Cosa sono il diritto di proprietà e l’usufrutto
L'usufrutto è un istituto giuridico che garantisce all'usufruttuario il godimento dei frutti e l'utilizzo del bene per una certa durata di tempo
13-01-2017 (Ultimo aggiornamento 14-06-2021)
L’usufrutto e il diritto di proprietà sono due istituti giuridici diversi: il primo concede all’usufruttuario l’uso di un bene e, quindi, il suo godimento, mentre il secondo consiste nel possesso della nuda proprietà senza alcun diritto di utilizzo per tutta la durata dell’usufrutto.
Più precisamente l’usufrutto può riguardare:
- beni mobili
- beni immobili
- beni immateriali
I beni mobili possono essere beni deteriorabili come macchine e beni consumabili quali denaro, grano, ecc.
I beni immobili possono essere costituiti da un appartamento di cui si concede l’utilizzo all’usufruttuario o da un terreno agricolo (in questo caso colui che usufruisce dell’usufrutto può coltivarlo e disporre come vuole dei frutti del raccolto.
Infine, i beni immateriali sono ad esempio i diritti d’autore su una canzone o su un film.
Il titolare del diritto di usufrutto deve rispettare però la destinazione economica del bene, cioè non può cambiarne la natura: se in sostanza riceve in usufrutto un campo destinato alla coltivazione non può edificarvi una casa, oppure se riceve un immobile destinato ad uso abitativo non può utilizzarlo a fini commerciali (ad esempio come magazzino). Il proprietario dell’immobile, quindi, continua ad esercitare il suo diritto di proprietà e può anche decidere di venderlo, anche se ciò non comporta l’estinzione del diritto di usufrutto.
Fonti da cui nasce l’usufrutto
L’usufrutto può nascere dalle seguenti fonti:
- usufrutto per legge
- usufrutto per usucapione
- usufrutto per volontà umana
L‘usufrutto per legge è ad esempio quello dei genitori sui beni dei figli con la condizione che quest’ultimi siano utilizzati per il mantenimento della famiglia.
L’usufrutto può acquistarsi anche per usucapione: ciò avviene attraverso il possesso del bene per il tempo previsto dalla legge, in maniera continuata e corrispondente all’esercizio del diritto di usufrutto.
Infine, l’usufrutto per volontà umana si verifica quando un soggetto trasferisce il diritto di usufrutto di qualcosa tramite testamento (successione) o contratto. In questo caso è bene specificare che l’usufrutto ha durata obbligatoriamente temporanea: non può superare la durata della vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). Il trasferimento del diritto va sancito tramite atto notarile, oppure scrittura privata con firme autenticate da un notaio o da un segretario comunale.
Tra i diritti di quest’ultimo c’è la possibilità di affittare l’abitazione e di percepire il canone; il contratto di locazione non può proseguire oltre la durata dell’usufrutto. Più precisamente nel caso di contratto di affitto tramite scrittura privata o atto pubblico, il contratto stesso non potrà durare per più di cinque anni dalla cessazione dell’usufrutto. Se invece non esiste nessun contratto scritto l’affitto potrà durare per solo un anno dal termine dell’usufrutto.
L’art. 1008 del Codice Civile stabilisce che l’usufruttuario è tenuto per tutta la durata del diritto di usufrutto a pagare i carichi annuali, ovvero le imposte, i canoni e anche le rendite fondiarie e tutte le altre imposte che gravano sull’immobile.
Per calcolare il valore di un immobile gravato da usufrutto bisogna tenere conto di un valore aleatorio come l’aspettativa di vita dell’usufruttuario (usufrutto vitalizio). Nel caso di usufrutto a scadenza si devono, invece, sottrarre al valore dell’immobile i frutti che si godrebbero dandolo in affitto.
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