Spese notarili prima casa: ecco tutti i costi da conoscere

È importante ricordare che il costo dell’atto notarile include la preparazione dell’atto di compravendita e dell’atto di mutuo, proporzionali al prezzo dell’immobile e al valore dell’ipoteca previsti nella garanzia del mutuo. Dunque si deve considerare che più alto sarà il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo, maggiori saranno le spese notarili, a cui si dovranno aggiungere le imposte per la compravendita della casa: l’imposta di registro, l’imposta catastale, l’imposta ipotecaria e l’IVA.

Secondo le stime aggiornate al 2025, la parcella del notaio per la sola prestazione professionale oscilla indicativamente tra 1.500 e 3.000 euro per un immobile acquistato da privato. Quando si acquista la prima casa da privato, l’imposta di registro è pari al 2% del valore catastale rivalutato, con un minimo di 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale ammontano a 50 euro ciascuna. Se invece si acquista da un’impresa costruttrice, si applica l’IVA al 4% sul prezzo di vendita e le imposte fisse salgono a 200 euro ciascuna.

Vale la pena sapere che dal 2012, con l’abolizione dei minimi tariffari, gli onorari notarili sono liberi. Questo significa che puoi e devi richiedere preventivi a più professionisti prima di scegliere. Chiedere di applicare il cosiddetto sistema del prezzo-valore è un’ulteriore accortezza che conviene non trascurare: consente di calcolare le imposte sul valore catastale dell’immobile anziché sul prezzo di vendita, con un risparmio che può essere considerevole. Per avere un quadro completo di tutto ciò che comporta economicamente l’acquisto di un’abitazione, puoi anche consultare le ultime stime su quanto è cambiato il costo delle case nelle principali città italiane.

Anche il notaio, a sua discrezione, stabilisce le proprie tariffe professionali. È bene dunque saper scegliere il giusto professionista, tenendo in considerazione molti aspetti quando deve lavorare sull’acquisto di un immobile. Il costo del notaio per l’acquisto di una prima casa è una somma calcolata a partire dal valore dell’immobile. È utile sapere che le spese notarili sono anche detraibili dall’IRPEF nel Modello 730. Come chiarisce l’Agenzia delle Entrate, per spese notarili si intendono sia i costi per la stipula del contratto di mutuo, sia le spese sostenute dal notaio per conto del cliente, come l’iscrizione e la cancellazione dell’ipoteca.

È però fondamentale fare una distinzione importante: non è possibile detrarre l’intera parcella notarile, ma solo la quota relativa all’atto di mutuo. Le spese per il contratto di compravendita, per intenderci, restano escluse dal beneficio. La detrazione IRPEF è pari al 19% e si applica su un importo massimo complessivo di 4.000 euro, sommando tutte le voci accessorie detraibili, tra cui gli interessi passivi del mutuo, le spese di perizia e altri oneri. Il rimborso massimo ottenibile è di circa 760 euro.

Per beneficiare della detrazione, gli importi devono essere inseriti nel Modello 730 nel Quadro E, Sezione I, rigo E7 (“Interessi per mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale”). Attenzione: la Legge di Bilancio 2020 ha introdotto l’obbligo di pagare con strumenti tracciabili, come bonifico bancario o carta di credito. Se hai pagato in contanti, perdi il diritto alla detrazione.

Tra le spese che non puoi portare in detrazione rientrano invece le spese di prefinanziamento, le assicurazioni stipulate al momento dell’acquisto e i costi legati a forme di finanziamento diverse dal mutuo ipotecario, come i crediti bancari o la cessione del quinto. Se stai valutando l’acquisto con un mutuo agevolato prima casa, tieni presente che nel 2026 è ancora attivo il Fondo di Garanzia CONSAP, che può coprire fino all’80% del finanziamento per alcune categorie di acquirenti.

Le agevolazioni prima casa: quanto puoi risparmiare?

Shutterstock

Acquistare la prima casa in Italia permette di accedere a un insieme di agevolazioni fiscali che possono ridurre sensibilmente i costi totali dell’operazione. Per non perdere i benefici “prima casa”, è necessario che l’immobile non rientri nelle categorie catastali di lusso (A/1, A/8, A/9) e che tu trasferisca la residenza nel Comune dove si trova l’abitazione entro 18 mesi dal rogito. L’Agenzia delle Entrate verifica il rispetto di questi requisiti nel triennio successivo alla scadenza dei 18 mesi previsti per il cambio di residenza.

Se hai già usufruito in passato delle agevolazioni prima casa, puoi ottenerle nuovamente, a condizione che tu venda il precedente immobile acquistato con tali benefici entro un anno dal nuovo acquisto. C’è inoltre la possibilità di verificare se rientri nei requisiti per il Bonus Case Green 2026, un’agevolazione che prevede detrazioni fiscali fino al 50% dell’IVA per l’acquisto di immobili in classe energetica A o B, con esenzioni dedicate ai giovani acquirenti.

Nel momento del rogito, il notaio è anche tenuto a raccogliere le dichiarazioni sostitutive che attestano il possesso dei requisiti per accedere alle agevolazioni. Falsificare queste dichiarazioni comporta sanzioni molto pesanti: le imposte vengono ricalcolate alle aliquote ordinarie e si aggiunge una sanzione amministrativa pari al 30% delle imposte dovute. È quindi sempre preferibile affidarsi a un professionista esperto e attento, anche per evitare brutte sorprese che possono arrivare anche anni dopo il rogito. Prima di procedere con qualsiasi compravendita, puoi approfondire anche il tema dei debiti condominiali, un aspetto spesso sottovalutato che può riservarti spiacevoli sorprese se non verificato in anticipo.

Sei pronto ad acquistare la tua prima casa e vuoi affidarti al notaio giusto senza spendere più del necessario?

Richiedi subito un preventivo gratuito su PagineGialle Casa e confronta le offerte dei migliori notai della tua zona, senza alcun impegno.