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Acquisto immobili ristrutturati: le detrazioni

Chi acquista immobili completamente ristrutturati può accedere alle detrazioni Irpef del 50%: ecco quali sono i requisiti e come funzionano i bonus per la casa

04-03-2021 (Ultimo aggiornamento 22-04-2021)
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Non solo chi esegue i lavori di ristrutturazione può accedere alle detrazioni Irpef del 50%, ma anche chi acquista un immobile completamente ristrutturato. La detrazione fiscale è fruibile in dichiarazione dei redditi, ma deve rispettare dei requisiti ben precisi. Ad esempio, chi acquista un appartamento in un condominio che sia stato ristrutturato, potrà accedere alle detrazioni per un limite massimo di spesa di 96mila euro per unità immobiliare. Se invece all’interno di un condominio, solo l’appartamento oggetto della compravendita è stato ristrutturato, non si potrà richiedere il bonus previsto dalla legge. Ecco tutto quello che c’è da sapere per l’acquisto di immobili ristrutturati.

Acquisto immobili ristrutturati: la detrazione del 50%

Nel caso si scelga di acquistare un immobile ristrutturato, il compratore potrà beneficiare della detrazione fiscale del 50% come previsto dal comma 3 dell’articolo 16-bis del TUIR. In particolare, l’acquirente dell’immobile potrà portare in detrazione il 50% solo su un importo forfettario del prezzo di vendita, che è del 25% della cifra corrisposta nella compravendita, e non oltre il limite massimo di spesa di 96.000 euro. La detrazione sarà fruibile dal beneficiario in 10 rate annuali di pari importo in dichiarazione dei redditi.

Acquisto immobili ristrutturati: chi può richiederla

Se si desidera accedere al bonus ristrutturazione, bisogna fare molta attenzione ai soggetti che effettuano la cessione dell’immobile e alle tempistiche. In particolare, colui che vende la casa dovrà essere la stessa persona che ha eseguito la ristrutturazione. Se ad esempio la vendita viene effettuata da una società immobiliare che ha subappaltato i lavori di ristrutturazione a terzi, la detrazione del 50% non sarà applicabile dall’acquirente dell’immobile. Questo perché la detrazione fiscale del bonus si applica solo “nel caso di interventi riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile”.

Per questo motivo, anche la tempistica di acquisto è molto importante: la detrazione Irpef è fruibile solo per le vendite immobiliari che avvengono nei 18 mesi seguenti al completamento della ristrutturazione dell’intera unità immobiliare. Quindi per poter richiedere la detrazione del 50%, bisogna acquistare un appartamento in un condominio completamente ristrutturato entro 18 mesi dalla fine della ristrutturazione, che deve essere stata eseguita dallo stesso soggetto che vende l’immobile.

Nelle spese detraibili possono rientrare anche gli acconti sul prezzo di compravendita, a patto che il preliminare di compravendita sia stato registrato presso l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Le somme versate per gli acconti concorrono al limite di spesa massima previsto dalla legge. Per poter accedere alle detrazioni, si ricorda infine, dovranno essere tracciabili tutti i pagamenti, e nell’atto di compravendita dovranno essere esplicitate le informazioni relative alla ristrutturazione che danno diritto al bonus, ad esempio allegando all’atto una dichiarazione della ditta che ha effettuato i lavori.

Acquisto di immobili ristrutturati: le condizioni

Per accedere alla detrazione Irpef del 50%, ci sono delle condizioni che i lavori di ristrutturazione effettuati devono rispettare e sono:

  • i lavori devono riguardare interi fabbricati ed eseguiti da imprese di costruzione, ristrutturazione immobiliare o cooperative edilizie
  • i lavori devono essere interventi di restauro e risanamento conservativo, o di ristrutturazione edilizia: gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria non danno diritto alla detrazione
  • chi esegue i lavori di ristrutturazione deve vendere l’immobile entro 18 mesi dalla data di fine lavori
  • ciascun acquirente di una unità immobiliare che fa parte dell’intero fabbricato può beneficiare della detrazione in relazione al proprio acquisto
  • nell’atto di compravendita devono risultare i lavori di ristrutturazione eseguiti e tutte le informazioni, come la data di fine lavori, chi è il soggetto che vende e se l’edificio è stato interamente ristrutturato.

Acquisto immobili ristrutturati: come calcolare l’agevolazione

Un esempio concreto potrà aiutare a comprendere come calcolare l’importo dell’agevolazione. Se un contribuente acquista un appartamento in un condominio completamente ristrutturato al valore di 200.000 euro, potrà richiedere una detrazione Irpef su un importo forfettario del 25% del prezzo di compravendita. Questo significa che l’acquirente potrà portare in detrazione il 25% di 200.000 euro, cioè 50.000 euro. La detrazione spettante sarà quindi del 50%, cioè di 25.000 euro, e sarà suddivisa in 10 rate annuali di pari importo.

Acquisto immobili: ristrutturato o nuova costruzione?

Per chi decide di acquistare un immobile di nuova costruzione da adibire a prima casa, piuttosto che uno ristrutturato, dovrà rinunciare alla detrazione Irpef del 50% ma potrà beneficiare degli sconti offerti dal Bonus prima casa. Se la casa viene acquistata da una ditta costruttrice, l’Iva sul prezzo dell’immobile sarà solo del 4%, con imposta di registro e imposta ipotecaria di 200 euro ciascuna.

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