chiude correttamente o un cancello automatico bloccato rappresentano problemi che l'amministratore deve risolvere senza indugi. La sicurezza dell'edificio dipende infatti dal corretto funzionamento di questi elementi, e un accesso che rimane aperto espone tutto il condominio a rischi di intrusione e vandalismo. Allo stesso modo, un cancello carrabile fuori uso può impedire l'accesso ai mezzi di soccorso o creare disagi significativi ai condomini che utilizzano l'autorimessa. In questi casi, la riparazione non rappresenta un'innovazione o un miglioramento dell'edificio, ma semplicemente il ripristino di una funzionalità essenziale che era già presente.
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