Chi l'amministratore interno di condominio? Funzione, nomina, compensi, pro e contro

Normalmente si pensa all’amministratore di condominio come a un professionista esterno: esiste però anche la possibilità di scegliere un amministratore interno, scopri chi è, nomina, compenso, pro e contro

• Chi è e come viene nominato l’amministratore di condominio interno?
• Qual è la differenza tra amministratore di condominio interno ed esterno?
• Qual è il compenso di un amministratore interno?
• Quali sono i suoi compiti e responsabilità?
• Conviene un amministratore di condominio interno?

• Chi è e come viene nominato l’amministratore di condominio interno?
• Qual è la differenza tra amministratore di condominio interno ed esterno?
• Qual è il compenso di un amministratore interno?
• Quali sono i suoi compiti e responsabilità?
• Conviene un amministratore di condominio interno?

Quando si parla della gestione di un condominio la prima figura che viene in mente è sicuramente quella dell’amministratore esterno, un professionista con un preciso percorso formativo che offre le sue competenze a tanti edifici diversi senza vivere nello specifico in nessuno di essi.

Ma, oltre a questo professionista, per Legge è possibile nominare anche un amministratore di condominio interno: ma chi è questa figura? Qual è il compenso e quali sono i pro e contro della sua nomina? Se stai cercando un nuovo amministratore per il palazzo in cui vivi continua a leggere per valutare e fare la scelta giusta.

Chi è e come viene nominato l’amministratore di condominio interno?

Per amministratore di condominio interno si intende un proprietario di almeno una delle unità immobiliari del condominio che viene nominato per gestire le parti comuni. Attenzione: non si tratta semplicemente di un affittuario o di chi gode dell’uso dell’appartamento (per esempio con un accordo di usufrutto gratuito) ma di chi possiede l’appartamento.

La nomina di un amministratore interno avviene durante l’assemblea condominiale convocata annualmente e grazie alla maggioranza dei voti che comprendono almeno 500 millesimi del valore dell’edificio, quindi più della metà. Rimane poi in carica per un anno ma si rinnova in modo automatico in caso di mancata revoca. Naturalmente può essere revocato in qualsiasi momento per inadempienza e altri problemi.

Qual è la differenza tra amministratore di condominio interno ed esterno?

La principale differenza tra i due amministratori è che quello interno non deve obbligatoriamente possedere la qualifica, non deve aver seguito un preciso percorso formativo per coprire la carica da professionista. Per esempio, può essere un ex contabile pensionato, senza diploma di maturità, che possiede una casa nel palazzo e vuole mettere a disposizione la sua competenza sul campo.

Al contrario, un amministratore esterno deve dimostrare formazione, onorabilità e titoli, secondo l’art. 71 bis del Codice Civile: deve possedere il diploma di maturità, essere iscritto a un’associazione di categoria o comunque qualificato e viene scelto tra soggetti che non risiedono nel condominio. Quindi, prima di sceglierlo normalmente si valutano diversi preventivi.
Entrambi possono percepire un compenso ma l’amministratore di condominio interno può anche decidere di lavorare gratuitamente o percepire solo un rimborso spese. Inoltre, vive nello stesso contesto degli altri condomini, il che può favorire un dialogo più diretto, ma anche conflitti di interesse. Un elemento da valutare se si vuole sostituire l’amministratore di condominio.

Qual è il compenso di un amministratore interno?

Il compenso dell’amministratore condominiale interno può essere una retribuzione vera e propria, stabilito in assemblea condominiale al momento della nomina e inserito nel bilancio preventivo oppure può avere un rimborso spese, un’opzione diffusa nel caso in cui voglia svolgere l’incarico gratuitamente.
In media, si parla di 50-100 euro all’anno per unità abitativa, ma la cifra può variare sensibilmente in base alla zona geografica e alla complessità del condominio. Nelle grandi città, ad esempio, il compenso può superare i 2.000 euro annui nei casi di condomìni estesi.
E se l’amministratore interno volesse aumentare il compenso durante l’anno? Una sentenza del Tribunale di Firenze (n. 1733/2021) ha chiarito che non è legittimo modificare a posteriori il compenso se in assemblea si era deliberato un semplice rimborso spese: ogni pagamento va approvato preventivamente e con trasparenza.

Quali sono i suoi compiti e responsabilità?

Anche se non è un professionista, l’amministratore interno ha gli stessi obblighi legali di uno esterno, cioè:

• aprire e gestire un conto corrente intestato al condominio, gestire tutti gli adempimenti fiscali del condominio
• comunicare i suoi contatti ai condomini, con orari di reperibilità, in cui deve rispondere e mostrarsi disponibile
• convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio

Se non rispetta i suoi compiti anche un amministratore interno può essere revocato dall’assemblea in qualsiasi momento, con le stesse maggioranze previste per la nomina. In caso di danni al condominio, può essere citato per risarcimento civile, anche se il ruolo era svolto gratuitamente.

Conviene un amministratore di condominio interno?

Scegliere un amministratore condominiale interno può essere conveniente in condomìni piccoli o con una gestione semplificata, magari dove l’amministratore non è obbligatorio ma rappresenta comunque una figura utile. Naturalmente il condomino incaricato deve essere una persona presente, davvero competente in materia e affidabile. Per esempio, il proprietario che ha messo in affitto il suo appartamento ma che magari vive altrove e che è spesso irrintracciabile non dovrebbe essere nominato perché non ha tutte le carte in regola per ricoprire il ruolo, anche se è esperto di amministrazione.

Al contrario, se la persona è responsabile, presente ed esperta potrebbe dare molti benefici perché si risparmia, ha familiarità con il contesto condominiale e può gestire direttamente tutte le questioni quotidiane agendo immediatamente in caso di problemi.

In generale, è meglio affidarsi a un amministratore di condominio esterno per evitare problemi legati al conflitto di interesse, per condomini complessi e situati in grandi città. Il professionista ha seguito un percorso di studi ad hoc e possiede le competenze tecniche e giuridiche necessarie per gestire ogni aspetto della vita condominiale, dalla contabilità alle pratiche edilizie e ai bonus casa per i condomini, fino alla risoluzione delle controversie tra vicini. Inoltre, è aggiornato sulle normative in continua evoluzione e spesso tutelato da una polizza assicurativa per responsabilità civile, che offre un’ulteriore garanzia in caso di errori o danni. Affidarsi a un amministratore esterno significa quindi puntare su professionalità, imparzialità e tutela legale, elementi fondamentali soprattutto in contesti abitativi numerosi o con spese elevate da gestire.

Per saperne di più: Amministratore di condominio, chi è, quando serve e come sceglierlo

Cerchi un nuovo amministratore di condominio?

Su PagineGialle Casa puoi chiedere fino a 5 preventivi gratuiti e personalizzati agli esperti che operano nella tua zona: li ricevi in poco tempo via email e non hai nessun vincolo di scelta, li puoi leggere e valutare comodamente.

• condominio